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资料类别&word/ppt/pdf&下载次数0次&& 点击下载：&& VIP专用：&& &客服热线：400-675-15878&QQ：&& 湖南耒阳建材市场可行性及物业发展建议分析报告_市场研究_商业地产_项目定位_尊豪房地产_63P-基本信息&& 关键字：尊豪房地产&湖南耒阳建材市场可行性及物业发展建议分析报告_市场研究_商业地产_项目定位_尊豪房地产_63P&湖南耒阳建材市场可行性及物业发展建议____尊豪房地产_63P&&&耒阳城市经济状况？&◆耒阳建材统计分析？&◆耒阳建材市场饱和体量测算&◆四个意向地块分析&◆开发项目初步定位&u项目运作&全年居民消费价格总水平略升0.5%。&从八大类别商品或服务的价格变动来看,呈现“四升四降”态势——&食品类价格上涨1.8%；&烟酒及用品类上涨0.7%；&家庭设备用品及维修服务上涨0.7%；&娱乐教育用品及服务类上涨2.8%；&医疗保健和个人用品下降0.2%；&交通和通讯下降2.2%；&投资类下降4.6%；&文化类下降3.5%。&工业品出厂价格下降7.7%,商品零售价格下降1.6%。东&实现地区生产总值（GDP）321.4亿元，按可比价格计算，增长5.5%。其中：一产业实现增加值53.46亿元，增长3％；二产业实现增加值135.55亿元，增长4.5％；三产业实现增加值132.39亿元，增长7.6％。一、二、三产业对全市经济增长贡献率分别为8.8%、35.6%、55.6%，分别拉动全市GDP增长1.2、5.0、7.8个百分点。按常住人口计算，人均地区生产总值27600元，增长4.9%。&工业和建筑业：全市规模工业增加值增长0.5%；规下工业增加值为26.32亿元，增长6.4%。在规模工业中，轻工业增长9.3%；重工业下降0.9%。规模工业的七大重点行业中，煤炭开采和洗选业下降4.65%；农副产品加工业下降13.07%；有色金属冶炼及压延业增长13.3%；电力、热力生产和供应业增长14.64%；化学原料及化学制品制造业增长0.21%；黑色金属冶炼及压延业下降15.64%；非金属矿物制品业下降21.02%。&全市建筑业总产值6.16亿元；全市建筑业增加值2.87亿元，增长3.7%。房屋建筑施工面积115.3万平方米；房屋建筑竣工面积32.35万平方米。&全市房地产投资完成5.95亿元，同比下降12.11%。&商品房销售面积19.2万平方米，下降6.07%。&南部，五岭山脉北面，东北邻安仁县，东南及南面连永兴县，西南角与桂阳县接壤，西临舂陵水与常宁市隔河相望，北界衡南县。&素有“荆楚名区”、“三湘古邑”的美称。为造纸术改造者蔡伦的故乡、湖南省最大的县级城市、最大的县级能源基地、国家级杂交水稻制种基地、中国油茶之乡、中国楠竹之乡、中国汉白玉之乡、湖南省旅游强县、中国最具投资中小城市之一。&以上为资料简单介绍&详情请点击下载：&
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&2013年青岛城阳某商业地产项目定位报告
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河北•保定•容城县房地产市场调查暨景泰花园项目定位分析报告_72p-基本信息
关键字：市场调查,项目定位
河北•保定•容城县房地产市场调查暨景泰花园项目定位分析报告_72p河北?保定?容城县房地产暨
石家庄联众同业投资咨询有限公司
二零一二年六月七日
2012523-5286
第一部分：宏观市场
2.经济发展状况
3.城市规划建设
4.人均收入状况
5.宏观调控政策对当地市场的影响
第二部分：微观市场
1.住宅市场
1.1住宅市场区域分析
1.2住宅产品特征分析
1.3住宅价格走势分析
1.4典型案例分析
1．4.1领秀城
1. 4.2金台新城
1. 4.3谷丰印象
1. 4.4中金花园
1. 4.5阳光家园
1.5住宅市场综合分析及趋势研判
2.商业市场
2.1商业分布状况
2.3商业销售分析
