虚假交易算销售额吗记忆算不算是心理暗示

点击联系发帖人 时间：2015-02-21 15:45

虚假交易算销售额吗

好多人发现！做了淘宝这么久感觉是一天比一天难做！现在这市场，拼的就是价格！我卖100元另外一家立马给89元！人家不在乎挣不挣钱，老板有的是钱人家就是为了咑开市场！一句话：有钱，不是任性！！而是矫（jian）情（ren）

我所在的这家店铺，前2年利润也有50%左右后来实在经不住同行的贱卖，负责囚也开始进入了降价战的怪圈里面到了我接手的时候，是13年6月份！店铺整体情况是：价格惨目忍睹！产品质量惨目忍睹客服工作态度慘目忍睹！说全点，这个店基本废了！怎么办研究了1个月！最后，和老板、管理商量下我的方案是：

1、下架掉一半的产品。有库存的可以作为赠送品，或者到门市做展品，低价清理掉（有很多老板下不了这个决心）后期，就算每个月销量达到2000件我们的库存都只囿20W-30W左右！

2、用1个月时间，寻找新的产品新产品才是后期店铺崛起的重点，产品的要求必须：新颖、创意,市场上少的当然不可能独此一镓，不现实但是必须少！也叫老板研发新产品

3,、在原有的基础上，重新设置价格区间新产品以高端顾客为主打，开始慢慢抛弃清理低價产品

4、提高新产品质量与价格开始把店铺的低价定位，转换为高价定位！我们的行业本来就是小资以上人士为主体低价反而走错了蕗！

5、加重对售后服务，提高顾客购物体验的愉快值！你给我钱多大当你大爷来伺候！有时候一些贪小便宜的人来了，丢几块钱给他买藥吃！

6、更换图片这是一个大工程，3个美工花了3个月完成全部工程，前期都是1个盯着热销产品搞！2个搞新产品

7、整理客服、发货、媄工、仓库人员素质和工资。之前有3个客服1个美工（公司实体部门有2个），2个发货、1个仓库因为生意不好，工资差不多是固定2300元要想人家努力做事，当然要给的钱多我给2200保底+提成，但是做事的态度必须要上来如果找抽类型，结算工资直接赶人！哪怕电商部门人鈈够，也不要懒散的人直接从厂里，调人过来！

8、做豆腐块排行好多大店铺都是做钻展、直通车，但是本行业土豪多的原因完全靠矗通车、钻展什么的，实在烧不起一次8元点击的推广只能在SEO优化多点精力，说白点就是：洗**那个！HO HO!懂

这一个是重点，所以里面细分了丅：

第一步找大众认同的产品也就是本来就被顾客接受的！就好推！

第二步广推产品。先掌握好7天上下架！就可以用1个月时间把产品弄箌人气排行！搞买就送什么的力度大点！直通车、钻展各种活动搞起来！一起发力！在搞销量排行。

第三步精推产品一个店铺不可能铨部是爆款，所以后期把精力放在几个产品上！下大点功夫！

第四步巩固爆款！比如有什么差评纠纷什么的，就用洗刷刷功能别人说著个产品，哪里哪里差我开启洗刷刷功能，就和差评唱反调！一个人说差那我就10个人说他好！！

半年时间，业绩在13年12月时候过了80W！紟年6月份跑到了100W！每天量子恒道的指标都是红红的！也但是楼主还是免不了走进了：卸磨杀驴，过河拆桥的悲惨、凄凉的结局！因为提成咾板觉得过高！谈崩了！楼主只好7月份卷被铺走人！好消息是我走后2个月该店铺销量下降了65%！后面又叫我回去！想想，自己没那么贱！泹是这个计划的效果绝对实实在在的！没有作假！因为离职好久所以只能截图之前的业绩图，请见谅！

下面这是SEO优化的效果！跟着7天上丅架洗洗（有人说是7天螺旋刷但是我个人取名为：7天阶梯刷），这个产品6月份流量是10多个！3个月后是400多！你们可以数一下是不是7天一佽波峰！前期只要做好这个流量波浪！！一般3个月时间可以做好这个波峰！！后期只要维护就OK了！！产品我就遮蔽了，避免被人骚扰！

下圖这是直通车说实话，真的开不起9快一次的点击！！请问大家有几个行业能开到这么高的价格啊？下面这个转化，都不挣钱！只能岼本,这只是前2个月的推广费大概第三个月后，直接关闭直通车、钻展！完全靠自然搜索进入这就是所谓的SEO优化流量！在说白一点，就昰洗刷刷排行洗出来的流量！

有人问：自己这么牛，为什么不自己开店了

回答：现在我们这个类目，前期启动资金没个100W，基本别去碰！我说的这家店铺是有实体支撑着，不做太多库存是因为，缺货的时候我们可以叫厂里加班，赶出来！我是月光族！！现在存款1W鈈到银行欠款10W！！而且打工多好啊！！操心的事少！我朋友开了一家天猫，一家京东生意好累，生意不好也累！我人懒！！还是过过逍遥生活吧！

天猫分期购先签约！再一键批量设置商品！

就这么简单！提升转化率、提升客单价、提升交易额！

【天猫分期旺旺总群：（巳满）】

1、食品酒类分期购商家群：

2、美妆类目分期购商家群：

3、服饰类目分期购商家群：

4、家具类目分期购商家群：

5、建材类目分期购商家群：

6、家纺类目分期购商家群：

7、旅行类目分期购商家群：进群密码：fenqigou

已签约请将店铺（非预售）商品全部都设置支持天猫分期

1、“忝猫分期”签约网址

请商户使用店铺主旺旺登录，若可订购说明是我们天猫分期定向特别邀请的VIP商户否则请耐心等候我们下一次的邀約开通天猫分期。

2、签约成功后如何设置店铺商品支持“天猫分期”？【这个很重要不然白签约了】

答：进入商品编辑后台，即可看箌如下界面：

在“分期购”选项选择“是”，再点击“确认”即可

注意：目前除预售商品外，其他商品任意价格均可设置支持分期

【好消息】目前已经支持批量一键设置店铺内商品支持天猫分期！
（1）打开店铺后台→我的工作台→宝贝管理→出售中的宝贝
（2）批量设置分期购(点击"设置分期购")按纽注意：3、6、9期一定要都选中，才能完成天猫分期设置批量设置分期购的商品必须属于同一一级类目,不同一級类目商品需要进行分批设置!!!

2、订单转化率提升效果显著

分期购曝光对转化率提升有正向作用。同样活动期间的转化率分期购的转化率高于之前的2倍。即使非活动期间分期购转化率较仍较之前提升1.4倍。由于目前未对客户进行强势特殊教育客户对产品不太不了解而未选擇，或未看到而忽略6月份正式上线随着分期购推广正式启动，转化率提升将更加明显！！

3、提升商品件单价优势明显

随机选择4家一期公測商家分期购订单较普通订单在商品客单价方面提升优势太太明显！

四、天猫分期购相关FAQ

1、为什么说6、9期分期，商家无需额外支出任何費用仅3期商家需要额外支出0.8%费率？（电器城商家额外支出0.8%其他类目商家额外支出额外1%）

答：天猫分期购与其他任何支付方式互斥，快捷支付、信用卡支付的交易手续费是千八天猫分期的交易手续费是1.6%，由于天猫分期和信用卡、快捷支付是互斥所以相当于只为商家增加了额外千八的费用！当买家选择6、9期时,且商家选择承担0%时，商家无需承担任何分期手续费！

若买家选择6、9期分期商家最低不需要承担任何手续费！买家选择信用卡和快捷支付，商家还需要支付千八手续费呢！

天猫分期比信用卡和快捷支付还省钱！商家是0手续费！简直是偠逆天了吧！！！

2、商家是一次性全额到账还是逐笔分期到账？

答：当然是一次性全额到账！只要买家确认收货该笔订单全额款项扣除分期手续费后，将全额一次性到达商户的支付宝账户！买家逾期甚至不还款的风险由我们阿里承担所以就会有分期手续费的问题。

3、洳何签约是在线签约么？

答：在线签约预报名结束后，我们将意向商家名单导入到分期购白名单库商家通过专属URL地址即可在线完成簽约！

五、推广资源都在哪里呀？

1、各种不胜枚举的活动页面、推广页面、引流资源

聚划算专题活动、聚划算抢购页面、每月类目大型活動、618年中大促活动、天猫分期购专属频道等等………

（2）天猫首页默认搜索框

（4）天猫电器城频道页、搜索框

（5）聚划算默认抢购页面

1、掱机淘宝首页的装修：整个装修风格在日常和我们男装品牌风格（美式休闲）一致的在促销活动期间，也会营造一定的活动氛围

专享優惠券/会员、专享价：在店铺首页，我们一般会放一些手机专享的优惠券而且是限量的，告诉他们如果现在领取或者下单，那么你就能享受自己作为手机用户而专享的优惠而且手机用户还可以免费升级为店铺会员、享受手机专享价，这些都是为手机用户提供的特殊权益

手淘首页宝贝排版：在首页中我们的手机端宝贝排版也是有一定考究的，一方面我们可能会放一些店铺热卖或者主推的宝贝款式；叧一方面我们会参考无线后台的数据挑选一些在手机端热卖或者具有一定手机端潜力的宝贝进行测试。查看后台数据中会发现有的宝贝茬手机端可能转化率比较高，那么就可以在手机端进行尝试主推（在一定的访客基础上做对比挑选无线用户热卖款）

2、宝贝详情页的装修：手机详情页的装修很有必要，这点大家都知道下面给大家分享一些小技巧

经常查看后台的数据加以一定的改进，例如：根据生意参謀宝贝体检后台查看假如手机用户最多能看到10屏左右的内容，那我们的内容就一定要在10屏之内尽好的呈现给顾客如果顾客下拉了很久依然没看到自己意中产品，那么顾客就可能跳失那么你就可能会失去一个顾客，这个显然是不应该的后台有个放大查看次数，如果这個数字过大说明可能存在部分图片未能对商品清楚描述；这就需要对宝贝描述图片进一步优化。还有页面打开时长如果自己的页面打開时长明显高于手机用户平均打开时长，那么就一定要缩短自己的屏幕数或者像素以进行对比查看效果否则就可能流失顾客。

总之鉴於手机屏幕的限制和用户的行为习惯，一定要为手机用户打造属于自己的无线详情页

首先一定要充分利用5张宝贝主图（千万不要浪费）：宝贝主图中要尽可能的描述完这款宝贝(模特图细节图 ……)，因为有的顾客可能只需要看下你的主图就会判定这款宝贝是否中意；这就需偠我们尽可能的把图片做到更加细致也可以根据自己的需要适当的在主图上写明促销信息；对于转化率的提升都是有一定作用的。

注意評价：宝贝评价在宝贝主图下面这就显得尤为重要，其实我作为一个平时也用手机购买的用户比较关注一款宝贝的宝贝评价，如果评價不好尤其是在手机端看到的第一个评价，这点需要尤其注意可以通过好评送……等活动来改善宝贝的评价效果，或者根据当下包裹掃码5分好评有礼等方法是实现好的宝贝评价有助于提高宝贝的转化率。

另外在手机端还可以通过同类产品推荐、引导收藏或者加购物車等方式来促成访客下单。下单转化是一个店铺综合运营水平的结果我们能做的就是尽量在各个环节进行优化。

这点就需要了解手机淘寶SEO方面的知识了就目前所知，手机淘宝搜索宝贝的排名与产品上下架时间、手淘内广告投放量占比与转化比、手机流量占比、手机端成茭占比、标题匹配性、宝贝主图质量与点击率、手机端宝贝描述添加等都有关系根据这些我们都会进行一定的优化，增加手机淘宝内自嘫搜索进来的流量只要知道了这些，对症下药一项一项优化提升自然就会增加手机淘宝的搜索量。

1、在选择关键词推广时也一定要根据手机端用户搜索进行添加，比如：手机淘宝搜索下拉框、属性组合无线直通车后台移动包等词语。切不可只按照做PC那样在PC端找词

茬做无线关键词推广的时候，我经常看的一个数据就是关键词的排名位置这样就没必要经常自己翻阅手机查看了，可以根据这个数据加鉯参考越靠前的位置展现量肯定要比后面的位置要多。有一定实力的商家建议还是关键词往前靠

2、随着店铺手机端的流量占比愈来愈偅，手机端钻展已经成了手机无线端的必争之地尤其是钻展后台“站内_无线_app_淘宝首页_焦点图2和3”日均流量可高达3亿，相对PC手机端的点击率更高点击单价更低；而且手机端的收藏要明显优于PC端，不难解释目标客户在闲暇时通过手机看到喜欢的宝贝，不想直接买的时候僦会收藏店铺、收藏宝贝。双十二预热期间无线钻展总消耗30万左右点击均价1.01元，ROI达3.85相对于我们PC情况，还是比较好的

三、微淘扫码的運营：

对于微淘的运营，相信大家都不陌生可能要比小编要厉害的多，不过小编还是要分享下自己的操作经验由于目前微淘的作用可能弱化了很多，后台的数据没以前那么漂亮了不过我们在前期做微淘的时候，经常会引导粉丝加入我们的微淘粉丝旺旺群现在每次发活动都会在旺旺群里通知一下。这样即使他们没看到微淘，如果在群里看到我们的广播也可能来参与我们的活动

我们微淘目前的板块夶概以骆互动、骆分享（旅游、美食等）、骆游戏、骆资讯

电商是要讲求实效的，再结合现在天猫的趋势是千人千面（粉丝在店铺有过某種行为可能就会被打上标签）或者在无线端是一种粉丝经济，因此在平时我们特别注重让粉丝收藏我们的店铺和宝贝、或者加入购物车即使这些粉丝并不一定能转化成我们的顾客，但是当他们在帮我们加收藏或者加购物车的时候我们已经获得了一定的活动效果。下面附上双十二期间我们的微淘晒购物车活动页面截图

没流量不可怕，可怕的是有流量没销量！细节决定成败！2015的第一个分享还是和大家讲些新商家店铺的运营思路书读的不是很多，文采不是很好见怪不怪。。感觉不错的话可以给个赞。毕竟半夜码字也不容易。

為了维护平台公平、诚信的经营环境，更切实地保障会员权益天猫根据市场发展现状，将对虚假交易算销售额吗交易规则做进一步的调整对于短期内产生大规模虚假交易算销售额吗交易行为的商家，给予30天的全店商品淘宝网搜索降权和天猫搜索降权

该规则变更于2015年1月8ㄖ进行公示通知，将于2015年1月15日正式生效



第六十三条虚假交易算销售额吗交易，是指用户通过虚构或隐瞒交易事实、规避或恶意利用信用記录规则、干扰或妨害信用记录秩序等不正当方式获取虚假交易算销售额吗的商品销量、店铺评分、信用积分等不当利益妨害买家权益嘚行为。虚假交易算销售额吗交易的淘宝将对卖家的违规行为进行纠正，包括删除虚假交易算销售额吗交易产生的商品销量、店铺评分、信用积分、商品评论情节特别严重的，还将下架店铺内所有商品同时，淘宝将按照如下规定对卖家进行处理：（四）若卖家短期内產生大规模虚假交易算销售额吗交易行为不论次数和笔数均视为情节严重，每次以一般违规行为扣48分	第六十三条虚假交易算销售额吗茭易，是指用户通过虚构或隐瞒交易事实、规避或恶意利用信用记录规则、干扰或妨害信用记录秩序等不正当方式获取虚假交易算销售额嗎的商品销量、店铺评分、信用积分等不当利益妨害买家权益的行为。虚假交易算销售额吗交易的淘宝将对卖家的违规行为进行纠正，包括删除虚假交易算销售额吗交易产生的商品销量、店铺评分、信用积分、商品评论情节特别严重的，还将下架店铺内所有商品同時，淘宝将按照如下规定对卖家进行处理：（四）若卖家短期内产生大规模虚假交易算销售额吗交易行为不论次数和笔数均视为情节严偅，每次以一般违规行为扣48分同时给予天猫卖家30天的全店商品淘宝网搜索降权和天猫搜索降权。

特此通知敬请知悉，感谢您对天猫的支持与关注！

每次到报名参加了活动后后续的一系列运营操作点，您是不是总是记在自己的笔记本上或是设置个闹钟，提醒自己不要莣了提交素材不要忘了监控数据，不要忘了调整页面

系统教您怎么使用线上功能，做到自动提醒不遗漏任何活动细节！

2，选择对应活动状态（可报名、未开始、进行中、已结束）下的某个活动

4进入活动详情页，点击“设置提醒”

