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“大红本、小红本”的真相 解读太原小产权房
　　太原市作为山西省的省会和中心城市，其对全省具有很大的影响力和吸引力，尤其是房地产业快速发展的近20年来，这一优势不仅带动了正规房地产业的高速发展，同时也滋养了“小产权房”的蓬勃生长。毫无疑问，“小产权房”问题在太原市有着最集中的体现。而对太原市“小产权房”进行一次清晰的鸟瞰，理清由“小产权房”延伸至 “市场分布”、“购买者类型”、“价格趋势”、“缘何火爆”、“未来命运”等诸多问题节点的脉络，必须先对太原市“小产权房”的形成历史及发展背景有一个通盘的掌握。
　　一个“漏洞”诞下“小产权房”
　　太原市的“小产权房”是什么时候出现的？谁又是第一个“小产权房”的购买者？记者寻遍各方没有找到准确的答案。
　　“可以肯定的是，太原市的‘小产权房’开发浪潮是伴随着全国性‘小产权房’开发浪潮而兴起，并在近20年来逐渐星火燎原。”太原市房地部门的一位工作人员告诉记者，其出现的时间大概在上世纪90年代初，略晚于太原市正规房地产业的出现。
　　据权威人士介绍，“小产权房”的出现缘于当时政策的“漏洞”。1993年11月国务院施行的 《村庄和集镇规划建设管理条例》中18条曾规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照相关审批程序办理。
　　这个“漏洞”直到1999年才被卡住。是年，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》出台，明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。但该通知对已有行为的处理并没有给出办法，正因此，“小产权房”至今悬而未决，并让管理者陷入两难境地。
　　山西财经大学公共管理学院院长、山西省房地产业协会副会长马培生回顾了“小产权房”的初生时代：十几年前，国内一些城市的个别城中村大面积兴建村民住宅时，多出来的房子就卖给了非本村的村民以及城镇居民。但那时全国的房地产市场还不够成熟，个别的私下交易也逐渐变成了半公开出售。最初出售“小产权房”的目的，只是为了满足拆迁农民的需求，但后来慢慢演变为迎合低收入者的基本住房需求。“而至今，一些‘小产权房’已异化为中高档房，甚至是别墅。”马培生认为，“‘小产权房’在初生时代并不是写满‘赚钱’。”
　　“大红本、小红本”的真相
　　事实上，正是由上面说的 “这个 ‘漏洞’”，衍生出了“大红本”与“小红本”这两个名词。
　　记者近日掌握的一份来自太原市房地局的未公开资料中，对太原市“小产权房”的产生背景作了如下描述：“……‘小产权’是1998年以前，我市个别区为在集体土地上建设的住房办理的，也就是市民常说的‘小红本’。我市城中村集体土地上建造的楼房是村委会为了提高村民的居住条件，改善村民的居住环境而建造的，这些集体土地上的楼房多为村委会和开发企业联建，部分用于村民居住，部分由开发企业对外销售……”
　　那么，到底什么是“大红本”，什么是“小红本”呢？
　　据太原市房地局相关部门负责人介绍，正规房地产开发企业在通过正常程序取得国有土地上的商品房开发建设手续，即“五证”齐全（包括国土部门办理的《国有土地使用权证》，规划部门办理的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，城建部门办理的《建筑工程施工许可证》，房管部门办理的《商品房预售许可证》）后，就具备了在房管部门办理 《房屋产权证》的条件，品房预售许可证》）后，就具备了在房管部门办理 《房屋产权证》的条件，《房屋产权证》即所谓的“大红本”。
　　据了解，房管部门会发给普通商品房发展商一个大产权证，而购买相应普通商品房的业主在土地、产权分割后，领取的是每户的房产证。这都是具法律效应的产权证书，是国家认可的正式的房产证，因其外观为统一格式16开、红色，而得名“大红本”，其规定的产权可以上市交易、抵押贷款，产权人的产权因此就能得到保障。
　　而民间所说的“小红本”，是区、县政府发给集体土地上建设房屋的房屋所有人的产权证。很多是指城中村改造项目，没有产权证，只有村里发的居住证，此证一般是发给本村村民的，被民间戏称为“小红本”。按照国家现行规定，这种“小红本”规定的产权在集体组织成员之间可以转让，但不能自由上市交易、不能抵押贷款。
　　“小产权房”约占半壁江山
　　对于太原市 “小产权房”的规模有多大？权威人士表示，2002年以后，随着太原市普通商品房价格的飞速上扬，购房者对于价格处于高位的普通商品房望而生畏，这恰恰成全了“小产权房”的加速壮大，太原市“小产权房”的开发于是在2005年前后达到高潮，并一直持续至今。
　　那么，到目前为止，太原市究竟有多少“小产权房”？
　　想得到较为准确的答案，目前不太可能。即使是与房地产市场关联的建设、国土、城建、规划、房地等部委，也无法提供准确的统计数据。据了解，造成数据不明的主要原因，是由于集体土地管理权归村委会，“小产权房”则由村委会牵头开发，因为“小产权房”是违法的，有关开发方自然不会到相关部门办理相关手续。因此，城建、规划、房地等部门无法监测到小产权房的具体规模。
　　“虽然没有可靠的数据支撑，但据我估算，太原的‘小产权房’在全市房地产市场所占的比例在40％左右。”太原市一位某大型房地产开发企业的资深人士
想得到较为准确的答案，目前不太可能。即使是与房地产市场关联的建设、国土、城建、规划、房地等部委，也无法提供准确的统计数据。据了解，造成数据不明的主要原因，是由于集体土地管理权归村委会，“小产权房”则由村委会牵头开发，因为“小产权房”是违法的，有关开发方自然不会到相关部门办理相关手续。因此，城建、规划、房地等部门无法监测到小产权房的具体规模。
　　“虽然没有可靠的数据支撑，但据我估算，太原的‘小产权房’在全市房地产市场所占的比例在40％左右。”太原市一位某大型房地产开发企业的资深人士如是说。
　　“这个比例应该没有超过50％。但不可否认，‘小产权房’是商品房外，老百姓购房的主要选择。”山西省房地产业协会会长袁纶华说，2002年，他曾对太原市“小产权房”情况作过调研，当时省城一处城中村的“小产权房”建筑面积约有10万平方米，另一城中村则是前者的两倍以上，在20万～24万平方米左右。而据太原市房地局公布的数据，月份，太原市新建商品住房面积为78．67万平方米。
　　据了解，7年以来，单是南内环街以南的房地产面积得到迅速增长，这从越来越多的商品房广告就可以感受得到——尽管其中并不都是“小产权房”，但多位被访的业内人士均认为，太原市南内环以南，尖草坪以北，汾河以西，“基本就是‘小产权房’的地盘”。
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