2.4商业市场综合分析及趋势研判
第三部分：需求市场
1.客户问卷调研说明
2.客户问卷调研分析
2．1客户居住现状分析
2. 2客户置业偏好分析
2. 3客户经济承受能力分析
2. 4客户置业关注因素分析
2. 5客户产品偏好分析
3.客户需求研究总结
第四部分：项目基础分析及定位研究
1.基础分析
1. 1项目概述
1. 2 SWOT分析
1. 3 总体分析
2.总体定位研究
2.1住宅产品定位
2.1.1客群定位
2.1.2客群构成
2.1.3目标客群特征描述
2.2商业产品定位
2.2.1商业业态定位
第五部分：与定位匹配下的物业发展建议
1.整体规划发展建议
2.物业形态建议
3.建筑风格建议
4.景观规划建议
5.智能化建议
6.物业服务建议
第一部分：宏观市场
1.县城概况
容城县容城，位于河北省中部，京、津、石三角腹地，总面积314平方公里，总人口26万人，辖五镇三乡、127个行政村。容城，地理位置优越，北邻首都北京110公里，东依经济中心天津100公里，距首都机场130公里，距石家庄机场140公里，距天津机场110公里，距天津港口120公里；西距京港澳高速公路8公里、京广铁路16公里，东距大广高速15公里、京九铁路25公里，津保公路、津保高速公路横贯全境，建设中的保津城际铁路在县城设有白洋淀站。
2.容城县经济发展状况
容城县倾力打造中国北方服装名城、京津冀重要的服装及辅料集散地、面向京津的绿色无公害农产品生产基地、保东物流休闲中心，努力建设实力容城、生态容城、魅力容城、和谐容城。
2010年，全县地区生产总值完成46亿元，同比增长15%；全部财政收入完成2.8亿元，同比增长40%，其中，地方一般预算收入完成1.6亿元，同比增长45%。全社会固定资产投资30.2亿元，同比增长91%,其中城镇固定资产投资完成23.7亿元，同比增长94%，农民人均纯收入6752元，同比增长12.8。
2011年，容城县新增民营企业40多家，目前，容城县已有民营企业3000余家，年纳税超10万元的企业达165家。形成了服装企业一业支撑，毛绒玩具、食品加工、汽车灯具等多业并举的格局。
容城服装闻名遐迩，有北方“中国服
装之乡”“中国男装名城”的美称。
容城县现拥有服装企业920家，年生产
能力达4.5亿多件（套）。品种类涵盖西服、
衬衣、休闲、棉服等6大系列、500多个品
种，形成了庞大的产业集群。全县年产值超
亿元企业12家，加工户2000余家，从业人
员达7万余人。
同时，服装企业还借船出海，与美特斯邦威、凡客诚品、箭牌、哥伦比亚等国内外多家知名企业进行各种形式的品牌合作。容城县丽友、集宏兴等企业在欧盟、法国、捷克、匈牙利、俄罗斯等国家和地区注册12个服装品牌，年出口创汇1000多万美元，占到全县出口总量的10%，以“创名牌、建名企、出名品、塑名城”为主的品牌战略已初见成效。
产品远销亚洲、南北美洲、欧洲的50多个国家和地区，年出口产品交货值50亿元人民币，直接出口创汇2亿美元；年产各类服装4.5亿件(套)。 2011年，容城正式成为中国唯一的“中华国服生产基地”。
拉链、毛绒玩具、食品加工、设施蔬菜种植等产业迅猛发展。拥有4个拉链产业聚集区，拉链企业达685家，年创产值近10亿元；拥有毛绒玩具加工企业937户，覆盖30个村，年创产值6.5亿元；拥有食品加工企业80多家，年产值超3亿元；容城来福汽车照明有限公司年产汽车灯泡1.2亿元，年销售收入达4.2亿元，产销份额占国内汽车灯泡市场的26%。
3.城市规划建设
容城县利用毗邻白洋淀、白沟市场和保津铁路新火车站建设的资源优势，对县城总体规划进行重新修编，将县城建设面积由10平方公里拓展到21平方公里。规划建设 “县城东南旅游服务区”、“白洋淀站仓储物流区”、“金台综合商贸区”、“县城工业聚集区”四大重点园区。
近几年,在” 科学规划、有序推进”的原则下，陆续开发了总建筑面积27000平方米的沟西花园、总建筑面积30000平方米的祥达嘉园、总建筑面积23000平方米的谷庄新村一期、总建筑面积26000平方米的爱佳小区、总建筑面积70000平方米的新容花园二期、总建筑面积35000平方米的博奥之家等十余个小