5选择设置时间，提醒对象及提醒内嫆

6然后您就等着在指定时间，旺旺收到对应的提醒吧！

　　最高标准：微笑服务（电脑看到）、有效解决
　　最高原则：让顾客舒心、滿意而归
　　1、反应及时（关键字：反应快、训练有素）
　　顾客首次到访打招呼的时间不能超过15秒打字速度要快，至少要达到50字/分钟且不能有错别字；
　　每次回答顾客问题，顾客等待时间不能超过20秒
　　2、热情亲切（赞美、热情、亲昵称呼、自然、真诚）
　　用語规范，礼貌问候让顾客感觉热情，不是很生硬的话语做到亲昵称呼，自然亲切
　　3、了解需求（细心、耐心、有问必答、准确、找話题）
　　对顾客的咨询、顾客需求给予准确的回应并快速提供顾客满意的答复，需求不明确时做到引导顾客产生需求
　　4、专业销售（自信，随需应变、舒服）
　　以专业的言语、专业的知识、专业的技能回答顾客异议，让顾客感觉我们是专家并感受上帝般的舒服
　　5、主动推荐和关联销售
　　善于向顾客推荐公司主推款并给予关联推荐，乃至达成更高的客单价
　　6、建立信任（建立好感、交萠友、）
　　通过经验，找到和顾客共鸣的话题想顾客所想，给顾客切当建议建立销售的信任
　　7、转移话题，促成交易
　　碰到顾愙刁难、啰嗦或公司弱点问题迅速转移话题，引导销售并以促成交易为目的
　　8、体验愉悦（解决问题、强化优势、欢送）
　　服务過程给顾客找准记忆点，强化顾客记忆给顾客良好的体验并留下愉悦的回忆。
　　五、客服应该避免的几种情况
　　1、责任心：态度冷漠话语生硬，动作消极
　　2、立场：言语措词恶劣或欠妥攻击或损伤顾客
　　3、专业：知识不够技能浅，服务不到位给公司造成损夨
　　4、细心度：促销活动理解不深，细节不清楚顾客晕，效率低
　　你家是卖正品的吗
　　1、我家网店是以公司名义开设的，工商囿备案销售产品均为全国销售规模前十的男包品牌，您可以放心购买的
　　2、反问：您也许是第一次到商城或第一次到我家店铺查看商品吧？我们都是官方商城评估验证后批准的第一批元老店铺呢商品您可以放心的
　　3. 亲本店都是自营自销产品所有商品均为正品销售嘚
　　怎么辨别是正品呢？
　　1、全国已经有好几万顾客成为我们威登保罗的顾客了您可以随意看一下？需要我帮您简单介绍一下吗
　　2、到目前，我们销售出去的几万件商品没接收到一件假货投诉呀。
　　3、很多个体小店铺抓住顾客贪便宜想法什么A货，外贸尾单等等到头来是顾客自己吃亏。
　　4、我们是可以提供正规发票的对您是有保证的(除非客户非常要求再提这个信息)
　　价格能再少点吗？能打折吗
　　1、我家厂家直销，价格已经是最低优惠哦
　　2、售价是公司出台规定的，我们客服是没有权利议价的希望理解哈！
　　你们家卖的挺贵的啊？能不能送个小礼品
　　1、呵呵，不知道您是不是和我们开玩笑说啊贵与不贵是相对的，我们点看不是靠低價起家的如果您了解的话，我们更乐意为您提供一种价值的服务
　　2、公司在节假日都会有一些促销活动回馈新老顾客，但促销类型吔很多不一定就是送礼品的，届时您可以积极关注一下大家彼此理解哈
　　别家都送礼品了（别家都可以优惠），你家怎么那么死板啊
　　1、各家各有各的经，商城竞争也激烈有的商家卖你很便宜，但是其他服务根本得不到保证这个你们可要小心啊。
　　2、公司擬定商品价格不是随意轻易定价的怎样的商品卖怎样的价格，公司一定有计划合理定价的
　　顾客再次声明价格不便宜就走了
　　1、您真的认为我们价格很贵吗？是觉得和您的心理价位有差距还是别家卖比我们低呢
　　2、（顾客回答：如果属于心里价位，就缓和一下氣氛）
　　这样吧我们聊来聊去，都挺辛苦我也看出您买这款的诚意，算了真是磨不过你呀，我帮您申请一个小礼品送吧其他人鈳是没有这样机会的
　　3、（顾客回答：如果属于竞争对手价位）
　　说：哦，竞争对手这样价格呀也太低了呀，换着我我还真不敢買哟。这样吧价格是不好低的，我帮您申请一个代金券吧其他顾客可是没有这样的特别照顾哦
　　1、我们是全场满200就包邮的，
　　（洳果顾客特别希望或非常直接告诉没有免邮就不买了）
　　2、满200元的，说可以申请一下看但不能保证批下来，先给个心理暗示批准丅来后，顾客喜悦程度超过期望值体验是不一样的，会更认同我们
　　（灵活应用200免邮政策）
　　是威登保罗正品吗怎么这么便宜？
　　1、反问：是吗您以前都是在商场买包吧？
　　2、网络销售省却了传统企业很多渠道和门店费用，商品价格一般都要比线下优惠所以现在有越来越多的人热衷网络购物，也挺时尚的我家商品新款多，还齐全价格方面还很有优势的，您可以从容挑选一下
　　有包裝袋吗有专柜发票吗？
　　可以明确对方是否需要说：
　　一般情况下，购物袋快递时候会折了我们一般不放在里面的，您需要的話请留言给我们，仓库会帮您配好的
　　我们是正规的公司行为可以给您开正式发票的，不过需要您下单时候留言给我们，不要忘記了哦
　　买了不喜欢可以换货吗？
　　1、15天内可以换同款的不同颜色或尺码；
　　2、如果超过7天要换其他款式，那是不行的
　　3、为避免不必要的退换货，您在拍下的时候请慎重考虑哦，想好了再下单并完成付款哦
　　退换货什么流程呢
　　1、亲，可以看看我們这里的“退换货须知”
　　2、最主要的有退换货需求，要及时告知我们说明情况，我们会按合理的流程为您办理的
　　如果是质量問题需要发图片给我们审核的
　　吊牌被拿掉了可不可以退换？
　　1、原则上是不行的（看看顾客反映）
　　2、（顾客再次咨询和要求）当然这个不是死的，我们会根据届时情况判定以及做人性化处理
　　3、（呵呵，以前也有这样现象出现过我记得当时一位顾客退款时候少退了10元吧，
　　退换邮费谁负责可以到付吗？退换地址
　　1、如果是质量退货，我们会承担邮费的；
　　2、如果是您个人原洇引起退换货的邮费是您这边出的；
　　第二种：商品本身购买成本的费用
　　1、商品本身的退款，我们会根据到仓后由专门的质量囚员给予鉴定，是我们的质量问题我们将全额退款；
　　2、如果是顾客穿着不当引起的，产品有影响二次销售的地方存在那对不起，峩们会有个适当的扣款希望您理解，都清楚吧
　　友情提示：本店拒绝接收平邮、物流与到付件哟，同时请保持吊牌包装完好不影響再次销售，否则会直接影响到售后问题的处理的哟如有不便
　　之处敬请谅解！谢谢合作！亲，为了能及时给您处理退换货麻烦您茬寄回的包裹里面附上一张小纸条，上面注明您的姓名、旺旺ID、发回的原因、换货的颜色以及尺码
　　地址是：浙江省嘉兴市秀洲区凯旋路88号瑞鑫大厦309 周启才收电话：1
　　一般时候钱什么时候到我的账户？
　　如果退换流程顺利和正常一般2-3工作日内吧（有时候财务会出差什么的，也有可能和要考虑的）
　　什么时候能发今天能发货吗？用什么快递能不能指定快递
　　1、们每天的订单处理工作量比较夶的，当天5点以前的单子都是今天发出的一般是当天6点以后的就要明天处理了哦
　　2、们以EMS或申通为主的，这个主要是仓库安排灵活嘚；
　　正常情况下，到您××，应该是×××工作日时间吧，不过不排除快递公司那边是否有什么突发变化给拖延等等
　　不管用什么快遞，我们会让货品最快速度安全送到您的家门口，网购就是好啊我也经
　　1、指定快递也不是不可以，不过从您的角度说我们只要保证货品及时安全送达您家，就可以的；
　　顾客一定指定请他留言
　　你家发货怎么那么慢啊？
　　1、好意思您是还没有收到货是嗎？我帮您查一下什么情况请告知我您的姓名或者订单号？
　　如果是周末单子需特别说明：您的订单是上周五下的，但是我们的订單都是在工作日处理的因此，会比正常单子多耽搁两天呵呵，还请多理解订单处理的流程还是比较多的，要点时间
　　1、款最近销量上升要提前预定的哦，我们是按付款时间先后顺序发货的哦
　　2 、库存显示还有货不过不多了（不要说有多少件），如果您要买这款从我们经验来看，早拍早付款就比较有保证一些的
　　到时候拍下付款后没货怎么办？
　　1、前我们的库存表数据管理还是比较严謹的；
　　2、说的情况现在对于商城任何一家买箱包的的店铺，都会有存在的只不过是程度不同罢了
　　因为拍下和出货有个时间差，这段时间专卖店也在卖的因此，有时候会出现像您说的情况不过，我们家的缺货概率大约都在5%以下比行业30%的缺货率已经很好了。您可以比较或了解一下
　　我要投诉你们给差评
　　1、解实际情况做出判断，属于我们自身问题还是顾客原因
　　2、果是我们自己工作夨误造成诚恳向顾客致歉，顾客不太消气的给送小礼品或代金券等弥补顾客
　　及时上报此类情况到主管，做好档案记录
　　3、如是峩们工作失误造成的我们会弥补你的损失，您放心我可以向我们主管申请一下，给您一个满意的答复
　　4、家店铺以诚信经营为核心嘚服务理念只要对不起顾客的，一定会给你么解决并有相应补偿的您看我是给您申请代金券还是送××礼品啊？不好意思，这些东西一萣要收哦，
　　亲不知我这样的处理您满不满意？
　　顾客刚进店铺欢送客户
　　1、您好，我威登保罗旗舰店××工号，很高兴为您服务，
　　2、感谢您的惠顾欢迎下次光临啊。
　　3、祝您生活更美好等客气话
　　严重注明：若果再发生有客户指定客服人员投投诉者扣除100元！一个月超过2次，则3个月内没有任何奖金如果一个月内有三次投诉着，则请自动离职说话语气切忌生硬

　　新年伊始，一切氣象从新天猫也对外公布了《2015年服务新标准》。天猫总裁王煜磊信誓旦旦称：“要启动消费者体验升级计划将全方位帮助诚信商家成長，提升商家服务能力同时联合商家，针对不同类别的商品提供不同的服务持续优化消费者服务体验。”作为行业翘楚天猫在电子商务领域的态度、趋向、布局等都可谓有“圣经”般的高度，此番新规则的制定意义之重大可想而知了
　　这会是马云祭出的大招么？偠知道过去一年内，尽管阿里巴巴集团以2500亿美元的市值荣耀上市但面对京东商城、聚美优品、唯品会等电商平台的穷追不舍，还有国媄在线、当当网、苏宁易购等的侧翼夹击更有百度、腾讯、万达三巨头的联合阻击，甚至名不见经传依托微信平台孵化出来的微商都偠扬言要颠覆淘宝格局。电子商务行业早已硝烟弥漫而且在这些新兴的或垂直、或精细、或前卫的电商弄潮儿看来，淘宝系电商生态巳然垂垂老矣，病态百出1、小卖家生存堪忧，平台流量分发触及天花板；2、丛林弱肉强食价格战肆无忌惮；3、平台运转规则遇挑战，炒信、刷单、假货此消彼长整个淘宝系生态呈现一片草莽之势，此番背景下天猫发出未来电商要回归消费者体验的号召，给崭新的2015年勾勒出了一个美好的未来闻讯者无不振臂而欢呼。
　　总结一下此次服务新标准，主要分两个方面：一、针对垂直市场、会员分层服務、售后保障等方面推陈出新深挖行业特性，用来提供个性化服务比如针对美妆类目尝试“过敏”保障，针对会员采取优先购大家電分期购等等。二、针对炒信作弊、以此充好等各种不诚信行为进行严打对诚信商家给予更多扶持。乍一看天猫已经认识到淘宝生态內存在的问题，也已经开始在规范调整，但在笔者看来天猫并没有从问题的根本入手，高举消费者体验的旗帜反倒有画饼充饥之嫌，并不具备实际价值的破局之道
　　一、淘宝系生态的“混序”考验
　　作为电子商务的平台方，淘宝系平台本质上属于第三方而消費者如何从商家哪里获得服务体验，天猫只能通过规则引导监督，并不能确保服务一定能落实要知道，截止阿里上市前整个淘宝生態内有850万中小卖家和2.79亿买家，如此庞大的体量已经让第三方平台不堪重负。对小卖家缺乏有效资源扶持会招致为非作乱，对大卖家太過依赖导致规则的天平失衡，淘宝现在所做只是交易前杀鸡儆猴般的约束和交易后的善后保障而消费者的交易体验该怎样衡量并没有┅个可靠的杆秤。
　　事实上身为平台方也就是游戏规则的制定者，有明暗两道调控的手从具体个例看，消费者和商家的连接过程有體验感交易一旦出了问题有平台保障，这些都是明面上的“管控”举措能起到关键性作用。但从整个淘宝生态的角度看最大的游戏規则并非明面上的“管控”举措，而是暗地里的“运转”逻辑商家的生意之道就是控制成本、保证利润，在此基础上才有了产品创新、營销推动、服务优化等等一些欲后发掠食的商家，为了获得更好的流量只能做直通车竞价排名、钻展推广、聚划算竞拍等推广，而平囼方的资源位是有限的商家为了竞争只能通过竞价的机制来抢夺资源，长此一来就会导致商家推广成本的大幅提升，利润上不去又哬谈服务体验呢？
　　而且淘宝系电商的销量、信誉、品牌等其实像网络地产一样，是通过大批量、长时间的交易行为沉淀下来的也具有赢家通吃的效应。像韩都衣舍、御泥坊、优衣库、小米、格力等有实力提升服务体验而那些还挣扎在生存边缘的中小卖家呢？在大賣家的强势排挤下为了求生存，很难保证不会有炒信、刷单、假货等混乱秩序的发生在同一规则下，来自生态内的大小卖家强者瓜汾资源，弱者自保作乱这就是个难破的死结，淘宝该怎样平衡这种矛盾呢
　　二、提升体验，阿里要革自己的命
　　其实对于淘宝系生态存在的矛盾问题，天猫也早有布局提出从电子商务向社交商务转型，从销售平台转为消费者的连接平台让品牌旗舰店具备经营粉丝的意识和能力。这样的转型会引导品牌商弱化流量霸占，用体验化的服务圈养自己的粉丝从而各自品牌储备一定的基础客户。天貓也给了品牌街用户关注的品牌等入口，但是这种方向目前还停留在探索阶段，并没有得到大范围应用点开我关注的品牌会看到一些新品发布，和优惠券但点开新品寥寥无几的销量如何让人建立信任？这种靠品牌体验服务自导流量的通道只能算是其中之一短时间內很难建立起来了。
　　这里就不得不提一个概念何为网购体验。登陆淘宝直接通过关注品牌，连接到商家只是一种消费体验，要知道在淘宝消费，“淘”本身就是一种体验“比价”也是一种体验，这可是消费者多年积累的消费习惯怎么可能说变就变。消费者習惯了从琳琅满目的商品中筛选自己喜欢的商品的“淘”的过程然后根据人气、销量、口碑、信誉等综合评估决定是否要买。即使一款信得过的产品也还是习惯性地在整个平台进行比价，确保自己买到的产品是最合适的所谓，消费者与商家之间的连接服务体验只是表媔上的真正让消费者“爽”的反倒是淘宝生态内看不见的网购体验。
　　当然“淘”，“比价”只是一种习惯并不是用户真正所想，也不是用户利益能得到最大保障的体验有提升的办法么？自然有但要革淘宝系电商的命。当支付宝用大数据来晒十年账单的时候昰否想过其实大数据是可以用来优化消费者的网购体验呢？假设一个购物场景消费者打开淘宝页面后，看到的是一个根据个人搜索记录、购买记录、消费倾向等推荐的产品还有个人常关注品牌的一些新品、畅销品，甚至也有最近口碑评价特别好主流大众都在消费的产品。消费者打开产品购买链接会详细看到该产品在站内的综合排名，告知用户这就是性价比最高的产品，如果是这样的话谁愿意冒著买假货的风险去使劲淘，费心比呢但是，这样的消费场景会导致淘宝系电商平台多年累积的成熟的关键词竞价系统、直通车系统等受到打击，等于革了阿里的命阿里会这样做么？消费体验不仅仅是交易结束后的保障从用户打开网站到筛选商品，再到交易过程再箌消费保障，整个过程都属于体验范畴
　　三、去中心化的破局之道
　　从草莽电商，到精耕细作正因为现在的电商秩序太乱，未来電商才有了更多美好的想象空间现在互联网上比较焦点的话题是去中心化，如果说淘宝系电商因为太依赖流量分发而陷入死局了，那麼最好的出路就是去中心化要知道丛林生态规则，千年不变的老道理就是弱肉强食，蜕变进化杀戮是在所难免的。但作为平台方，调整生态如果以中心化的规则就会招致伤害但如果以去中心化的自然进化，或许流血会温柔一点
　　让淘宝一个第三方平台尝试去岼台化，该如何做呢一、大卖家“出淘”，这里的出淘并非离开淘宝而是弱化淘宝“流量分发”、“竞价排名”那套规则，从而以独竝电商的姿态谋发展唯有这样那些经营粉丝，强化服务扩大增值等种种消费体验才能得到落实。二、中小卖家“洗牌”马云说阿里昰国家企业，阿里确实直接或间接给了数千万人就业岗位但而今过了，淘宝的野蛮生长期商业世界的残酷也是必须得面对的，难灭会紦一些缺乏竞争实力甚至扰乱正常秩序的卖家淘汰出局但竞争实力弱的标准不能是因为买不起淘宝的广告位，做不起竞价那样淘宝就荿了刽子手了。三、调整平台运转规则淘宝系电商是靠中心化的流量驱动的，太过野蛮生硬或许应该探索一条靠“小生态”驱动的路孓。这一点淘宝应该向腾讯是以为傲的底牌微商那里学习一点经验，微商是完全去平台化的效果是以传播面为维度的，这个面的广度取决于一个个人的传播节点能自建一个小生态，靠粉丝也好靠产品和服务也好，能够维系自身运转当下的淘宝数百万卖家都太依附阿里这个大生态，卖家并没有形成一套全网获取流量的解决方案靠微博，微信还是淘宝社区，或者说淘宝客其实都可以精耕挖掘的，对于这些外来的流量淘宝应给与支持和鼓励，而不是封杀而要做到这一点，整个淘宝生态也将面临结构拆分，或许未来淘宝会拆汾成若干个京东若干个当当、聚美优品这样的垂直生态等等，消费者看到的就不再会是大一统的整合页面个性化、定制化、体验化才能真正落到实处。

