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住宅市场房价创新高的时候,国内房地产大宗交易规模也创下了历史新高。
上海大宗交易1300亿元是个什么概念?投资咨询人士指出,预计2016年全国房地产大宗交易的金额在2000亿元左右,也有望刷新历史纪录;而上海1300亿元的成交,就占到全国大宗交易市场的约65%。
戴德梁行的报告,2016年大宗交易中的95%以上为内资买家,外资机构/投资者的境外买家占比降低到5%以下。而在内资买家中,以内资基金、信托、保险等金融保险类企业为主。
在大宗交易规模创下新高的同时,今年还出现了一个新现象,即买家中出现了企业的身影,并且对收购物业的租户要求有所降低。
戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成认为,2016年的住宅市场依旧保持白热化的状态,住宅物业在投资市场中仍占有一席之地,但随着住宅购买的政策不断从严,资产荒开始蔓延到大宗交易市场。
“个人通过买住宅来保值增值,而企业和机构则通过房产大宗交易,买入商办或其它房产项目,希望通过资产的增值来为企业利润增长加分。”一家房产机构高层说。
在卢强看来,实体企业仍然难做,但今年投资房地产的收益较为可观。出于资产收益的考虑,一些公司将手中的部分资金用于投资购买办公楼等物业,通过资产的增值,为公司带来更多利益。由于市场上的资金较为充裕,而物业相对较少,因此对优质物业的竞争较为激烈。
“此前办公楼及商业项目在交易时,对是否有稳定的租约及租客看得较重,但在资产荒的背景下,一些企业降低了对租户及空置率等指标的要求。”卢强说。
受宏观经济、政策环境、利率环境、大宗资产配置策略等因素的影响,写字楼交易持续火爆。
2016年成交的写字楼主要分为三大类,核心CBD满租写字楼资产、老的写字楼或其他酒店以及在新兴CBD区域的办公楼。而在2016年交易市场中,占比最多的当属于新兴CBD区域,尤其是进入集中交付期的大虹桥核心商务,成为本年度交易案例最多的区域。与此同时,在价格上,写字楼市场的价格较去年同期上涨约20%。
而从大宗交易的类型来看,主要以写字楼、服务式公寓以及商业物业为主。不过无论是从成交金额还是成交面积来说,优质写字楼仍然最受投资者的青睐,在整体大宗交易中的占比超过七成。
对于未来的交易,叶建成预测位于核心区域或者新兴市场的写字楼、服务式公寓、商场,将成为未来的投资热点。
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