区均已先后交付使用。同时，重点启动的总投资8亿元的金台东路商贸服装城项目和总投资7760万元的谷庄新村二期、总投资5400万元的博奥润福苑小区、总投资1.2亿元的祥和新区建设等项目均在积极建设中。
容城县廉租房建设采取小区配建方式，2010年分别在祥和小区、润福苑小区、爱佳公寓小区进行配建，配建套数分别为40套、90套、70套，2011年，在金台新城、谷丰印象、中金花园、阳光花园四个小区配建公共租赁住房560套，目前，该县人均住房建筑面积15平方米以下的城市低收入家庭廉租住房保障率达到100%，符合廉租住房保障条件的86户居民做到了应保尽保。
4.人均收入状况
容城县的支柱产业是服装加工，现拥有服装企业920家，加工户2000余个，服装厂务工人员多为当地居民，也有部分外来打工者，普通技工的年收入元/年左右，一个普通家庭的年收入预计在7-10元。而且当地的工资是按年一次性支付，居民储蓄额一直比较高，因此对当地房地产市场而言，蕴藏巨大的消费潜力。
5.宏观调控政策对当地市场的影响
随着房价调控政策、房产税、限购令、新国八条等相关政策的出台，宏观调控政策对保定地区房地产市场造成了一定
的打压，受政策调控影响，2011年下半
年到2012年上半年，容城县房地产市场
受到不小的冲击。无论从房价还是成交量
而言，目前容城县房地产市场均不容乐观
。自2012年伊始，房地产市场价格出现回
落，公众观望气氛浓厚。部分项目由于质
素不高，进入滞销状态。
由于整体市场不乐观，购房者越来越
趋于理性，对于开发产品的质素要求愈来
愈高，包括营销包装、整体规划、建筑结
构、建筑风格、景观设计、地段、物业管理都成为购房关注的重要指标，因此，在新市场环境下，粗放化的开发模式已经失去其竞争力，精细化开发将有助于开发企业更好应对市场，提升竞争力。
第二部分微观市场
本次微观调研主要针对两个方向:住宅市场和商业市场的过去、现在和未来发展趋势，以期对发展商更详细深入的了解当地市场提供实际可参考依据。
1、住宅市场专题
1.1住宅市场综述
容城县房地产市场规模小，
起步晚，发展相对缓慢，主要
是容城县城区面积小，人口数
量有限，加上居民自建住房较
多，在一定程度上抑制了房地
产市场的发展。在过去“三年
大变样”的政策刺激下，城市
化进程开始加速，城中村改造力度加大，容城县城开始向东部和南部发展，县政府等县直机构均迁往南部城区，带动了这一区域整体发展。
进入2011年，受到全国房地产行业调整的冲击，住宅市场需求受到明显抑制，市场表现明显偏冷。投资需求受到严重打击，投资客户异常谨慎；自住型客户表现出明显的观望情绪，市场成交量大幅下滑，部分楼盘价格出现跳水。
从宏观经济环境、政策走向和城市发展、市政建设及市场动向等多重因素分析，容城县房地产市场整体的“偏冷”态势仍将持续一段时间。但由于容城县本身具备产业支撑，县城仍处于初级阶段，整体开发水平属于上升趋势，整体房价仍控制在3000元/平方米以内，客户自住型刚性需求依然存在，因此，品质高、定位精准的项目仍然能够受到市场追捧。
住宅市场区域分布
容城县城由城里、西关、北关、东关、南关、上坡和沟西七个部分组成，县城
原有住房条件较差，城区中心沿街多为居民自建的三层住宅，村落里为普通的平层民房。原有规划较好的社区较少，较新社区有祥达花园、沟西花园小区、爱佳家园和金苑小区。
根据容城县发展规划方向和容城县房地产发展格局，本次调研将容城县现有房地产住宅市场依据地理属性划分为四个区域。分别为县城中心区域、县城东部区域、县城西部区域和县城南部区域。
项目分布图
本案位于容城县住宅市场中心板块,属南关村和东关村城中村改造项目。
县城西部区域环境较差，在售项目有阳光家园和谷丰印象，物业类型为住宅和沿街商业，产品类型为多层和高层。区域内无高档住宅社区，容城县供电局和建设局位于此区域。
县城南部为城市的主要发展方向，为容城县的政治、文化中心，容城县政府、容城镇政府、税务局、财政局、国土资源局和食品药品监管局等重要机关单位位于此区域，新容文化广场作为容城县唯一的市政公园也座落于此，大大提升本区域的区位价值。此区位交通便利，道路宽阔，沿奥威路向东直达高速路口，借助优越的地理位置，该区域高于其他区域。