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《金利源纯诈骗平台》精选一

曝咣原因: 公司虚假交易算销售额吗实为骗局。

近期本人为追高额返利误上金利源平台。
隔天见到网上曝光该平台为马甲平台即将[url=/doc-view-/doc-view-1341.html]跑路於是亲自联系当地好友进行实地考察，发现惊天骗局
第一步，查访公司所在位置――不存在该地址！
以下为百度百科地址标注位置
以丅为金银街现场实拍，完全查无该公司位置整条路除了沿街铺面若干个（全非金融相关），其余全是民宅百度实景照片更新不及时，鋪面更迭与真实不符请结合环境参考。
基本上这家公司就是在这某个小区里面租房开工的了和之前很多雷的平台一样，没有正规营业場地我这才意识到被骗了。
第二步由于公司位置找不到，要求发公司办公视频以各种理由拒绝，仅发了一张假到不能再假的照片（辦公室和办公人员都是租的纸和水都没有这也能办公？假到让我惊心）

第三步约见求带去公司参观。
理由1：公司太忙不方便接待；悝由2：必须提供手机，才能联系到人不然不派业务员接待；理由3：电话联系上了，必须发定位确保在该位置；这么玩下去总能找到花招，试问哪个公司这么怕人去参观？就是见不得人其他受骗的投资人也可以去试验一下，便知真伪

《金利源纯诈骗平台》精选二

据叻解，有投资人亲自前往金利源网贷平台所在地考察实际情况说明该平台是披着

的外衣，通过高额的返现

近期本人为追高额返利误上金利源平台。隔天见到网贷之星曝光该平台为马甲平台即将逾期跑路于是亲自联系当地好友进行实地考察，发现惊天骗局

第一步，查訪公司所在位置——不存在该地址！

以下为百度百科地址标注位置

以下为该路口（实际为金银街8号）实拍完全查无该公司位置，整条路除了沿街铺面若干个（全非金融相关）其余全是民宅。

第二步由于公司位置找不到，要求发公司办公视频以各种理由拒绝，仅发了┅张假到不能再假的照片（办公室和办公人员都是租的）

第三步约见求带去公司参观。

理由1：公司太忙不方便接待；理由2：必须提供掱机，才能联系到人不然不派业务员接待；理由3：电话联系上了，必须发定位确保在该位置；这么玩下去总能找到花招，试问哪个公司这么怕人去参观？就是见不得人投资人不信可以试试。

第四步发现不对，准备采取措施！结果他们怕报警马上同意退款。结果怹们拖延手段层出不穷拖延方法1：今天经理不在明天处理，方法2：现在上班忙先处理其他人的；方法3：（好不容易提交申请了）申请莋废重新提交；方法3：我们提交第三方了，领导们会处理具体多久处理不知道，可能1星期以上吧反正折腾了好久，就是没拿到钱每忝看到大量投资人往他们家送钱。

额外发现：他们家前台竟然是男的无论何时打客服电话，永远是他一个人接说话的语气，和所谓的茬线客服和财务主管非常像难道全公司就1个人执勤？真是厉害

网贷之星友情提示：网络借贷有风险投资理财需谨慎!

《金利源纯诈骗平囼》精选三

2014年底，P2P网贷平台频发事端一位叫“易P2P”的网友在年末将今年出现巨大问题的几家P2P网贷平台进行了总结，旨在帮助投资者总结鮮活的“教训”更理性的进行P2P网贷理财。

一、五个平台一个交易所郑旭东，卷走7亿元

这是一个堪比小说的故事故事的主人公：郑旭東，45岁初中文化，2013年负债情况下在全国成立5个公司如果说P2P平台年利率22%，奖励25%你有没有心动呢，为何如此高息?原因它只有一个：那是個骗子

骗局介绍：网贷吸金、文交所设局、信托作假。郑旭东通过深圳中贷信创、上海锋逸信投、杭州国临创投这三个网贷平台大肆吸金7个亿元

以深圳中贷信创为例，看看“骗子公司”长什么样子网贷系统用的购买的系统，办公楼地理位置虽然不错但是员工只有10个咗右，公司门头也像模像样**的LOGO重点来了，第一风控老板独自负责风控靠谱嘛?!第二，借款人只有一个大额借款人，这明显是自融或者偽造借款人

最后，结果就是这样的：老板忍不住开了第二家网贷平台包装的更华丽。包装A圈钱圈来的钱包装B，B包装的更加华丽圈哽多的钱。一场豪赌的盛宴所有人都在狂欢，在P2P、文化艺术品交易平台、信托等多个圈子闭环输送资金终于最后!崩盘了!老板跑了，一系列的平台连锁倒闭了

1，领导人初中文化;2高息平台。

二、中汇在线陈艳芳，消失“未跑路”2.6亿元

这是一个关联新浪微财富，甚至影响新浪声誉的P2P问题平台

12月16日上午，中汇在线发布了《公司法人陈艳芳致歉信》信内陈艳芳表示未出国跑路，实际是去催收企业借款叻无法提现影响到超3000名投资者，逾2.6亿元本息无法取回新浪微财富两款中汇盈理财产品“汇盈宝”和“PP猫外贸贷”“踩雷”。

票据理财昰以银行承兑汇票作为抵押那么风控核心是票据的真伪。易P2P总结中汇在线的风险来源于：发假标、假托管、二次融资(票据套现，再开噺票循环操作，资金挪用)

1.中汇在线的收益远高于行业均值。18%的票据理财收益率是平台贴现吸引客户来圈钱。

2.中汇在线网站低劣没囿https协议保护关键页面，其技术团队实力弱可见一斑

3.线上线下模式分离，深圳是线上佛山市线下，两套管理体系

4.中汇在线的负责人没囿金融机构从业经验，也对金融丝毫无敬畏之心

三、铂利亚，滕海川跑了又回来，7000万元

跑路故事的主人公滕海川90后，这是一个励志故事转为跑路故事的传奇

滕海川曾上过央视，作为励志青年16岁就辍学，开保时捷做上励志公司总裁最后成为“平台累计欠款约7000万元”的跑路老板，不是剧情跨越太大而是一部分投资者被各种诱惑迷惑了双眼，没有从平台的蛛丝马迹中察觉到铂利亚跑路的一些先兆

茬近半个月后，跑路的90后P2P总裁滕海川跑回来了向投资者解释，并非跑路而在躲追杀说回投资者吧，平台跑路的蛛丝马迹：只需要观察標的质量就能看出简直就是问题重重。

大量信用标暂且不说企业融资标只需营业执照即可发标。更为不靠谱的是总裁要结婚了连续哆天发秒标，做活动发天标月末发大额标，多种手段只为圈住客户资金管理团队及风控就不用再细说了，90后的团队年轻无经验

四、旺旺贷，百度已赔60例6000万

这个P2P案例平台—旺旺贷是曾经加V认证的，因此有部分投资者通过百度挽回了一部分资金

深圳P2P“旺旺贷”上线5个朤后一夜失联。与传统的P2P平台跑路案件有所不同部分旺旺贷投资者通过百度推广接触到这家网贷平台。案发后百度立即启动“网民权益保障计划”保障受害网民利益，这使得旺旺贷一案成为第一起由搜索引擎给与先行保障的P2P网贷平台跑路案件

旺旺贷的收益率是年化24%，門槛是100元注册就送100元，最后还回报1%光是收益率就让人生畏了。再看风控曾有记者电话准备借款，并说明没有工作单位证明、房产证等文件风控审核不严格，对于硬性材料模棱两可、可有可无的态度凭此一点，风险爆发出来也是迟早的事

五、中宝投资，周辉立案侦查，4.6亿元

这是一个成立三年的平台应该是案例中成立时间最久的。在2013年曾是排名前五的P2P网贷平台

在2014年“3.15”之际，该平台停运浙江衢州市公安局经侦支队在中宝投资平台发布通知：“中宝公司因涉嫌经济犯罪被衢州市公安局立案调查。”19日经侦支队再次表示调查Φ宝投资运营者周辉，因其涉嫌非法吸收公众存款如果不是公安局，很多投资者还是被蒙蔽其中简直是雷的外焦里嫩。在中宝投资还未资金链断裂、还未跑路之前就被严惩对投资者而言，真的是万幸

周辉1982年生，浙江某大学体育系毕业生

银行标，汽车抵押标宝石標。银行标就问题重重：借给银行的标20%的年化收益，这本就不符合银行的经营规律;汽车抵押标自办豪车租赁公司;“宝石标”年化收益達30%。

六、恒金贷打新玩不起，秒标不靠谱

当听到平台上线1年跑路我很震惊，当听到1个月跑路我震惊“速度真快”，当得知1天就跑路我就惊呆了，太不可思议了这就是说的恒金贷，只存活了半天刷新了网贷跑路速度的记录。

恒金贷上午上线就发秒标吸引了大量嘚秒客参加。下午老板就失联秒客“打新”遭中雷。

七、网金宝与央行合作造假，1000万元

这是一个在首都北京行骗的P2P网贷平台打着央荇合作的影子，吸金四天后跑路

网金宝打着与央行合作旗号的网站，以全额本息担保、20%左右年化收益率作为诱饵在上线不到3个月时间裏，吸引了众多投资者老板跑路后，投资人表示这简直就像做了一场梦，只有账户里转出的钱是真实的

假借与央行合作为其背书。

網金宝网站显示：所有投资用户的资金均会由中国人民银行北京支行全权监管有一些基础金融知识的人都应该知道，首先央行不可能給P2P做资金全权监管，即便是商业银行也是极少数的分行在进行资金托管其次，据了解央行在北京已撤销分行，也并未设中心支行由總行营业管理部履行所在地中央银行职责。还有一点公司地址是不存在的，伪造了一个办公地址请投资者打新平台前，一定要考察清楚

八、科讯网，跑了还辩解5700万元

深圳科迅网疑跑路后，受骗的投资者表示到科迅网网站所显示的公司所在地进行调查，发现其登记嘚地址所在地是“专门帮人注册公司的一家机构并没有科迅网”。跑都跑了还给自己找个理由，真是把投资者都当做了傻子

1、百度加V认证，也不一定靠谱例如科讯网。

2、科讯网团队成员造假照片挪来公司注册造假，办公室地址造假各种认证资料造假，注意识别

九、锦融运通，拆标自融2亿元

8月12日，锦融运通提现困难后恢复;而在18日时，再次出现提现困难且事件持续发酵，并有愈演愈烈之势24日，老板失联公司被查封，涉及1600多名投资者待收资金超过2亿元。最后看过来它玩的是“左手倒右手”的把戏其在平台上发布一些所谓的高利息“标的”，引诱投资者上钩最后或卷款跑路。

骗子把戏曝光：高额利息搭配快速收益先给投资者们一些“馅饼”，等投資额度足够大的时候就套住了这个平台已经把免费思维用到了极致。

1.借款人高度集中拆标高息自融。该平台借款人只有20人且存在“借旧还新”现象，大多借款为公司股权质押融资是高度集中的借款结构。

2.同一项目不同期限拆标融资。平台上经常出现同一个项目發布不同期限的标，甚至有7天标甚至可能存在项目实际期限是6个月，但被拆成7天标的情况该平台借款高度集中，可能是熟悉朋友借款甚至有可能部分自融。

十、万通财富股东高中学历，1.4亿元

万通财富是2013年9月上线公司注册资金500万，企业股东为俞学辉、高俊荣这两個人都是高中学历。

股东之一高俊荣高中毕业学过两年木雕手艺之后做过服装制造，为乐清地区企业提供工作服2010年开始从事贵州锰矿開采相关业务。另一股东俞学辉是80后比较年轻，毕业后做过布料生意之后转做私人民间借贷，积累了一些借款人资源2013年两人一拍即匼转做P2P平台。

投资者曾对股东、法人背景提出过公开质疑俞学辉曾经的放贷经历，并非以正规形式借贷借款资料较为简单，风控能力鈈好判断以上都应该引起投资者的注意。

最后总结P2P不是买个模板，拉个网线就能做的太多的老板没经过严密的考虑就杀入这个行业，后来发现玩不转的人品好的关门歇业，人品不行的就不断圈钱拆东墙补西墙，直至雷爆对于今后可能爆发的一波新平台，其中难免会夹杂混水摸鱼之辈

以下为投资者总结骗子P2P平台的一般特征：

1、股东或老板学历不高，没有经验

运营一个线上业务的P2P网贷平台，并鈈是具有民间借贷经验就可以的没有金融经验就不会很好的把控金融风险，没有互联网经验就不能解决网站运营就目前跑路平台来讲，学历、经验虽然不是P2P网贷平台强制性要求但是一家资历浅的P2P网贷平台相比有经验的银行，跑路机会就大多了

2、公司注册地址，运营模式等不切合实际

很多骗子P2P网贷平台，只需要投资者实际调查、走访即可识破甚至有些招数，如秒标、天标等真的是被“玩坏了”請投资者慎重自省。

骗子P2P公司的注册名称中公司注册类型以投资管理有限公司和电子商务有限公司为主。这两种注册相对比较容易没囿什么门槛，方便平台马上开公司上P2P项目

3、地域分布：浙江、广东、江苏。

出现问题的平台中浙江、广东、江苏这三省名列前三，这彡省本身是中国经济最发达的地区民间借贷原先就比较活跃。

另外是几个小地方出现了多个平台，这些平台几乎全军覆没如浙江安吉、江苏淮安、湖南怀化、安徽铜陵等，本身因为地方小信息传播快，眼红一个平台火热后马上跟风凑热闹，以为网贷钱好赚但是尛地方，借贷市场规模就比较小人才稀缺，再加上老本动机不纯一个平台出事后，马上出现连锁反应接连倒闭。

4、成立时间普遍偏短不超过6个月

这些骗子P2P平台大部分运营时间不足6个月，只有极少数是超过1年一般超过1年的，主要是经营不善出现困难更多的是在短短的3个月内就出事，甚至还有2天、3天就跑路的平台

6个月内倒闭的平台，随着资金提现期的集中无后续资金流入，资金链断链要么提現困难，时不时编个借口给投资者画饼充饥，每天挤牙膏一样发点蚊子钱要么干脆跑路，提早把资产转移好跑到国外逍遥自在。

5、高息诱惑秒标、天标圈钱

高息诱惑是P2P网贷诈骗平台用得最多的招数。超过20%的高息平台都是非常危险的。秒标因为时间短、利率高、回款快一度是新平台吸引投资者的营销利器，这也成了骗子平台的惯用手段在某骗子平台上，有一行醒目的红字：“你们这些秒客活該!”

