【摘要】：
如今,人们在购房时不再只是关注房屋的质量信息和权属信息,还会考虑周边的自然环境、治安好坏;人们不再仅要求房屋能遮风避雨、抗寒保暖,还期待它能带给人舒适、安宁的享受。所以,在近年来的房屋交易中,有一类新型的信息正逐渐走入人们的视野。笔者称之为房屋的“关联信息”。
在国内外的司法实践中,因出卖人未披露房屋关联信息而引发争议的案例已非鲜有,但法律上仍未引起足够的重视,法律规定与社会需求之间存在巨大缺口。而且鉴于关联信息对房屋价值的影响不能完全脱离社会语境来判断且会带有一定的不确定性,因此如何正确看待关联信息,如何在房屋买卖中有效设定其披露规则,便成为法律上一个亟待解决的热点和难点。笔者的论述正是以促进法律与社会之间“缺口”的缩小为最终目的。
笔者在研究过程中着重运用了比较分析、案例分析以及问卷调查等多种研究方法,力求对问题的分析既有理论价值,又有社会基础。
本文的主要内容如下:
引言简要介绍研究对象、研究的社会背景、国内外研究概况等。
第一章房屋关联信息概述
房屋关联信息是与其直接信息相对的,指外在于房屋自身、不通过房屋的物理属性表现出来、不影响房屋的物理品质,但是往往会引起买受人的负面情绪或不良精神状态,使房屋无法满足买受人的精神需求,以致影响其购买决策,即如知其情便会放弃购买或降低价格的一类信息。房屋关联信息必须具备四个要素。就关联信息对房屋交易的影响,广义上有积极与消极之分,但本文锁定会产生负外部性者。房屋关联信息可以分为环境信息和历史信息。
第二章房屋关联信息披露义务的法理基础与实证考察
房屋关联信息披露义务,是指在房屋交易过程中,出卖人承担的向潜在买受人提供会影响房屋价值或缔约决策的重要的房屋关联信息的义务。
该项义务的法理基础在于,关联信息对合同的缔结具有重要性,要求出卖人披露符合诚实信用原则,有利于克服信息不对称,实现合同的实质自由与正义,有利于加强对买受人知情权的保障,同时有利于减少社会整体成本,符合经济效率的原则。
目前若干国家均已产生关于房屋关联信息披露义务的司法判例。而在这些国家中,存在直接规定该披露问题的立法的,唯有美国。对于其他国家(包括我国),笔者只能从一般性规定披露义务的立法中探讨房屋关联信息披露义务存在的空间,并与司法实践互相印证。
第三章承担房屋关联信息披露义务的要件
笔者探讨了承担此项披露义务的要件。具体包括:关联信息“重要性”的判断;出卖人知道或者应当知道关联信息;第三,买受人不知道且此种“不知”为正当。就每个要件,笔者各自阐释了具体的判断标准。
第四章违反房屋关联信息披露义务的民事责任
在根据有关要件确认出卖人承担房屋关联信息披露义务的情况下,只要出卖人未披露,不论主观上有无过错,均构成违反义务的行为。目前各国专门规定房屋关联信息披露问题的唯有美国,但从可获资料来看,美国没有从反面专门规定违反该义务的民事责任。因此笔者就从有关国家(包括我国)其他相关制度中探寻可能用以规制该问题的制度,并同时分析现有制度的不足。
第五章完善房屋关联信息披露义务的制度构想
首先,我国法律上必须确立房屋关联信息及其披露义务的概念,并且可以通过司法解释等方式列举承担该项义务的要件。
其次,通过缓和欺诈的构成要件(主要是故意要件和因果关系要件)、扩张物的品质瑕疵的内涵,完善房屋关联信息披露义务的制度建构,加强对买受人的保护。
结论总结本文观点。
附录
笔者自行设计的一份调查问卷以及有关的设计说明和基本统计结果。
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