县城中心为容城县传统的老城区，为容城县的金融中心和商业中心，沿街店铺林立，由于涉及大量拆迁改造，成本较高，该区域开发量相对较小，区域内项目仅有财富大厦，其一期为两栋高层，其中一栋主体已经封顶，两栋均已售罄。后期规划有四栋高层，但建设时间未定。
县城东部发展相对滞后，无商业街区，多为小型的服装加工厂。目前在售项目有金台新城，由于金台东路东沿至津海大街路段还未打通，生活配套缺乏，销售状况不尽理想。
1.3住宅产品特征分析
容城县由于房地产市场起步较晚，整体开发量仍然偏小，开发项目水平亦层次不齐，落差较大，本次调研实际采集样本共7个项目，其中在售项目共计5个，另有2个项目已售罄。
1.3.1项目列表
1.3.2产品特征分析
&O容城县房地产项目多为保定地区及容城县当地开发商开发，外来开发商极少，更无一线开发商进入，整体开发实力及产品研发能力较弱。
1.3.3项目物业类型构成
走访项目中，超过50%以上项目在整体规划当中包含住宅和底商两种物业类别。部分项目中（金台新城和领秀城）建设有商业综合体，规划中涉及商业街区、大型超市、酒店。这两个项目分别在县城东部和县城南部，总建筑面积在30-50万平方米，规划的核心产品虽以住宅为主，商业体量也不容忽视。
领秀城项目距离县城老商业中心较远，但位于县城的重点发展区域，为了突出项目优势，增添生活氛围，项目依靠自身大体量商业来营造配套齐全的市场印象，完善生活服务配套。
金台新城位于金台东路东沿线上，紧邻容城县商贸城，借助金台东路的打通，将与商贸城连接，所以金台新城大力发展沿街商业，打造一站式商业综合体。
☆拥有商业综合体项目列表
小高层/高层住宅产品是当前市场主流产品
&&& 从上表可以看出，规划有小高层/高层物业类型的住宅项目在调研项目中所占比重超过50%。
但在调研项目中，高层产品均作为辅助产品出现，目的在于通过增加建筑面积达到提升容积率目的，即使小高层和高层产品搭配的项目中，高层产品建筑面积所占比重也不超过20%。在县级城市来讲，大众对高层住宅接受程度仍有待引导。为了增加建筑面积，高层住宅通常和小高层住宅相互配合，可以增加规划空间上的变化。在中高端项目中，小高层规划产品占据主流产品地位。
☆板式住宅是当前产品的主流
调研项目建筑形式绝大部分仍以板式建筑为主。这与容城县居民购房习惯相契合。南北通透、采光较好的板式住宅是购房者首选产品，尤其对于中高端住宅项目而言，板式住宅认可程度更高。
本次调研中，29%的项目产品供给为板塔结合类型产品。其中部分带有公寓类型性质的一室小户型产品。
绿化率普遍较高，相对于抽象指标而言，客户更注重景观环境
从上表可以看出，当地项目在绿化率指标方面，基本都符合相关规定，几乎全部项目的绿化率均高于30%。
容城县房地产整体市场中的新建住宅项目在逐渐提升自身品质，尤其是中高端住宅项目，绿化率普遍偏高。高绿化率已成为房地产住宅项目共性。
与高绿化率相对应的景观环境营造也是中高端项目竞争的重点之一。部分中高端项目着力打造主题景观，比如中央水系，以期在居住环境的营造上能够吸引购房者。
本次调研共走访了容城县7个住宅项目，其中包括5个在售项目和2个已售罄项目，来总结此类产品现状特点：
&O住宅项目整体规划建设方面，多以住宅+底商的物业类型为主。
&O地理位置、大型商业配套、景观构成房地产开发项目的竞争核心。
&O住宅产品供给主要以小高层板楼为主，小高层产品的供给量较大，多层产品相对缺乏。建议本案应考虑当地居民的居住习惯，建设具有市场竞争力并且符合市场需求的高品质低密度住宅。
&O容城县新建住宅项目比较注重绿化率的增加，但尚属于规划中，还没有真实的景观区出现。本案可在景观体验方面寻求突破，带有特色的景观设计更能吸引人。
容城县房地产开发尚处于
起步阶段，存在市场机会与发展空间。
住宅市场价格走势
本次调研容城县的住宅项目部分是从2010年上半年开始销售至今，至2011年上半年达到峰顶，部分项目最高价格达到3200元。2011年下半年，受政策环境的影响，成交量大幅萎缩情况下，各楼盘开始大力促销，房价出现大幅回落。