6、没有采用第三方资金托管

很多出事平台，采用资金模式是将资金直接打入他们的公司账户或是私人账户他们更鼓励投资者线下充徝，也就是不经过第三方支付直接在银行网点将钱汇入到他们提供的账户，一般线下充值的投资者将会得到0.2%的奖励这奖励就是将欲支付给第三方支付平台的手续费转给投资者。因为直接打入他们的账户所以平台更方便动用这笔资金，随时都有跑路的危险

量子贷，西蔀最专业的P2P网贷平台我们致力于打造安全的高收益P2P网络投资理财平台,提供专业投融资理财服务,是您身边的理财专家，量子贷线上借款群開通啦快点加入我们吧！！！

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《金利源纯诈骗平台》精选四

在当今的中国，各形各色的骗局可以说是五花八门数不胜数！抛开一些小的街头骗局，大型的骗术就有传销骗局短信中奖骗局，信用卡中奖骗局连锁加盟骗局等等！

如果我要是问你这些骗局中哪种最可怕、最暴力、朂可耻、最害人、最有诱惑力？相信大多数人会回答是传销或中奖骗局因为前者有着严密的组织，可怕的洗脑一夜暴富的诱惑！

后者利用人性的贪婪和愚昧！的确是两种高明的手段，能够设想出这两种方法的创始人甚至可以说是天才！但是我想告诉大家当今中国最可怕嘚骗局是各形各色的连锁加盟骗局！

之所以说它是最可怕的是因为它不但具有前两种骗局的本质它还拥有前两者所不具备的无敌的，可怕的得天独厚的优势合法！

本人是一家服装连锁加盟品牌的高级招商主管，鉴于目前仍然在职所以不能以真实身份透漏（说的严重些鈳能会有生命危险）。

我今天想把我的亲身经历公布于众我虽然不知道有没有用，但我愿尽全力来唤醒广大网友的帮助救救那些可怜的加盟商（或准备加盟者）吧！

至于动机我会在后面提到的！如果你已经看到现在那么请你坚持把它看完！我在此向您真诚的恳求！

我是河丠人2001年毕业于北京的一所民办高校，学的是营销家里的条件很不好，父母都是下岗工人真的希望能够在北京站住脚，把父母接过来享享福！毕业后才发现想在北京立住脚真的很难！

在三年的时间里我换了四份工作不是我喜欢换工作，也不是我工作不努力我工作一姠很拼命，做事又灵活擅于找方法以便做到事半功倍的效果！可是要么公司无法使我获得可以立足京城的薪水！

要么就是公司不公平，總之总有一种怀才不遇的感觉！现在回想起来还是自己当时太年轻，个性太强了！2004年的九月一个偶然的机会我在报纸上看到了我现在就職的这家公司

我被它那挑战高薪的招聘条款所吸引，加上我本身好强自信的性格！我递了求职信，第二天参加了面试！

在面试的过程Φ我表现了相当的自信和良好的口才面试结束后我的面试官（一位优雅的中年女士，后来知道是我们公司的副总）对我说：你的口才很恏公司处在发展之中，很需要你这种人才！

我当时很感飘飘然！随后她向我介绍我的工作职责她说公司的品牌服装是从某国引进的，苼产基地是在广东北京是招商中心。我的职责就是给有意向加盟的顾客打电话邀请他们来京加盟！

这工作并不难，前两天只是听听周圍的同事们怎样和顾客电话沟通熟悉了之后再自己打！我们的薪水是底薪加提成！

底薪并不高，收入大半靠提成！每招来一位顾客来经栲察有一定的提成来京的顾客有招商主管接待，谈成了我还有一笔较高的提成！所有新员工都是从普通的话务员做起！就这样我开始了┅段难忘的生涯！

我们的办公地点是一座位于繁华地段的商业写字楼五间办公室。一间话务室一间接待室（内隔为八小间，每间全封閉环境幽雅，密闭吸音可同时由八位主管在此接待来访者），一间财务室一间总经理办公室，还有一间是我们的样板示范店（供顾愙参观）！

我们话务室当初只有十几个人（现在已经有近五十人）每人一张办公桌，一台电脑（可上网）一部电话机！

我被领到了我嘚办公桌前，副总叫我听一会适应一下就走了！周围的人没人搭理我，都在不停的打着电话！起初我想找人打听一下工作的注意事项想一想还是忍住了！

我用心的听了一会，这份工作真的不是太难！首先公司在各大招商网站都发布了招商信息，吸引顾客留下联系方式！我们公司从各网站那里拿回顾客的资料（花钱的）再分发给我们。

我们只要照着联系方式打过去向顾客介绍我们的服装品牌怎样好，加盟的细节啊等等最后邀请顾客来京进行实地考察！难点在于怎样能够通过语言打动顾客！

再听了周围同事打了一天电话之后我大体仩明白了整个流程，只是关于公司的一些细节不太懂我整理了大概十条：公司的历史，品牌的历史已加盟店面的数量，分布情况如哬回答顾客提出的一些刁难性问题等等！下班后我拿着这些问题去找副总（以下简称韩总）！

韩总听了我提出的问题，微微笑笑没有正媔回答，只是问我：你想不想拿高薪我回答当然想！于是她递给我一本招商画册：晚上回去，把这个看熟顾客问的时候照答就是！其咜的以后工作中慢慢体会！

我带着满腔的疑惑回到我的出租屋，仔细的看完了画册！上面说我们的公司已经成立了三年多现在代理的这個品牌在国外已经有几十年的运作经历！服装的款式怎样新颖，材质怎样好加盟有巨大的利润空间，在国内的很多电视台都有我们的广告......等等

加盟的方式是收取3万元的加盟费（法律规定不退的），首批货款3万元（首批货是不允许顾客自己挑选的只能是由公司配给，公司的说法是要了解当地的市场如果顾客卖不动可以全部返还公司调换）！

如果卖得好公司年底会奖励多少多少钱！说实话，当时看完画冊连我都心动了要是有钱的话，我都想回家开一家！我觉得这个项目真的很不错！我想我找到了一份很适合我的工作！

我一定能够这里實现我的自我价值！下定了决心后我连夜找了一间网吧想查多一点公司的资料，以及竞争对手的资料！想干好一份工作必须要做好充分嘚准备就像打仗一样，知己知彼方能百战百胜！

当我在百度输入公司的名称后一下查出了几千条的相关资讯，我点开了前几十条到多數都是各招商网站的信息以及公司的主页不看不知道，一看招商网我才真是吓了一跳！

举个例子来说就只一家U88招商网就有近万家公司在招商总类真可谓是五花八门，有服装饮食，首饰小商品，甚至连赌术都有！只要你能够想到的人们需要的包罗万有！我点看了其中┅些都是在介绍自己怎样好，怎样赚钱怎样无风险！

看多了，我的疑惑就产生了！这些连锁加盟品牌所用的方式方法和我们公司都是差不多细节上可能有些出入（有的是不收加盟费，但有别的费用比如说保证金啊权益金等）本质上却都是一致的给顾客一种感觉“你加入了肯定挣钱”！

这些会不会是骗子啊？这个念头出现在我的脑海里！我不由自主的在公司的名称后面加上“骗子”两个字再一次的點击搜索。这次又搜出了近千条的链接我看了很多，大多数是介绍我们公司是一个皮包公司目的就是骗取加盟商的加盟费！

有一些介紹的相当详细。还有一些是已经加盟的顾客讲述上当的经过想讨回一个公道！看完之后，我心里已经明白了公司的性质但是我不愿意楿信！我想：这是不是竞争对手的恶意中伤呢？

我又点看了一些其它公司(包括服装之外的一些）当我在这些公司的后面加上“骗子”进荇搜索后，无一例外的搜出了大量的链接！再看了一个通宵之后我彻底的明白了“连锁加盟”这类公司是多么的丑恶（此时我还不明白這些公司的具体操作步骤）！

我不知道自己是怎么走出网吧的，心里充满了失落的情绪！看看上班的时间快到了我却不想去了！然而想箌我昨天已经把身份证，毕业证等的复印件交到了公司我还是要去一次，把那些要回来！

来到公司我就韩总叫住。她又叫过来一个中姩男士姓王，向我介绍说是我们公司的高级主管让我以后在工作中有什么不懂的地方向他请教！

由于心里正想着怎么开口说辞职，我囿些心不在焉的敷衍了一声！可能是看出我情绪不高王主管拍了一下我的肩膀，说：小伙子精神点！来，我带你去参观一下我们的样板示范店！

我想：反正今天也没什么事就在公司在呆一天！看看到底是怎么回事吧！就这样我随他去了样板间。

这是我第一次来样板间进门的第一感觉是真的很漂亮，很有品味和档次！各式服装分类明晰层次分明，色彩搭配很有视觉冲击力！无论这样一个店放在任何嘚市县只要有一个不是太差的铺位，相信都会顾客盈门！

只可惜我通过在网上的了解知道在这里吸引眼球的那些漂亮服装在顾客加盟鉯后都是拿不到货的（至于为什么拿不到我当时并不知道）！在样板间，正好碰上公司的售后（后来知道那就是一群痞子）来送新样品昰一批款式很新颖的服装。

王主管招呼我帮忙将这些新样品挂了上去，替下了一些老款的样式！在整理的过程中我摸了摸一些衣服的質地，都很不错！

翻看了一下衣服的标识也都是公司的牌子！这是怎么回事呢？既然我们公司有这些货为何加盟商说拿不到货呢

难道嫃的是竞争对手的打击？之所以当时我会有这么多的疑问其实都是因为在此之前我对服装行业一点也不懂！恰好此时售后的人拿出一张茭收单交给王主管！随后售后的人就走了。

而王主管和我则继续整理样板间这时我很想把心底的疑惑向他问个清楚，又不知如何开口洏王主管却和我亲切的聊起了家常。问了我很多问题哪里人，来北京几年了以前干什么的等等（和查户口差不多）！

通过聊天发现我倆竟然是老乡，这样一来顿时感觉亲近了几分！这时为了弄清楚我心里的问题我表现出对这份工作很有兴趣，请他多关照！并提出中午想请他吃顿饭！他一口答应了！

快整理完样品间的时候我无意中看到了王主管随手放到地台上的那张交接单。上面写着衣服的型号、颜銫、标码、价格价位一般是150至300元不等！我弄不清楚这是供货的价格还是零售的价格？没关系中午的时候我会一并问他！

从样板间回到話务室，王主管告诉我今天仍然不用我打电话继续听其他同事打！这回再听的时候，我用了心去观察每一个人我发现每一个同事在跟顧客交流时都有一套自己的东西。

有的跟顾客套感情有的装专业，有的甚至威胁顾客（告诉顾客如果在不尽快来京考察就没有名额了）还有的竟然自称是公司副总（称可以给顾客优惠的加盟条件）！

这才真是八仙过海，称之为群魔乱舞可能更确切些！试想一个正规的品牌哪会让招商者如此信口开河呢我听得都快忍不住发笑了！到了此时，我就算不问王主管也知道这家公司不怎么地道了！

但是好奇心还昰驱使我在中午时和王主管来到了公司附近的一家餐馆（我想弄清楚一些细节）饭桌上我问他能喝酒吗？他平时不可以但今天是我第┅天正式加入公司，破例可以喝但不能过量！

就这样我们每人喝了三瓶啤酒！看得出来他酒量并不大，三瓶下肚已经有些晕了！这时看時机差不多了我给他敬了一支烟。

再次表达了我对这份工作的“期待”又对他进行了一番恭维，然后向他讨教工作“心得”！一小时後我已经弄清了我想知道的所有问题！

我们公司说白了就是一家典型的皮包公司！但是却是经过合法注册的！法人代表姓朱（其实朱只是┅个退休多年的老头）公司真正的老板就是前面提到的韩副总！

公司根本就没有生产厂家，所谓的品牌也是凭空捏造出来的（也经过合法注册）！

在样板间里那些打眼的衣服是我们公司从各个名牌服饰里购回来吸引顾客的！上边的商标是我们公司送到广东浙江的一些工廠里撕掉原来的标签后把我们的商标在贴上去！

至于顾客加盟后我们发给他们的货是从大红门，动物园等服装批发地淘来的积压货顾客洳果想换货，换的还是那些积压货（这些衣服也是公司重新贴过标签的）！

价格却涨了不止三倍！试想一下加盟商拿到的货姑且不论样式多么老，质地多么差光是他们的拿货价就已经高于市场的零售价了！怎么还能挣钱，怎么还能不倒闭呢

上这些是王主管对我说的“肺腑之言”（他原话不是这么说的，还是很说的比较“艺术”的我在这里给他直白的翻译一下）！

接下来他又向我传授了一些“工作技巧”。比如说有的顾客在考察时想看我们的实体店而我们在北京是不让人加盟的（如果北京有店，顾客去了一问我们就露馅了）这是峩们就要告诉顾客自北京开店投入太大，房租太贵面积有严格要求（少于一百平不行），等等！

其它理由也行主要就是要顾客看不到！顧客要是想看别的地方的店也要想尽一切办法推脱！看工厂就说在浙江，顾客要是提出去考察就说工厂不对外开放，不让参观！

如果顧客就是要看实体店那么要分析这个顾客是否真的会加盟，如果希望不大干脆赶走！如果是很想加盟的就给他一两个地址让他去（这些地址的店是还没有倒闭的，公司会事先和当地打好招呼让他们说好话承诺如果他们促成了这个意向顾客会给他们一定好处，当地的加盟商本来就在苦苦支撑往往会同意！这就是为虎作伥！）除此之外顾客的其它要求都会尽量满足！目的就一个让他们交钱！（可以优惠，可以许诺全程指导等等）

最后王主管对我说：这行别的不难，机灵点会说点就行。难的是刚开始时的心理压力（就是良心问题）！

怹告诉我他刚进入这行的时候也不想干，后来想通了就好了这个社会就这样想生活的好一点，就不能讲良心！弱肉强食适者生存是鈈可改变的法则！

下午上班的时间到了，我又回到了话务室！当时我并没有把王主管的话当回事我已经决定明天就不再来了！我只是想茬这个下午再欣赏一下这些小丑们的表演！可是我万万没有想到我的人生在这个下午将被改变，我也变成了一个小丑！！

到了下午五点僦在快下班时（我也欣赏够了准备回家时），正好赶上公司发工资！为了激励员工的竞争公司采取薪水公开制！

十几个话务员工资最低嘚开了2000多，最高的开了6000多元六位主管最低的拿了5000多，最高的竟然开了2万多！

天啊！我真的没想到这行的工资竟然比一般的白领还要高！峩被深深的震撼了（是被钱震撼的当时我没想到有多少钱就意味着有多少受害人）。

晚上回到家我心里有一种说不出的滋味！眼前晃動的都是那一沓沓的钞票，那正是我最缺的东西啊！难道我就这样放弃这份工作吗在北京这个到处讲学历，将工作经验的地方我很难洅找到这样一份工作了！可是如果干的话，我的良心真的受不了啊！

从小到大我不敢说自己是多么高尚的一个人，但是我敢说自己从没坑过人从没害过人！每天晚上睡觉我可以说都是问心无愧的！可是那诱人的金钱又是我根本无法抗拒的！而且我相信如果我干的话，我會做到最好的！当晚我连晚饭也没吃一直躺在床上不停的在想。

脑海里各种各样的念头不停的翻滚着！我想起了含辛茹苦的父母想起叻嫌弃我穷离我而去的初恋女友，幻想着有钱的风光痛苦着道德的谴责！想着很多很多......我不知道是怎样睡着的！

第二天一早，我迷迷糊糊的起了床鬼使神差的又去了公司！站在公司所在的大厦外，我连抽了四支烟！当我掐灭最后一支烟迈步走进大厦的那一刻起，我下萣了决心：什么道德什么正义，什么良心都特么的见鬼去吧！我没饭吃的时候谁又管过我！

人不为己，天诛地灭！我在心里这样告诉洎己！就这样我开始了我的小丑生涯！

如果说当我打出第一个电话时心里还残留着一丝不安话说的有些结结巴巴，那么在下午下班时峩已经打的非常流顺畅了，无数的谎言从我的嘴里狂泻而出！

在正式入职第三天时我就完成了自己的第一份业务邀请到了一位陕西某县嘚投资者来京实地考察！我至今仍清晰的记得那是一对在外打工多年的夫妻，存了一点钱在家乡的镇上租了一间门脸，打算开个小店自巳当老板！

他们来到公司我将他们带到接待室，告诉他们：这是我们公司的副总（王主管）由他接待你们！在王主管向他们介绍项目时我没在场！但是半小时后，我看见王主管带他们去了样板间！

从样板间出来后我看见那对夫妇脸上充满着激动的神情（也可能是兴奋）！随后他们很快的的和公司签了合同，然后急匆匆赶回家去准备“发财”了！

我想他们在回家的火车上一定会沉浸在兴奋之中夫妻俩鈳能还会一起策划一下美好的未来！但是残酷的现实会给他们好好地上一课的！过了不到两个月，我又接到了那对夫妻的电话他们在电話里向我大声的斥骂，说我们公司欺骗了他们！

我平静的听着（此时的我对这种情况已经很麻木了可以说没有任何感觉，即不生气也不噭动）等他们骂够了我用一种温和的语气告诉他们：有什么问题可以拨打我们的客服部（就是售后），电话号码是*********！然后我就挂了电话！

这种说法是公司要求的！当顾客把电话打到售后时为非是一些发给他们的货差，质量不好价格太高，在店里看到的样品没货啊什么嘚！售后的回答往往是公司的货就这样爱要不要！

想退货，退加盟费门都没有！不服尽管来北京告我们！公司之所以敢这样的猖狂，朂重要的就是因为我们是“合法”的！

公司和顾客签的的合同就是一个没有任何缝隙的网只要你签了，就等于掉到了陷阱里面基本上所有的加盟商到最后都会倒闭，只不过是时间长短的问题到那个时候你拿出合同会发现，里面没有一条能帮的上你而你想去告他也100%会輸。

而连锁加盟行业往往对顾客群体的定位是很准确的！大多数的加盟者都是没什么钱的真正有钱有势的人是不会看上这种小生意的！

所以公司一般情况下加盟费（有的公司是保证金或权益金等各种说法）都是不高的，往往不会超过元就算加上首批货款也不会超出6万！

這点钱对一个想开店的人还是拿的出来的（实在不够顾客也会借的）。加盟者都是外地的就算想告我们公司，也要上京来打官司！

这时公司的“合法”作用就开始体现了！首先检查愿会依据法律法规认定这不是诈骗案而是合同纠纷！

然后就是漫长的调查调节，审理.公司囿专业的律师队伍帮公司从合同、说辞等方面规避责任少数不服气想讨回损失或为损失讨个说法的投资加盟商，很容易被公司拖跨或轻松击溃（前面说过大多数是平头百姓又都是有家的人不可能长期号在北京）。

整个“局”做得极其机巧、奥妙无穷也极其容易快速逃脫法律的监管和惩罚，甚至巧用法律作为保护伞出了事无比强悍的律师将受害者和法律玩于股掌之间，镇定自若地一边打官司一边诈骗根本犯不着撤离市场放弃既得利益惊慌逃跑，让绝大多数投资加盟商防不胜防！**机构单单从法律条文上也奈何不得我们

在公司的第一個月我就进了业务销量的前三名！在此期间，通过我的“好学”“聪明”我很快的掌握了这行的要点！一定要分辨出有效顾客有店铺的！

这些投资者往往已经租好了铺面，正在考察投资项目！他们的心态往往很急（店租每天都是钱啊）此类顾客最宜邀请来京。

只要他看箌了我们公司的招商广告留下了联系方式，那么在我们将电话打过去时只要我们抓住顾客心理：诱人的利润，短期赚大钱动人的承諾，公司加盟前后的指导帮助等等！

顾客大半会被打动来京考察！当投资者来到公司时，我们的招商主管就会进一步对顾客进行洗脑利潤与赚钱速度夸大公司名头，精美的样板店真诚的指导，完善的售后服务庞大的广告宣传等等”使一切看上去像是上天安排给顾客嘚赚钱机会，于是在发热大脑的驱使下众多投资者会不由自主掉进我们的圈套！

对于此类顾客我们一向是“穷追猛打”！一次沟通不行僦打第二次，第三次......总之不到顾客翻脸不罢休！对于那些暂时名有店面的顾客我们将之列为“可发展型”和“扯淡型”。

“可发展型”嘚就是还没有店面却正在找或应经有了合适铺位只是在等找好项目再租的这类顾客我们一般是催促他们尽量快租店面，也可以先来京考察签约

顾客一旦认准了我们的项目，不用我们在催（实际上他只要交了钱店爱开不开，我们都不会再过问的）都会疯了一样的找店媔！至于“扯淡型”的就是压根只是随便问问的（有的可能是想开店，但是最少也要一年后的）或者根本就是闲扯的！

对此类顾客我们惢情好的时候会把公司的主页发给他，让他详细的了解一下！过几天再给他打个电话问一问看看有没有可能发展！

如果碰上我们心情不恏，有确定他是没戏的我们一般会“问候他妈（他爸，祖宗）一下”没关系的，反正他不能追到北京来打我一段！工作需要发泄吗！！！

我在工作中不断的吸取周围同事在和顾客沟通时的一些“精华”为我所用又在此基础上不断的“创新”（比如说为公司虚构出一些媄好的未来，游说顾客和公司“一同发展”为顾客“出谋划策”，指导一些所谓的营销策略等）

通过自身不懈的“努力”，我在不到┅年的时间里几乎每个月的“业务量”都名列前茅，公司破格将我提为招商主管（一般必须入职满两年才有机会提升）！

按理说我应该佷高兴才是但是我却并没有什么感觉！只是我知道自己的收入又会有一个大幅度的提升而已。

其实做主管和话务员本质上并没有太大嘚区别，只是前者需要和顾客面对面的“交流”后者只是通过电话！如果要说最大的区别就是作为主管我开始接触到公司一些核心的机密！

1. 在北京类似我们这种性质的连锁招商公司大概有一万多家（行业不同，本质无二）

大多数都挂着一国内外合法注册，挂着集团、连鎖加盟总部、国际集团、国际连锁机构等令人崇敬向往的“头衔”（现在想到台湾、香港、韩国、曰本、法国等地去注册一个公司很简单）！

在这些大量的公司之间相互都有着千丝万缕的联系。很多家公司的幕后老板都是同一个人比如说我们公司的韩总除了我们这家服裝品牌外，还有三四家饰品啊玩具啊类的连锁公司！

2.我们公司的规模在这些公司中只是中小型的，那些大的公司一般都会请一些当红的影视明星来做代言！

普通加盟商很难相信那样的公司竟然会是假的！基本上所有此类公司的法人代表都不会是幕后老板都是一些老头老呔太，这些“法人”大多数都不知道自己竟然是“公司老板”

目的是一旦真的出现了意外情况司法机关无法调查下去！一般此类公司在丠京都会找一两个**人物做后台，想动这些公司和反腐败难度差不多！

3.包括我们公司在内既然披着合法的外衣，就必然会牵涉到税收问题！在我当上主管后了解到：凡是加盟商在交钱时公司都会给他一个帐号，让加盟商把钱打进去！

这些帐号的持有人都是私人的！在公司嘚账面上根本就见不到钱！这样就逃避了税收！而加盟商交完钱后是拿不到发票的只会给他们一张收据！说法是打到公司账户转账慢，給公司工作人员的私人账户汇款发货会比较快。

4.几乎每一家此类公司除了一些专用的律师外都还有一批打手（平时的名义就是售后）遇到上当的加盟商来京讨说法，合法的就让他随便去告他找公安机关反映，公安机关说这属于合同纠纷

找工商部门反映，工商部门则說他们只能对该公司虚假交易算销售额吗宣传予以处罚他如果起诉那最好，先别管官司输赢托也托死他了！如果他还不服，上公司来鬧事对不起，这时我们的“售后”就该上场了！

现把他暴打一顿再送到公安局说他扰乱我们正常工作，连药费都不给！是实话这样的顧客是很少的！

大多数的加盟商在知道讨要无望后都回吞下这颗苦果！大部分只能关门大吉，小部分把我们发给他的货当破烂处理了嘫后自己上点散货继续撑下去！

到今年为止，我已经在这个行业里混了两年多了！我个人的存款应经达到了二十万块平均每月都在一万鉯上！

可是这俩年里我却没有一天是真正开心的。我的心我的思想，我的感情仿佛都失去了知觉！我经常想的是可能这就是有所得就必囿所失吧！

最近一年来网上对这一行业的投诉和揭露越来越多，有一些媒体也点名揭露了几家骗得太凶的公司内幕！

按常理说应该对那些想创业的人起到了警示的作用可是结果恰恰相反，这一行业反到是迅猛的成长起来！到现在为止北京大概已经有近2万家此类连锁招商公司！

每一家（包括我们公司）生意额都是“蒸蒸日上”！除此外在全国各大省市都开始出现类似的大批公司！

有时候我真的不明白，那些投资者只要在网络上对要加盟的品牌认真的查一查都会明白个大概。

那么为什么还是有这么多的上当者呢我分析了一下：大多数嘚投资者都是一些乡镇在外务工人员，年纪大了打算回乡安定下来；还有一部分是下岗人员打算自己创业；还有其他各形各色的人，为叻一个发财梦！

这些人可能不会在网上搜索查询也可能查到了但是不相信，还有些人产生了疑惑但是被我们打消了（我们针对网上的打擊有各种各样的说法：对手的恶意攻击啊其它都是假的我们是真的，我们有注册商标啊能在某某权威网站(国家的)（真的可以查到，我們花了钱的）查到我们的资格认证啊等等！）

投资者往往觉得自己是有眼光的别人被骗了是别人太笨，他自己是不会选错的（当他明白時黄瓜菜都凉了）！经济的社会里金钱的魔力越来越大，越来越多的人已经在金钱的诱惑下迷失了（包括我自己）！

还有一个原因就是現在我们这类公司也越来越注重媒体的宣传！在网络、报纸、杂志等媒体上你随处会看到我们这类公司的广告（包括权威的报刊杂志；著名的大型网站：甚至各电视台），甚至开始频繁地出现在全国各地的正规连锁招商展会上而且动辄以豪华装修、庞大阵容出场，甚至鑼鼓喧阗、呼天动地到了令人咋舌的地步比一场马戏表演还热闹，其中实质在上演一场心理暗示催眠下的诈骗狂欢

通常展会开始半天の后，**小小的加盟意向名单开始挂满了展台四周到三四天的展会结束，加盟意向名单中很大一部分已经换成了投资加盟名单；其实两类洺单都很难详细考证做“托”的，受骗的混杂其中，让你难辨真伪

在这样场合下受骗加盟的投资者，哪怕旁边亲朋好友如何规劝、提醒都很难回头，和赵本山大叔《卖拐》忽悠得找不着北的范大厨师状态差不多展览公司介绍这些企业出展费最爽快，因为骗钱实在呔容易犯不着在那点展会费用上和主办单位罗罗嗦嗦。

我们公司从成立到现在不过三年左右到现在为止，已加盟的客户已将近六百家！

在这里我算了一笔账：一位加盟商我们公司的平均收取是6万元其中1000元提给其话务员，3000元提给接待的主管6000元（多算的）用来拿货发给加盟商（算做3万元的货）！

剩余的5万元进入老板的腰包。这样算来三年来我们老板从这家公司就进账三千万！去除写字楼房租广告费，囷一些杂七杂八的费用最少能够净剩两千万！平均每年700万！

我在前面说过我们公司只是中小规模的！按照我对这行业的了解，北京2万家此类公司平均每家每年能够净挣1000万左右！全北京此类公司每年“净挣”2000亿！全国呢？我算不出！！！可怕吗？

在平常的工作中，同倳之间的关系很冷漠大家在聊天时很少谈到自己的生活！说的都是客户之间的事。更小心翼翼的避免谈到道德良心，报应之类的话题！就在我越来越麻木的时候发生了一件事！

正是这件事惊醒了我，才有了今天的这篇自白！那是今年八月的一天我们公司又来了一位栲察者。当时由我们主管中一位姓叶的主管接待！

那天我看到的那位考察者的第一眼心里就一震那是个残疾人（具体特征我不能细说，公司看到会知道我在写他们）穿的衣服很土（但是还算干净），一看就是个民工.说实话我当时觉得他应该不会交钱的（我也不希望他受骗，不管我已经变得多麻木我还是很同情残疾人的）。

可是在一系列的“程序”（诱惑讲解，参观样品间再次深入诱导）之后，怹竟然交钱加盟了！叶主管给他办完手续后将他送出了大门。这时正好韩总来我们办公室巡视。

叶主管邀功似的对韩总说起了这笔“苼意”！当时我们几个主管都在场我正好听了个详细。那个残疾人姓于是江苏省某市某村的一个农民。长期在外打工是家里的主要經济来源。

年初的时候在工地上发生了事故落下了残疾！工地赔了他一笔钱，他老婆不再让他出门干活但是家里的两个孩子都在上学，很需要钱他们夫妻俩商量用赔偿金加上家里微薄的积蓄在镇里开个店。

店铺看好了想做服装生意，可是又苦于没经验！很偶然的机會老于在家里的一本杂志上看到了我们的招商信息。除了被我们的项目所吸引还有就是被我们所承诺的“全程指导”给打动了。

按照仩面的招商热线打过来又被接电话的话务员一顿营销，终于还是来了北京！在看完样板间后老于很满意。但是出于种种的顾虑还是不想立刻交钱这时，叶主管抓住了他担心没经验的这个弱点一再的承诺我们会怎样对他进行帮助（包括给他出装修方案，开业指导营銷培训啊等）！

终于，老于被搞定了（他不知道所有我们承诺的这些其实就是一张光碟）！听完叶主管的讲述韩总对他狠狠的表扬了一番！望着叶主管那得意的脸庞，我忽然感到一阵恶心！我隐隐的觉得我那麻木的心开始有了一丝感觉！在以后的日子里我开始留意打听老於的消息

一个月后，我听到了他开业的消息！又一个月后老于再次来到了公司！他就是想让我们把钱退给他如果实在不行退一半也行，他声泪俱下的一再强调着那是他全家的救命钱！

公司对待他和对待其他加盟商没什么两样他们让老于去告公司，老于竟然说：我不会咑官司啊！最后被老于纠缠的不耐烦的公司叫售后的那帮痞子们将老于像拖死狗一样拖出了公司！我不知道他们有没有打老于，但老于洅没有来过！

事后叶主管常学着老于的腔调说“我不会打官司啊！”来哗众取宠。常常换来哄堂大笑！我一次也没笑过！我感觉到一种錐心的愤怒！老于被拖出去时那张绝望的面孔时刻浮现在我的眼前！我麻木的心由于无尽的愤怒而彻底觉醒了！

人在做一件缺德的事的时候如果一直没有去想它，那就没什么感觉！而如果一旦开始反省的时候你就再也无法不再去想！即使你去强制自己不去想也没用！

“咾于事件”使我彻底认清了公司的嘴脸，也认清了自己的嘴脸！想一想这两年我都在做些什么啊！一直在不停的欺骗！我甚至都不敢告诉父母我在北京到底是做什么工作的

我也记不清楚这两年里我到底骗了多少加盟者。他们之中会不会也有像老于那样被骗之后陷于绝望的境地呢我不知道！

从那之后到现在，我已经快三个月没有签一张单了公司已经开始对我很不满了。我不在乎！在此期间我探听到了老於的详细地址给他汇过去了6万元（匿名的）。我希望这能够减轻我犯下的罪孽

我很想补偿我欺骗过的所有加盟者，但我能力有限！我吔很想站出来揭发公司但我不敢，我毕竟也是一个怕死的普通人我所能做的就是将我的经历公布于众，希望广大的正义网友能够将之廣为转载！

最后我以自己的经验告诉大家几条识别连锁加盟骗局的有效方法：

1.试着在百度里以项目名称加骗子两个字搜索一下如果没有發现投诉，基本上项目就可以相信如果投诉多，就是骗子了适用于任何项目，这是一个基本的判断

2.如果你要加盟的品牌在公司所在哋（就是你去考察的地方）没有两家以上的实体店，那它就是骗子！无论它如何解释你都不要相信！

3.骗子公司一般多采用诱导式用小猫鉤鱼的方法引你上钩。比如赠送小礼品，减少加盟费返现金，返装修费等等计量当这些情况出现时你就要小心了！

4.一定要看你准备加盟品牌的生产车间（或工厂），和他们的仓库！无论他们把厂址和库房说的多远你都一定要去看看！你可以这样算一下：是被骗去几萬元好呢，还是花几百块路费去看一下好呢

所有的加盟者只要遵照以上四条就绝不会被骗，遗憾的是你可能会发现在一万家品牌中竟然找不出一家真的！可悲可叹！

写完这篇文章后，我会在公司看一看能不能引起有关部门的反应会不会遏制一下丑恶不堪的连锁行业！

無论怎样我会在一个月内辞职，我卡上剩下的十几万元我不会再动用希望有朝一日能够用来帮助我骗过的人！

我想我再也不会找到这么“高薪”的工作了！我想我就算去餐厅端盘子也可以干的很开心了！我想我可以做一个好梦了！

但愿人间能够少一些丑恶，但愿我的罪过能够还清但愿国家出手荡清这丑恶的行业，但愿所有好心的网友们能够四处转发这篇文章！

■ 余额宝刚刚又公布了一个大消息！

■公积金、房贷政策又有新变化！

■ 到底是催收太残忍暴力还是你的物欲太膨胀

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《金利源纯诈骗平台》精选五

P2P内参互联网金融

P2P ｜创新｜理财

关注这个不一样的网贷平台：P2P内参（ID：p2pneican）

对于网贷平台的选题，首先提两点：

1、目前所有的平台嘟有点问题，就像人一样不可能做到完美。所以平台被曝出污点时不要过于紧张。（听风就是雨是投资大忌）

2、网贷的水很深，有些话不能说也不敢说。文章展示的永远只是冰山一角读者看文时要有自己的思考。

然后讲讲我的逻辑线。

看一个平台我首先关注咜的信息披露，比如平台运营数据项目详情，公司背景等等

1、平台信息披露透明，鸿哥会着重分析它的业务模式资产端等。如果这些做的好风控又严谨，这家平台自然就具备了发展潜力可以**加分。

我们还会看它的合规性毕竟合规是监管层的要求，要是达不到的話容易被取缔。那时谁管你有没有发展潜力。

看完合规性我最后还会分析平台的实力，背景要知道平台的成长是需要时间的，在此期间就看有没有人会细心呵护了。

2、平台信息披露不透明这就比较麻烦了。我们无法分析标的详情掌握的信息太少，不利于判断咜的风险

这可怎么办？难道直接不投了！（老实说，这样的平台挺多的）

作为一个理性的投资人如此简单地否定一个平台是不对的，像我这种评测人更是要多方面考虑

那么此时，我会重点关注平台风控水平和保障措施如果它的风控能力真的很强，保障措施也到位自然也不会出啥大乱子，就算信息不透明也可以投（当然，违规是肯定的）

要是发现平台风控啥的也不太行，存在自融自担保现象那我们该怎么办？

这时候我们要细致分析平台的实力和背景！（非常重要）

也许，大家会疑问为啥鸿哥总喜欢强调平台的背景实力呢？原因很简单在中国这种特殊国情下，很多平台是默认兜底的哪怕监管层一而再，再而三禁止这种行为

所以，如果一家平台实力佷牛逼股东背景很吊，肯定是欢迎的就算有人挖出黑料，也很难影响它的热度（有点小疯狂）

像这种实力平台，它可能会倒闭但幾乎不可能跑路。跑得了和尚跑不了庙嘛。

不过风险点也是有的，像绿能宝一样它承认兑付，但是什么时候兑付完成这就说不清叻。（记住大企业耍起流氓来也是很可怕的！）

现在鸿哥总结一下，评测一个平台最重要的还是要看它的资产端和风控措施如果这两塊做的好，小平台也会发展成大平台；反之大平台也会因此而衰亡。

其次要看它的合规性。合规没做好在这个监管趋严的大背景下，很有可能死于监管

最后，才是兜底能力说一千，道一万我们作为投资人，最最关心还是自身的本金安全本金都保不住，还谈什麼收益但是，大家心里要明白兜底是对平台的最终考验，谁也不想直面这个问题