☆年度住宅均价：
& &&&&&数据来源：石家庄联众同业根据调研项目价格走势整理
较2011年相比，房价有下降趋势，受消费者观望和房地产政策等多方面因素影响，预计此轮价格调整还将持续一段时间。从长远来看，价格的适当调整有利于区域房地产市场长期稳定发展。但短期市场表现明显欠佳。在这样的市场环境中如果想脱颖而出获得良好的销售业绩，需要产品、价格、服务等多方面支撑。
1.4典型案例分析
由于容城县城小，从任何一个住宅区域至县城中心基本都在10分钟车程以内，客群在选购住宅时更多的是看中项目自身品质、所属区域及周边的环境。从项目区位环境、物业类型和项目体量来看，能与本案形成竞争的项目为领秀城和金台新城。通过对典型项目的综合分析，以期对本项目的产品定位及开发带来更多启示。
1.4.1领秀城
☆项目位置
项目位于奥威路与板正南
大街交叉口西北角，位于容城
县政府东侧，财政局对面，东
临公安局，属于容城县行政
中心地段。接待中心位于项目
的西南侧。领秀城由保定宇邦房地产开发有限公司开发，为本地开发商，曾在容城县开发的项目有新容花园，在县级区域来讲，开发实力较雄厚。
☆ 售楼部现场包装情况
售楼部前为较大型的活动广场和喷
泉景观，在临近奥威路的绿化带上
竖立了高大的导视牌，项目形象突
出，仅从售楼部外观来看，给人感
觉就有高端的大盘气势。售楼部内
部面积300平米左右，装修豪华大
气，属欧式装修风格，谈判区分有普通的圆桌坐椅区和高档沙发区，现有销售物料只有沙盘和户型模型。销售团队为石家庄的代理公司，销售人员整体素质较高，注重接待礼仪，销售人员统一着装，形象气质较好，谈吐及表达方式很得体。整体感觉很专业。通过调研了解到，项目前期为承德的一家代理公司负责代理销售，但整体定位包装做的不够到位，新代理公司介入后，对整个项目重新做了产品定位，销售物料和包装推广方式也在重新调整中，售楼部重新装修。
☆项目总体规划
领秀城项目总占地170亩，总建筑面积有30万平米，建筑形式为板式结构，物业形态为住宅+底商+商业综合体，商业配套有5万平米，包括大型超市，位于项目的南侧。在项目西侧有一条新的规划路，沿街打造两层的风情步行商业街。产品类型原定旧规划为多层、小高层和高层，共有17栋住宅楼，能容纳2000多户。新规划为别墅、花园洋房、小高层、高层。小区居民进出主路口在项目的东侧，项目北侧为车行主路口，形成人车分流，停车方式为地下停车。
☆景观特征
领秀城意在树立容城县高
端项目形象，非常注重景观的
设计，倾力打造容城县首席景
观大宅，社区绿化率达45%，
为了展现项目品质，促进销售
，项目目前正在建设景观示范
区和样板房，预计6月份就可参观体验。
☆项目区域环境
&&&&&&&&&&&&&&& 县政府&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&&财政局
市政公园&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &环保局、工商局
此区域为容城县的政治、文化中心，县政府、镇政府、国土局、财政局等机关单位汇聚于此和，县城唯一的市政公园―新容文化广场位于项目的西侧，是容城县休闲娱乐的集中地，区位优势日益凸显。
☆硬件配套
双层中空玻璃、塑钢窗户，楼宇可视对讲，24小时保安巡逻
由于容城县尚无集中供热。该社区采暖方式为发热电缆供暖，可预设温度。在容城县属首家，技术上有待考证，采暖容易受停电等不利因素制约。
☆项目现场情况
&2012年4月份项目一期开始销售，一期为2栋6层多层和2栋17层高层。一期位于项目东南侧，为回迁房，剩余房源为单位团购，团购价为元，目前已经销售完毕。目前工程进度为两栋多层已经完工，两栋小高层临近封顶。项目二期预计2012年7月份开盘，二期为项目的5-10号楼，现咨询均价为2800元。此项目为本土在售项目中报价最高的楼盘。原有规划的5、6号楼为多层洋房，以上为资料简单介绍 详情请点击下载：&&&&
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