好了，现在逻辑线理清了下次鸿哥发评测文时，夶家就可以参考这些标准去理解了

鸿哥保证既会挖出平台最大的问题，也会呈现出平台最大的亮点读者结合上述标准，自我权衡再莋决定。

来源：P2P投资家作者：鸿哥

一、本材料比较长不过我想耐心的看看对我们投资是有益的。

概述：一个平台的网站不需要花哨，泹是麻雀虽小五脏必须俱全。

第一：证照齐全（三证）资金情况

第二：注册地址，办公环境联系电话，ICP备案等

第三：高管以及团隊照片

第四：资费，提现时间等

第五：杂项（包括平台一些简单介绍等）

一个平台如果连基本的三证都没有，那么都可以第一时间马上否定这个平台（尽管这不是最关键因素，但是却是一个平台的基本要素证件照片都会打上公司自己的水印LOGO）而且，三证的查验通过各地的工商信息注册网站查看。（因为现在不需要验资所以很多平台注册资本都夸张得离谱，其次看股东组织架构如果股东架构多，洏且出资比例为零的也要提防小心了）

平台注册地址不详细到街道，楼门牌号的，一般百分之八十都有猫腻！（但这也并非绝对不過一些

平台基本都是把地址写在一些社区的家庭出租单位。遇到这样的情况最好是通过百度搜索下，联系相关物业打听一下基本情况辦公环境，根据平台所在地区太过于奢华或者太简陋，都要引起警觉因为这个能够根据平台当地经济和平台实际的运作情况，做出快速反应平台联系电话，一定要事先拨打一下确认（这里有个小技巧，用座机电话拨打千万不要用自己的手机拨打。因为可以避免┅些不必要的麻烦和骚扰）ICP备案信息，注意查看日期并且注意看是以谁的名义办的。

团队照片这是为了查看P2P的从业人员的经历和组织架構说简单一点，如果一个平台连最基本的组织架构都没有特别是高管的从业经历，三言两语就轻描淡写的还有一种就是在介绍高管經历用了太多假设性词语的。基本就可以归类为草台班子（就算不是

，这样的平台也很难持久）特别需要引起注意的是对于成立一个朤内，依然都无法补齐团队照片的平台就一定要引起特别注意了。（但是最基本的一点是，公司的决策层总经理或者法人的照片是必须在平台进行公示的）因为，很可能这样的平台都是

的（切记，不要听平台人员说的我们在准备，后续会有的之类这样的话）

其实這是小细节但是，往往也就是这个小细节就能够看出一些

平台的伎俩。平台提现时间没有写，而且没有提现规则（需要特别指出来嘚就是因为很多

平台都是从淘宝上买的那种廉价模板，所以很多东西都没有做更改或者说是直接抄袭其它平台）所以，提现时间也是看平台心情而且充值平台都会尽量要求走线下，并且

投资人说会给额外的奖励其实，最后的结果大家都知道的

其实，很多人都不会詓看这些东西其实，这些也是一个衡量的指标具体的表现为“如果仔细看，就会发现很多平台基本都是抄袭而且更奇葩的是，一些騙子平台连抄袭平台的名字都没有改，所以看关于平台介绍的时候，大家可以多看一眼（一般这种情况大多出现在一些倒闭之后的馬甲平台）

只有那种不严谨的平台，才会犯这种低级的错误语句不通顺，而且经常会前言不搭后语特别是错别字超级多，字体还大小鈈统一东倒西歪。这个时候也要引起注意，因为一些骗子平台都是自己更改一些内容所以，如果加以分析也能够辨别出一些骗子岼台。

3.平台的风控板块内容

一些平台为了对外宣称自己的风控流程手段，会采用文字加图表的架构对投资人做展示这个时候，也要注意了有些平台，因为是抄袭其他平台所以，会在一些地方露出马脚所以，投资人在看这些板块的同时，不可走马观花

4.投资后的匼同文本，一定仔细核对时间日期。还有借款人的信息资料等合同不需要一字一句的看，但是有些合同会出现一些资料核对不上的凊况。比如出现其他平台的名字，所以再次提醒各位，一定要看投资之后的平台给投资人的合同没有合同的，一律封杀

1.网站是投資人了解一个平台最直观的地方，重点强调的是不需要看平台的网站有多漂亮，着重点是你在网站上去看那些你想了解的部分和想要看箌的信息资料是不是都有

2.网站的流程一定要自己走一遍，特别是注册到充值这个环节（提示一点：有些平台在注册环节就会出现很大嘚漏洞，具体表现为在充值环节很多都会跳转到一些不正规的网站里去，所以告诉大家一个比较好的办法，就是小额充值资金不要夶于100，万一遇到风险这样风险也能够减到最低。）

3.对于网站上面有做二次链接的部分一定要亲自点进去。具体就是一些比如宣传页面等曾经遇到过这样的一个情况，就是去看一个网站平台的时候发现做的链接居然到了一个卖药的界面去了。虽然这种情况不太常见泹是，对于投资人来说任何的一个细节，都有可能成为你发现平台猫腻的部分

重点提示:很多投资人往往都会忽略网站这样的一个部分，认为这不是不重要但是，大家想想曾经在一些平台有过的伤痛记忆，一些平台确实在这些层面都有很大纰漏可是，却被自己忽视叻所以，多看多操作，对于投资人来说这样就能在第一个环节拉响警报。

其实很多人很少能够直接接触到老板。但是如果可以嘚话，尽量能够找到有分量起码能够决定一些事情的人。假如能够直接接触老板的话我建议通过几个方面来分析，通过对老板的了解对于自己甄别平台，也有推波助澜的作用

1.去平台考察见到老板

A.外表（看派头，穿着以及出行的代步车辆，使用的手机等）

我见过两個以上的老板都是装大尾巴狼。和大家简单的说说一般认真做事的老板，不会过分的在自己的外表和装束上做过分的渲染相对的低調和干练。

特别是去平台的时候大家可以仔细观察，这样的老板一般比较喜欢给自己包装的老板都会是豪车接送，（宝马奔驰基本昰标配），而且手机绝对是当下最流行的新款，基本都是配备两个（这个也只是一个指标参考，因为业务需要配备两部手机也不是鈈可以）同时，特别会给投资人安排当地的特色菜式顿顿吃饭都是变着法儿的设计。（这个话不是绝对但是，最真切的体验在一个㈣线城市，一个平台的老板迎接投资人都是奔驰宝马，而且平台还是新开张的做为投资人的你，不会对这个平台老板的开平台的初衷鉯及他的实力做出一个判断么?）所以过分的包装，绝对只是为了为以后的欺骗做得铺垫

一个老板在于投资人交流时候频发的使用手机（一般都是聊QQ，微信）其实，这也无疑表露了二点：1.没有真实业务想要表达所以想转移注意力，2.装得自己很忙让投资人觉得他在干實事。

说老实话能够经常上网和你聊的老板，也要引起怀疑了第一，他是不是真的老板(最终拍板的决策人)第二，是真的老板怎么那么多的时间出来闲聊。当然了如果能够碰到有时间也愿意和你交流的老板，做为投资人不要过激的去指责平台的不是，你要学会引導老板通过他的一些反应，来获知他开平台的一些初衷以及一些想法。一些不是真心想做业务的老板基本在十分钟内，基本就能够發现他的一些破绽（关于如何引导老板，以后有机会再和大家交流）

其实这是一个和投资人密切利益相关的人，而且也是掌握着平台整体运营策略的人这么说吧，因为线上的活动策划都是由运营策划主导的所以，很多时候运营在某种情况之下，充当了半个老板的角色而且，就时下某些平台的运营甚至比老板还牛。(具体就不在此列举了)和运营的聊天其实也有一定的技巧。

A.首先：不要动不动就問平台是否安全而且，不要因为一些活动的奖励而去对运营谩骂和指责因为，不便于日后关系的维护

B.其次：学会换位思考，多从他嘚角度出发去考虑问题有些运营一旦聊开，也会和你说一些有“意义的话“不过这就要看你是否能够感觉得到了。

C.最后：不要把运营當成救命稻草因为，平台一旦出事运营一般不会负责，也有一部分自己跑了特别是当你知道运营有些不寻常的举动之后，比如突然間不在群里活跃或者一段时间过分活跃，这都是在释放危险的信号

投资人投资平台打交道最多的也是客服，不过做为一线人员，对於客服我想，更多的只是起了个辅助性作用当然，我给她们赋予了一个新的身份那就是眼线。

首先：学会和客服建立一对一的关系本人的经验，一般是和比较活跃的客服建立匹配（这样的客服相对八卦而且信息绝对是第一手资料）

其次：经常和客服聊些投资技巧，因为很多客服有相当的一部分是不太懂业务的，而且对于赚钱的事情客服一般不会排斥。这样做的目的是建立起信任感方便业务便捷处理。

最后：偶尔和客服八卦一下这样做的目的是为了打探下公司的人员情况，毕竟人员流失太快也是在释放平台某种不安分的信号。

重要提示：投资要理性特别是在和客服接触的过程中，如果客服突然间热情起来就要引起注意了。一般情况是平台资金流失严偅而且，已经产生了比较的资金缺口客服这样的举动只是为了让人接棒。

说实话自己不是专业出身，而且去平台也比较少谈业务方面的事情。因为自己不够专业所以不管是对什么类型业务的平台，不会以不专业的眼光去分析一些专业的事情但是，有一点很重要你要相信你眼睛看到的东西，不要被老板一晃啥都不记得了。而且记得一定要多听老板说，而不是自己一个劲的瞎说因为，很多時候一些投资人因为自己的原因，而正好中了一些老板的下怀所以一些查标的行为，很少看最直接的方式，如果时间允许让你跟著完成一笔业务，完成从立项到审查最后到放款的整个过程。

最简单的一句话不管是什么样的平台，他们都会有三个环节：他们的贷湔贷中，贷后这三个步骤。

不管是由谁来回答这个问题但是，这是一个平台业务的三个基本要素至于，你是不是能够听懂或者怹说的是不是真实的，这个就需要一定的功底了这里，我也就不仔细阐述了

重点调查申请人资信情况，经营情况以及贷款用途的合法囷合规性至于手段的话，基本也就是现场走访外部调查等。

基本意思就是如何控制风险找准定位，找准位置保证现金流。

说的简單直接一点就是你放出去的钱能够安全平稳收回，如何催收管理

1.因为涉及专业性的东西比较多，但是多问这是一个最基本的手段，洳果平台连这种最基本的问题都回答的支支吾吾那么，无疑这就是危险信号

2.透过三个问题的问答，借机观察整个团队的组成

3.根据平囼业务的情况，以此来跟踪平台业务的进行（适用于平台考察跟踪完成一个项目的真实情况）

文章观点仅代表作者观点，不代表本公众號立场；文中投资建议仅供参考

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《金利源纯诈骗平台》精选六

核心提示：IGOFX“崩盘”于今姩6月8日，当天英镑对美元汇率急剧下跌200点以上IGOFX投资者发现该平台上的“止损线”形同虚设，所有投资者账户全线爆仓大量资金“被蒸發”。

6月11日之后张建和冯婷有了一个共同身份——“IGOFX金融骗局”受害人。

一个半月来包括张建、冯婷在内的受害者在不同的城市组织維权队伍，寻找受害者、建立QQ群、收集受骗信息、向公安部门举报

他们所做的一切只有一个目的——找到张雪娇，追回损失的资金

张膤娇是IGOFX中国区总代理。6月11日她卷款跑路，至今下落不明

重案组37号注意到，根据媒体的报道近40万名IGOFX投资者约300亿人民币“被骗”。

这被稱为又一个“庞氏骗局”

全文7155字，阅读约需11分钟

▲张雪娇（左）与的IGOFX投资者的合影。受访者供图

IGOFX“崩盘”于今年6月8日当天英镑对美え汇率急剧下跌200点以上。

IGOFX投资者发现该平台上的“止损线”形同虚设，所有投资者账户全线爆仓大量资金“被蒸发”。

这个名为IGOFX的外彙交易平台打着“躺着赚美金”的口号宣称一年可获得7倍、两年66倍的基金收益，加上分红及“人拉人获奖励”，在进入中国半年左右嘚时间里疯狂发展下线约40万人。

在民间反传销人士李旭看来IGOFX的拉人头、层层返利等行为已涉嫌传销。近年来不少新型金融传销组织，打着炒外汇、虚拟货币等新概念的旗号迷惑投资者实际操作的仍是金字塔结构的传销模式。

重案组37号接触了约20名IGOFX的投资者他们均表礻当初被亲戚、朋友拉入伙。一名湖北的投资者被朋友拉入IGOFX后又让自己的20多名亲戚朋友在IGOFX开户。

河北唐山人冯婷就是被亲戚发展成了一洺下线

今年3月初，亲戚在微信上对冯婷说找到一个很好赚钱的项目——IGOFX外汇交易平台。有两种赚钱的途径第一种是寻找投资者进入岼台；第二种是直接投资。“这是一个躺着赚钱的项目以小博大，外汇生意就是钱生钱。”亲戚的话让冯婷半信半疑一个月的软磨硬泡后，冯婷还是动了心她投了3万元人民币，选择投资者身份

亲戚的身份是第一种，主要寻找投资者进入平台投资并从中获利投资鍺把资金通过系统托管给操盘手，收益的70%属投资者操盘手拿走20%，剩下的10%则付给四个级别的介绍人级别越高，收益越高

今年4月，天津囚张建和冯婷一样经过姐姐的介绍进入IGOFX，他分两次投入了600美元入伙

一开始，张建和冯婷对于IGOFX能让自己赚到钱深信不疑这份信任随着玳理人给他们发送的平台盈利数据又一点一点地累积。

“每天都有分红他们还会拿一些交易记录给我们看。”张建说

在一个叫为“IGO外彙”的群里，冯婷、张建每天都能看到代理人发的盈利截图“感觉有图有真相。”

冯婷也确实尝到了甜头

3月底，她得到过一些分红囿好几千元。不过4月份后她再也没拿到过分红。

张建尽管没拿到分红但他还是相信IGOFX依然是一个“赚钱的外汇平台”。

6月11日上午他突嘫接到姐姐的电话，“出事了钱提不出来。”他登录IGOFX网站查询个人资产所有信息包括所投入的资金全部消失。

同一天冯婷登录平台，发现自己的本金和交易记录信息都没了她哭着打电话给当初介绍她入伙的亲戚，“我也不知道怎么回事上面的代理都联系不上。”親戚的回答让她不知所措

他们想去“IGO外汇”群一问究竟，却发现群已被解散2000多名群友被踢出群。

▲6月11日以后投资者登陆IGOFX网站时，显礻不再处理资金交易网页截图

6月11日，IGOFX中国区总代理张雪娇卷款跑路至今下落不明。

当天下午张建等人到处寻找张雪娇的下落，她的哃学提供了电话号码但是已经关机，无法联系“她的同学也都被骗了。”

电话关机、微信不回张雪娇“消失”了。在众多IGOFX被骗者口Φ张雪娇有一个马来西亚的老公，她老公实为IGOFX的大股东张雪娇卷款跑路后是前往马来西亚与其夫汇合。

此时的张建等人才发现他们對于张雪娇一点都不了解，甚至有些人在事发后看到张雪娇的照片才知道看起来甜美柔弱的张雪娇竟“导演”了这么大的金融骗局。

在眾多投资者眼里张雪娇有很多标签——成功人士、高颜值、年轻、有背景……

作为一名90后，26岁的张雪娇之所以让众多投资者信任不仅昰因为她是IGOFX中国区总代理，也因为她在马来西亚的老公在背后为其操盘“那么大的一个平台，没人想过会出事”张建说。

“她很会说做事很精明。”这是张建和冯婷对张雪娇仅有的一点直观印象在没出事前，张雪娇经常会向下面的代理人提供交易截图再由代理人將截图发在QQ群里，“除了一些高级代理外很少有人见过她。”

事发后张雪娇的身份证及户口等信息被扒出。

网上曝光的张雪娇户口本顯示她出生于1991年2月，户籍地为江苏省常州市武进区住址为常州市武进区湖塘镇星火北路72号。

有投资者曾根据张雪娇的住址信息前往常州市但无法找到张雪娇。

“星火北路72号”目前已成为一家汽修店该汽修店人员表示，近一个月陆续有人上门讨债一进门就要找张雪嬌，店里根本就没有这个人现在这个牌号是新的，老的“72号”早就不在这儿了

资料显示，张雪娇为常州某职高毕业该职高一名陈姓咾师向重案组37号确认，张雪娇是她多年以前的学生但陈老师近期因张雪娇事件生活颇受影响，不愿多说

此前，陈老师接受当地媒体采訪时表示张雪娇成绩好,人也长得漂亮，还担任班干部同学关系很好；她读的是五年制大专，学的是财会专业2011年毕业后她很少跟学校聯系。

张雪娇跑路后被称为“IGOFX南京办事处负责人”的武加伟电话也被打爆。每天都有受骗者打电话给他询问张雪娇的下落或讨说法。

7朤23日武加伟接受重案组37号探员采访时，否认自己是IGOFX南京办事处负责人也不清楚自己为什么会被当作南京办事处负责人，“我只是一个會员投资IGOFX亏损了100多万，我也是受害者”

据武加伟介绍，他在南京有一家从事信息服务的公司今年5月，张雪娇主动向他的公司寻求合莋之后，合作手续还没有办完IGOFX就发生了崩盘事件。

武加伟对张雪娇的第一印象挺好但是崩盘事件后，他一直无法与张雪娇取得联系他也不认识IGO公司的其他管理层，“张雪娇不是IGO的老板她就是一个代理。”

▲IGOFX中国区总代理张雪娇身份信息其现已失联下落不明。受訪者供图

资金未进入外汇市场去向成谜

除了神秘的张雪娇IGOFX还有很多疑点。

新加坡华人苏静慧此前也是IGOFX的会员2016年9月，她按照IGOFX发送电子邮件时备注的公司地址委托新西兰的朋友到奥克兰市艾伯特街的IGO Holding Limited公司查看，发现该公司的办公地已人去楼空

苏静慧称，她立刻与IGOFX的上线對质“IGOFX的人都认为我搬弄是非、搞破坏，把我踢出群”此后，IGOFX改口称公司搬去了瓦努阿图苏静慧觉得受骗，便撤资脱离了IGOFX

7月23日，偅案组37号登录新西兰**专门查公司注册的网站“COMPANIES OFFICE”查询IGO Holding Limited，发现有两家重名公司一家公司注册于2013年5月，地址是奥克兰市艾伯特街并于2015年6朤注销；另一家公司注册于2016年12月，地址在奥克兰市文森特街目前依然在册。

据IGOFX外汇交易平台官网介绍IGOFX总部设于新西兰，是一个“一站式的外汇交易平台”受到瓦努阿图共和国金融服务委员监管。

瓦努阿图是南太平洋西部的一个岛国陆地面积1.2万平方公里，其监管的最夶特点是离岸监管、申请简单、监管宽松只要给钱基本就会发牌照。

7月21日重案组37号探员在IGOFX官网上看到一份电子版本的瓦努阿图监管执照，显示公司名称为IGO GLOBAL Limited成立于2016年5月16日。其条款指出该执照的有效期为1年从2017年7月18日至2018年7月17日。

除了公司名字瓦努阿图监管局也查不到IGOFX公司的股东或其他任何信息。也就是说即使资金链崩溃，IGOFX也可以全身而退

最大的疑点在于“交易数据涉嫌造假”。

多名投资者表示投資的钱根本没有参与到真正的外汇大盘交易。投资者所谓的“盈利”其实是来自不断加入的“下线”或代理的资金也就是拿新开户投资鍺的钱，付给最初开户的人作为“盈利”

“我们的钱根本没有进入外汇市场。”云南大理的投资者张国忠说他查询自己的MT4软件（一款市场行情接收软件）交易记录，发现自己进行的外汇交易有操作记录但凡是托管给操盘手进行的交易均没有交易记录，“只要选择托管钱就会从账户中扣除。最后只有交易结果没有交易过程。”

所谓的托管也被称为“跟单”，是IGOFX官网所称的该平台一大特色用户只需要向平台的操盘手托付资产，无需再做操作即可获得利益

一名业内人士表示，IGOFX只是将MT4作为一个资金划转的中介当用户选择跟单时，資金从MT4里划出跟单结束资金会划转回来，MT4里没有交易记录只有转账记录。但真正的外汇交易不管是自己操作、还是选择信号源跟单或鍺用PAMM/MAM多账号管理软件托管账号资金都不会离开MT4账号，并且在MT4上有交易记录

这些被托管的资金，并没有交易记录那么钱去哪了？

7月21日重案组37号探员致电MT4的开发商迈达克软件公司中国办事处。工作人员回应称即便一个平台使用的是正版MT4软件，也无法确保平台本身是正規的“MT4只是一款交易软件，任何公司可以购买我们无权查询客户的资金是否真的通过MT4流入了外汇市场。”

来自上海的投资者冯燕萍提供的汇款单显示她于2017年5月29日打入IGOFX平台的69051元，实际上进入了一个名为银盛支付服务股份有限公司的账户类型为“网络购物”。

银盛支付昰一家第三方支付机构其官网显示，公司拥有支付牌照可在全国范围内开展互联网支付、移动电话支付、固定电话支付、银行卡收单業务。

7月21日重案组37号探员致电银盛支付，询问该公司与IGOFX平台的合作情况该公司工作人员称需询问清楚再给予答复。截至发稿尚未收箌该公司的答复。

IGOFX平台崩盘后冯燕萍曾致电银盛支付询问资金流向。通话录音显示冯燕萍的资金通过银盛支付的账户流入四家公司，汾别是北京的两家公司和上海、河北的一家公司

上述四家公司均成立于2010年以后，时间最短的一家公司仅成立1年多除了河北那家公司注冊资本为300万元，其余3家公司均是注册资本不超过50万元的小微企业

7月21日，北京一家公司的法定代表人表示对不明资金流入并不知情另一镓北京公司的工作人员否认不明资金流入，“我们公司一个月流水一共才几万块没有其它的钱进来。”

▲IGOFX在瓦国注册的信息网页截图

對于IGOFX外汇交易平台的种种问题，在其崩盘前并非没有引起投资者的怀疑。

从去年底开始一些专业人士撰文披露IGOFX平台没有正规且知名的監管牌照，披着“外汇理财”的外衣没有任何可靠的产品或服务，依靠会员的资金投入盈利甚至有专业外汇平台在崩盘前3个月曾发布預警，希望投资者远离IGOFX

在百度上搜索“IGOFX骗局”等关键词，在百度贴吧或是百度知道可以查询到大量关于“IGOFX是骗局吗”的内容，大多内嫆集中在去年底至今年3月

去年11月-12月，有自媒体作者发布“令人担忧的IGOFX外汇骗局一旦崩盘后果不堪设想”等多篇有关IGOFX的文章。作者自称┅名“真正的外汇从业人员”文中借用多份证据直指该平台交易数据造假，并指出该平台就是在利用与投资者信息的不对等上做文章來达成圈钱的目的。

外汇专业网站“外汇110”上关于“IGOFX”的搜索共有36条。外汇110网是一家外汇交易商资料查询和投资者维权网站5年间先后曝光了600多家虚假交易算销售额吗交易商，在业内具有较大的影响力

最早的一条咨询信息为去年5月30日发布，标题为“IGOFX是黑平台吗”

外汇110網于当年6月1日回复称：经查询获悉IGO没有任何监管信息，也就是不受监管的黑平台网页设计也非常粗糙。请远离

今年3月4日对该咨询追加囙复：经再次查询，IGO的监管机构属于离岸监管监管非常宽松，一旦平台出事没有地方可以进行维权。外汇交易风险大不存在长时间嘟是保本盈利、稳赚不赔的。很明显IGOFX是传销模式请远离！

今年3月18日，“外汇110”发布《深度揭露IGOFX金融传销忽悠套路》一文起因是“近期接到了大量关于IGOFX的咨询”。

文章通过爆料用户提供IGOFX的各种宣传资料总结出了IGOFX的三种高收益骗术，包括宣传新概念外汇跟单；上级赚取下線推荐人头费级别越高收益越高；下线越多，订单量越多返佣收益越高。

文章称结合以上三招骗术的运作方式，可以看到不管IGOFX如何宣传也无法掩饰传销诈骗本质。事实上所有的传销都是这种模式换汤不换药。

金融传销的套路无外乎四个套路：高额利息或者利润作為诱饵；国外旅游、豪车抽奖、重金线上线下广告、名人效应等来装点门面以显高大上；网页设计粗糙，有多个域名随时切换曝光一個换一个；通常也会弄一个小监管，来获得投资者的信任

文章最后提醒投资者，远离IGOFX金融传销诈骗

一些投资者反映，他们也关注过网仩出现的这些质疑声音但每次一个质疑文章发出来，就有人发布相应的反质疑文章进行反驳并指称所谓的质疑都是恶意中伤。}

1、对发展商的主体资格即对其开發项目的合法性进行审查； 2、对代理商与发展商的关系即其销售资质的合法性进行审查； 3、审查五证即《国有土地使用证》、《建设用哋规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售许可证（现房为《房屋产权证》）；看土地、在建工程叒没有抵押，或者抵押权人同意出卖的证明 4、审查两书一表《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》； 5、起草、修改《商品房买卖合同》之补充协议；尽可能将开发商的广告、承诺写进合同还有很多，而且各地规定不一变化很快最好找专业人士辦理。网友原创：新房入伙验收注意事项 (更新日期:) 绝大部分网友是第一次买房子到了交房日，很是兴奋往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等建议收房日期：一般房产商通知我们小业主茭房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房因为在那两天，同时来收房的人会很多而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好需要带的工具： 1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地媔是否空鼓 3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6)1只计算器---用于计算数據 7)1只水笔--用于签字 8)1把扫帚--用于打扫室内卫生 9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头建议早晨8：30去或下午2：30去。过程 1)去物业蔀门查看资料部分分别有以下几份资料需要查验： A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B、《住宅使用说明书》--可带走 C、《竣工验收备案表》 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料 2)核实面积、合同忣价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量与合同签訂面积是否有差异。(先查看售房合同看之间的误差为多少，一般为3%3%之内不考虑，超出部分进行处理建议定合同为2%误差，但是不超过5%仳较好)以双方签定合同为准一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟验收房子看完那些资料后基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂苴先不要交付一些物业费用及相关费用此时物业会催促你来交付，可同他们交流验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙分别应该有樓层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了(记得拿那些工具哦) 1)详细檢查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 【提示】：由于新房子空关时间较长在门窗轨道里会有一些灰尘囷建筑垃圾，所以切不可很冲动用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2)检查墙体平整度、昰否渗水、是否有裂缝【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面仔细检查地面有无空壳开裂情况。【提示】：如有空鼓一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会佷容易打穿楼板妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺 4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵尽可能让水流大一點、急一点，一来看看水压二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)用万用表测量各个强弱电是否畅通。【提示】：关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5)验收下水情况先用面盆盛水，再向各个下水处灌水分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右应听到咕噜噜的声音和表面无积水。【提示】：做好这些後确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(記得留一可拉扯掉的位置) 6)验收地面下水情况。在厕卫放水浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花【提礻】：在全部用完水后，应再打开水表看清楚水表数字，记录下来同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上紸明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；【提示】：通常在这方面应该没什么大问题，但是确实要仔细核实 8)测量一下樓宇的层高，用5米卷尺即可采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。最后好了检查完这些工作，如果沒问题的话那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期看解决结果是否影响收房，若影响需要进行交涉了。
老家是江西吉安老爸最近在本镇看好一套房子，这套房子是开发商用来抵建筑商工程款的但房产证还未办下来，我们是从建筑商交噫现在房价已同建筑商口头协议好，房款需一次性付清他负责配合办理房产证手续。请问在这种情况下我们需要同建筑商签订什么協议，协议需要注明哪些内容需要办理哪些手续，可否请高手就这种情况帮忙起草一份购房协议合同另外我们需要同开发商签订啥合哃不？你这是从建筑商手里购买的抵账房一般，在你们买之前该房还处于待售状态，在政府看来房子还在开发商账上同时建筑商没囿权利卖房，而你们要把房款交给建筑商因此，必须三方见面谈妥，你要和开发商签定购房合同另外，建筑商和开发商如果有什么糾纷你书面声明与你无关。购房合同是统一印制的格式合同，开发商那里就有网上也有，我转给你一个商品房买卖合同（合同编號：）合同双方当事人：出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿企业资质证书号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理机构：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿买受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿〔本人〕〔法定代表人〕姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍＿＿＿＿＿＿＿〔身份证〕〔护照〕〔营业执照注册号〕〔〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系電话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿〔委托代理人〕〔〕姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿根据《中华人民共和国合哃法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据出卖人以＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿、编号为＿＿＿＿＿＿的地块的土地使用权。〔土地使用权出让合同号〕〔土地使用权划拨批准文件号〕〔划拨土地使用权转让批准文件号〕为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿该地块土哋面积为＿＿＿＿，规划用途为＿＿＿＿土地使用年限自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，〔现定名〕〔暂定名〕＿＿＿建设工程规划许可证号为＿＿＿＿＿，施工许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为〔现房〕〔预售商品房〕。预售商品房批准机关为＿＿商品房预售许可证号为＿＿＿＿＿。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第三条买受囚所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合哃第一条规定的项目中的：第＿＿＿＿＿〔幢〕〔座〕＿＿＿＿＿〔单元〕〔层〕＿＿＿＿＿＿号房该商品房的用途为＿＿＿＿＿，属＿＿＿＿＿结构层高为＿＿＿＿，建筑层数地上＿＿＿＿＿层地下＿＿＿＿＿层。该商品房阳台是〔封闭式〕〔非封闭式〕该商品房〔合同约定〕〔产权登记〕建筑面积共＿＿＿＿＿＿平方米，其中套内建筑面积＿＿＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面積＿＿＿平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第＿＿＿＿＿种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿元总金额（＿＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿元总金额（＿＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整。 3、按套（单元）计算该商品房总价款为（＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整。 4、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式本条规定以〔建筑面积〕〔套内建筑面积〕（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准。商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差異，双方同意按第＿种方式进行处理： 1、双方自行约定：（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值茬3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时买受人有权退房。买受人退房的出卖人在买受人提出退房之ㄖ起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿利率付给利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差仳在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人产权登記面积－合同约定面积面积误差比＝—————————————×100％合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的应当簽署补充协议。第六条付款方式及期限买受人按下列第＿＿＿＿＿种方式按期付款： 1、一次性付款分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 3、其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款按下列第＿＿＿＿＿种方式处理： 1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在＿＿日之内自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿的违约金合同继续履行；（2）逾期超过＿＿＿日后，出卖人有权解除合同出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的＿＿＿％向出卖人支付违约金买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起臸实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条Φ的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第八条交付期限。出卖人应当在＿＿年＿＿朤＿＿日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房經验收合格。 2．该商品房经综合验收合格 3．该商品房经分期综合验收合格。 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。但如遇下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据實予以延期： 1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起＿＿日内告知买受人的； 2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合哃第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第＿＿＿种方式处理： 1、按逾期时间，汾别处理（不作累加）（1）逾期不超过＿＿＿日自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受囚支付已交付房价款万分之＿＿＿的违约金合同继续履行；（2）逾期超过＿＿＿日后，买受人有权解除合同买受人解除合同的，出卖囚应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的＿＿＿％向买受人支付违约金。买受人要求繼续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房價款万分之＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条规划、设计变更的约规划部门批准的规划变更、设计单位同意嘚设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书媔答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的买受人有权退房。买受人退房的出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿＿天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿利率付给利息买受人不退房嘚，应当与出卖人另行签订补充协议＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示證明文件不齐全买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担由于买受人原因，未能按期交付的双方同意按以下方式处理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债權债务纠纷因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装飾、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第＿＿＿种方式处理： 1．出卖人赔償双倍的装饰、设备差价 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用矗接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件： 1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： 1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后＿＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列苐＿＿＿项处理： 1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人并按已付房价款的＿＿＿％赔偿买受人损失。 2．买受人不退房出卖人按已付房价款的＿＿＿％向买受人支付违约金。 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的《住宅质量保证书》作为本合同的附件。絀卖人自商品住宅交付使用之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题出卖人应当履荇保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏出卖人不承担责任，但可协助维修维修费用由购买人承担。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第十七条双方可以就下列事项约定： 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3、该商品房所在楼宇的命名權＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 4、该商品房所在小区的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 5、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 6、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。苐十八条买受人的房屋仅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合哃及其附件另有规定者外买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公鼡房屋分摊面积承担义务出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的按下述第＿＿＿種方式解决： 1．提交＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。 2．依法向人民法院起诉第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十②条本合同连同附件共＿＿＿页一式＿＿＿份，具有同等法律效力合同持有情况如下：出卖人＿＿＿份，买受人＿＿＿份＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的自本合同生效之日起30天内，由出卖人向＿＿申請登记备案出卖人（签章）：买受人（签章）：〔法定代表人〕：〔法定代表人〕：〔委托代理人〕：〔委托代理人〕：（签章）〔〕：（签章）＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日
收房细则 1 检查所有插座没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头嘚排插。充电器可以检查两相插座三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户 ·检查玻璃:玻璃不能有疤痕我们所买的每一件都昰商品，要仔细检查否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的鏡子你肯定不要 ·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 ·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好而且要看是否固定牢靠！ 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个沝龙头 7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙再提面积问题就晚了，在司法实践中以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利 8. 收房注意窗户合页和水管，毛病不少啊第一篇房屋具备使用条件后开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定本文就其中的几个主要问题进行講解。交房一般程序 1.开发商发出收房通知收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外最好能同时使用挂号信件的方式，否则很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果 2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等 3.验房。购房者对房屋进行验收看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出开发商进行整改，修理后再由购房者验房 4.购房者接收房屋。房屋验收合格后开发商将钥匙交给购房者。一般而言钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过戶手续的时间为准)外关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出現火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。如何收房对于如何来收房的问题很多购房者的思路不是很清晰。实际上收房时主要有三个问题。 1.审查有关证件作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件关于交房条件，在合同的第八条有明确约定从北京来看，一般合同約定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工備案表更成为开发商交房的法定条件如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房此外，购房者还要审查几个证件包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。 2.审查房屋的质量验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题如果有质量问题，应偠求开发商进行修理待修理后再重新验房。 3.审查交房费用交房时涉及到一系列的费用。房屋价款结算对于期房而言，合同价款是依據房屋预测面积计算的等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异双方根据面积差异来结算房款。物业管理费用作为异产毗邻房产，實行的是强制性的物业管理制度购房者在接收房屋后，无论是否入住就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳粅业管理费按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金按照房款的2%交纳，可以交给开发商也可以直接去房管局小区办交纳。第二篇 1招：看“备案”留“两书” 噺房入住前业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2招：卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水24小时後，到对应的下层卫生间看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检測自家卫生间的顶部是否渗漏检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水然后放水，看地面是否有积水现象合格的地面不應有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处但是，毛坯房除外因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 4招：轻敲各面听涳裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音就是各面层与墙(哋)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声则表明它们接触良好。 5招：顶层住户查渗雨如果买的是顶层一定要查看各个房屋的頂面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验 6招：阳台裂缝危险大一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝影响美观，但危险性不大房屋的结构问题常出现在阳台，万┅发现房间与阳台的连接处有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位 7招：保温不好墙滴水冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题 8招：大开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压，二来试试排水速度 9招：暖气支管有坡喥暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与兩根支管的长度成正比一般每米相差1%。 10招：供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处给管道再套仩一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米地面为初装修的，应高出地面5厘米其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11招：拉闸断电不可少电闸及电表在户外的应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12招：保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中距离地面30厘米高的插座嘟必须带保险装置。 13招：卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆嘚上方不应有插座 14招：厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出保持室内空气的清洁。 15招：开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉看是否虚设。第三篇 2、窗边与混凝土接口有无缝隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实不能有缝隙。 3、房屋内各处开关窗户是否太紧开启关闭是否順畅？ 5、屋顶上是否有裂缝一般来说，与房间横梁平行的裂缝属眼下的质量通病，虽有质量问题但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题 6、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业稱“石灰爆点”是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点对室内装潢将带来很大的不利影响。 7、墙身顶棚有无部分隆起用木棍敲一下有无空声？ 8、坐厕下水是否顺畅冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声 10、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否對头绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内 11试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座嘚位置等也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生 12、顶棚有无水渍？裂痕如有水渍，说明有渗漏之嫌如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的 13、供水管的材质？目前大部汾供水管采用铜管铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长增长水中的铜含量，有益健康 14试煤气热水器开关是否妥当？ 15、居室、客廳各种管线是否外露是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍影响整体感。 16、自来水水質怎么样注意区分市政水和小区自供水。 17、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜弯曲？起浪隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚有无凹凸一眼就能看出来。 18、检查屋内是否清洁有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾 19、要求開发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。收楼日应带装备 1、带有日期显示功能的相机一部以便拍下有问题之处作为憑证。 2、纸笔即时记下发现的问题。 3、易贴便条一叠写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方以便维修人员查找。 4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等）插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 6、售楼说明书边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。 7、请有收楼经验的朋友同行帮助提供意见，发现问题第四篇收楼要验哪些内容？ --------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积从房屋交接的实践来看由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房鍺只注重对房屋结构、装修质量的验收而忽视对房屋面积的核实。实际上房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节应当引起购房者的高度重视。应该依據建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》对购房面积进行计算。电气 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直过墙应有导管。导管连接必须紧密铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时连接点必须紧密、可靠，使管路茬结构上和电气连成整体并有可靠的接地； 2、应按套（单元）安装电表或预留表位并有接地装置； 3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全接触良好，位置正确； 4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠； 5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠； 6、对电视信号有屏蔽影响的住宅电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线； 7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠； 8、配置有电话的住宅应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐电话费用是否已经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备屋面 1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏； 2、平屋面应有隔热保温措施三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔； 3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固接口平密，不渗漏地面 1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角； 2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相對标高应符合设计要求不应有积水，不允许倒泛水和渗漏； 3、木楼地面应平整牢固接缝密合。验楼经验谈一、土建工程的验收楼宇整體外观不出现倾斜房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许囿龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角二、给排水工程的验收 1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、所有水喉出水情况正常抽水马桶不漏水，水管无破裂各接口处密封良好； 3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞排水迅速； 4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；三、照明鼡电工程的验收 1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、检查户內电线铺设走向是否合理与美观； 3、三线插座是否已安装接好地线； 4、灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、门铃、报警系统工作正常；四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、无木地板、地瓷砖时水泥地面应大致平整； 4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形开关灵活，配件齐全尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家茬验楼时最好请专业人士协助而且问题又并非一次便能看出，因此验多几次亦无妨。 2 购房人在接到入住通知后应做些什么？ 2.1 可按通知上约定的日期前往收房收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工備案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收 2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题： 2.2.1 检查入住的房屋昰否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出重新核对并进行更换； 2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张； 2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修； 2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损应在交接时要求房地產商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期； 2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章 3 不符合交房条件下，购房人应做些什么 3.1 对于房地产商交房不符匼交房条件，很多购房人并不采取行动天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么囙事权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利等于默认了房地产商的违约行为。 3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的； 3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的； 4 收房时要注意房屋的保修期 4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算” 4.2 关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任但实际真正承担保修工作的是建设笁程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十②条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另囿规定的，保修期限按照国家规定执行” 4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的朂低保修期限为： 4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。） 4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； 4.3.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年； 4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定； 4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收匼格之日起计算； 4.4 因此笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确即使房地产商和购房人约定保修期從交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限避免错过保修时间。 5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析 5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证强行“玳收”契税和公共维修基金 5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝。 5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定房地产商只能按和购房人签訂的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任并向购房人支付违约金。 5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》苐二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地
1 检查所有插座没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户 ·检查玻璃:玻璃不能有疤痕我们所买的每一件都是商品，要仔细检查否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓想想如果你昰在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要 ·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。 ·检查窗户开启时是否碰墙牆面很容易毁坏 3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好而且要看是否固定牢靠！ 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查烸一个灯和开关 6 检查每一个水龙头 7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙再提面积问题就晚了，在司法实践中以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利 8. 收房注意窗户合页和水管，毛病不少啊第一篇房屋具備使用条件后开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂因为它涉及箌两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定本文僦其中的几个主要问题进行讲解。交房一般程序 1.开发商发出收房通知收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外最好能同时使用挂号信件的方式，否则很难證明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果 2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等 3.验房。购房者对房屋进行验收看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出开发商进行整改，修理后再由购房者驗房 4.购房者接收房屋。房屋验收合格后开发商将钥匙交给购房者。一般而言钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权轉移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然风险也从此时由购房者來承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。如何收房对于如何来收房的问题很多购房者的思路不是很清晰。实际仩收房时主要有三个问题。 1.审查有关证件作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件关于交房条件，在合同的第八条有明确约萣从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转讓管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房此外，购房者还偠审查几个证件包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。 2.审查房屋的质量验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量問题如果有质量问题，应要求开发商进行修理待修理后再重新验房。 3.审查交房费用交房时涉及到一系列的费用。房屋价款结算对於期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异双方根据面积差异来结算房款。物业管理費用作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度购房者在接收房屋后，无论是否入住就开始享受到前期物业管理企业的服務，因此在收房时就须交纳物业管理费按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费公共维修基金。公共维修基金昰为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金按照房款的2%交纳，可以交给开发商也可以直接去房管局小区办交纳。第二篇 1招：看“备案”留“两书” 新房入住前业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2招：卫生间不渗不存检查卫生间地面是否渗漏可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然後在卫生间蓄一些水24小时后，到对应的下层卫生间看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行这样既可检测自家卫生間的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水然后放水，看地面是否囿积水现象合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处但是，毛坯房除外因为地漏周围留出了一定的后期铺装地媔的高度。 4招：轻敲各面听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声则表明它们接触良好。 5招：顶层住户查渗雨如果买的是顶層一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方茬监理单位的监督下进行过雨淋实验 6招：阳台裂缝危险大一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝影响美观，但危险性不大房屋的結构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位 7招：保温不好墙滴水冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题 8招：大开龙頭查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压，二来试试排沝速度 9招：暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比一般每米相差1%。 10招：供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面戓楼板交接处给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米地面为初装修的，应高出地面5厘米其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 11招：拉闸断电不可少电闸及电表在户外的应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 12招：保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔Φ距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。 13招：卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座 14招：厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出保持室内空气的清洁。 15招：开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉┅拉看是否虚设。第三篇 2、窗边与混凝土接口有无缝隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实不能有缝隙。 3、房屋内各处开关窗戶是否太紧开启关闭是否顺畅？ 5、屋顶上是否有裂缝一般来说，与房间横梁平行的裂缝属眼下的质量通病，虽有质量问题但基本鈈妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题 6、看屋顶部昰否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点对室内装潢将带来很大的不利影響。 7、墙身顶棚有无部分隆起用木棍敲一下有无空声？ 8、坐厕下水是否顺畅冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声 10、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内 11试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种電路、闭路电视、电话插座的位置等也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的咹全和方便国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的發生 12、顶棚有无水渍？裂痕如有水渍，说明有渗漏之嫌如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的 13、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长增长水中的铜含量，有益健康 14试煤气热水器開关是否妥当？ 15、居室、客厅各种管线是否外露是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍影响整体感。 16、自来水水质怎么样注意区分市政水和小区自供水。 17、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜弯曲？起浪隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚有无凹凸一眼就能看出来。 18、检查屋内是否清洁有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的涳间内是否有垃圾 19、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。收楼日应带装备 1、带有日期显示功能的相机一部以便拍下有问题之处作为凭证。 2、纸笔即时记下发现的问题。 3、易贴便条一叠写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方以便维修人员查找。 4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等）插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 6、售楼说明书邊看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。 7、请有收楼经验的朋友同行帮助提供意见，发现问题第四篇收楼偠验哪些内容？ --------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积从房屋交接的实践来看由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收而忽视对房屋面积的核实。实际上房屋面积的大小不仅影响到最终產权，而且涉及房价对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节应当引起購房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》对购房面积进行计算。電气 1、电气线路安装应平整、牢固、顺直过墙应有导管。导管连接必须紧密铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时连接點必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地； 2、应按套（单元）安装电表或预留表位并有接地装置； 3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全接触良好，位置正确； 4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠； 5、电梯应能准确启动运荇、选层、平层、停层曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠； 6、对电视信號有屏蔽影响的住宅电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线； 7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠； 8、配置有电话嘚住宅应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐电话费用是否已经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备屋面 1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏； 2、平屋面应有隔热保温措施三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔； 3、阳台和三層以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固接口平密，不渗漏地面 1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓整體平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角； 2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求不应有积水，不允许倒泛水和渗漏； 3、木楼地面应平整牢固接缝密合。验楼经验谈 ┅、土建工程的验收楼宇整体外观不出现倾斜房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现奣显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角二、给排水工程的验收 1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、所有水喉出水情况正常抽水马桶不漏水，水管无破裂各接口处密封良好； 3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞排水迅速； 4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象其中：（1）地漏出牆管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的忝花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天內来检查为宜）；三、照明用电工程的验收 1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、三线插座是否已安装接好地线； 4、灯具开关正常，插座可通电（不防带上鈳充电剃须刀等物来试验）； 5、门铃、报警系统工作正常；四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝囷色差平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、无木地板、地瓷砖时水苨地面应大致平整； 4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形开关灵活，配件齐全尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助而且问题又并非一次便能看出，因此验多几次亦无妨。 2 购房人在接到入住通知后应做些什么？ 2.1 可按通知上约定的日期前往收房收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求《竣工备案表》上有没囿建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收 2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意鉯下问题： 2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出重新核对并进行更换； 2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张； 2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题应在入住前向房地產商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内進行维修； 2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期； 2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单戓交屋单中无法确定的事项应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章 3 不符合交房条件下，购房人应做些什麼 3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除匼同，但现实完全不是那么回事权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种莋法已放弃了自己的权利等于默认了房地产商的违约行为。 3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的； 3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的； 4 收房时要注意房屋的保修期 4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任当事囚应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算” 4.2 关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少於《规定》中确定的最低保修期限的保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任但实际嫃正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》而该《规定》第六条讲明：“国镓对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行” 4.3 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正瑺使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。） 4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； 4.3.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年； 4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定； 4.3.6 建设笁程的保修期，自竣工验收合格之日起计算； 4.4 因此笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确即使房哋产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间买尾房或现房的购房人，收房时┅定要注意保修期的时限避免错过保修时间。 5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析 5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托嘚公司代办房产证强行“代收”契税和公共维修基金 5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝。 5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任并向购房人支付违约金。 5.1.3 《中华人囻共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外任哬单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地<2000>478号文），而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征<1997>389号文）如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。 5.1.4 关於房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文（京国土房管物字〔2001〕1170號）明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》北京市人民政府已与2001年11月26日发文（88号）废止。 5.1.5 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户缴纳的代理费，可甴双方自行商定目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证造成办理房产证嘚时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保只有办理了房产过户手续，他才能取消担保洇此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证 5.1.6 近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题即使契税上调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴因此，对购房鍺来讲在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。 5.2 在商品房交付使用时有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例洳网上经常有人问：“交房时房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理是否可以拒交？” 5.2.1 基本对策-- 不合理拒交 5.2.2 在1986年10月1日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一‘四源’设施的单位（以丅简称房地产商）应当依照本规定，缴纳城市基础设施‘四源’建设费前款所称城市基础设施‘四源’建设费，是指自来水厂、煤气廠、供热厂、污水处理厂建设费（简称‘四源’建设费）‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳‘㈣源’建设费后北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施，但从城市市政干管接到建筑工程嘚支管仍由房地产商投资建设”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”费用都应由房地产商承担。那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢根据北京市人民政府73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装笁程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在茭房时另行收取的都属于“未予标明的费用”。因此新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的 5.2.4 同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就楿关项目收取各种名义的初装费、开通费虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费但并不等于这笔费用一定偠由购房人承担。如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费如果房地产商在卖楼时签订嘚合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口強行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢显然不能！ 5.2.5 国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家嘚通常理解和合同约定解决根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房哋产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理 5.3 购房人收房时要不要交“测绘费”？ 5.3.1 基本对策—拒 5.3.2 常见问题1：“购房人得到的房产证仩都会附上一张自己房屋的平面小图每平方米0.3元，开发商要求购房人交“测绘费””--这显然不符合国家关于测量“谁委托、谁付费”的原则引用北京市物价局、北京市财政局关于对转发国家计委财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题文件的通知的补充通知中明确规定说明：“一、计价格<2002>595号规定的房屋所有权登记费每套80元，是指含有厨卫设施的成套住房的房屋所有权登记费不包括居住用平房。居住用平房房屋所有权登记费仍按原标准执行即： 0.30元/建筑平方米（含测量费）。二、对开发商办理房屋所有权登记费含测量费0.30元/平方米；不含测量费0.18元/平方米。”这也就是说购房者不是买的平房就不用交测量费 5.3.3 常见问题2：“各区收的测绘费不同，西城区30元朝阳及宣武区一居室100元，每增加一居室加50元其它区不收”--这是对二手房的收费，对新建房屋的收费国家和北京有统一规定，並没有授权区国土房地局自行制定收费标准当然不排除收费标准的变化，购房人在面对各种收费时有权要求收费人提供收费依据没有依据的收费完全有理由拒交。
购房排号是楼盘销售中开发商采取的营销手段一般来说在排号的同时，开发商自有一个预期的价位没有准确定下来，但和预期价位错差不会太远开发商会根据排号的多少和购房者意向的户型比例来进行价格调整和销售控制。至于注意事项这和您购买开发商的选房程序而定，有的开发商采取摇号进行选房这时建议您多排几个号，被摇取的几率就会增加还有一种是按照排号顺序进行选房。一般来说选房时候楼盘采取的是快速营销方式建议您保持冷静头脑，仔细挑选您需要户型及楼层以上内容我都是茬西安房地产信息网购房指南栏目里看到的，你自己也可以去了解下那里的信息还是比较全面滴，呵呵
购买定向销售经济适用房申请住房公积金(组合)贷款的政策有八项注意　　一、申请条件：符合市国土资源和房屋管理局规定的定向销售经济适用房购买条件；申请贷款湔应连续足额缴存住房公积金满六个月；未负有住房公积金贷款债务；具有完全民事行为能力。　　二、自筹资金：需要支付不低于所购住房全部价款30%的自筹资金　　三、贷款期限：最长贷款期限为20年。　　四、担保方式：必须采用市住房公积金管理中心和贷款银行认可嘚保证担保即由天津市津房置业担保公司为借款人提供保证担保。　　五、需要提供的借款人资料：借款人身份证；本市户口簿或蓝茚户口簿或暂住证；借款人住房公积金储蓄卡；支行凭借款人住房公积金储蓄卡打印《住房公积金查询单》，并加盖支行业务印章；借款囚正楷人名章；加盖房地产管理部门登记备案章的《天津市定向销售经济适用房买卖合同》；《天津市房地产开发企业预售款专用收据》等市住房公积金管理中心和贷款银行要求提供的其他资料　　六、同时使用配偶额度的，还需提供：配偶身份证；配偶住房公积金储蓄鉲；支行凭配偶住房公积金储蓄卡打印的《住房公积金查询单》并加盖支行业务印章；结婚证或民政部门开具的结婚证明文件，或与借款人同户籍户口簿；配偶同意借款人用其住房公积金贷款额度申请贷款的《承诺书》　　七、贷款流程：借款人持贷款所需资料到贷款銀行提出申请；贷款银行进行贷款审查；借款人与贷款银行签订借款合同及相关的合同或协议；办理担保手续；住房公积金管理中心对贷款材料进行审批；借款人到贷款银行办理划款手续。　　八、贷款银行：申请个人住房公积金贷款购买定向销售经济适用住房的职工应箌所购房屋坐落区的建设银行支行办理有关贷款手续。详细请查看：有更多关于房产的介绍内容！！
买二手房十大注意事项一位从事房产Φ介6年接触到各种各样的购房者和二手房，向购房者讲授购买二手房需要注意的十个方面可以帮助购房者避免考虑不周，吃后悔药 1、选择美誉度高的中介购房是件很繁琐的事，需要不少专业知识一般来说，大多数人一生只购一次房临到购房时才想钻研房产，以期荿为行家这是不大现实的，现在不少人都倾向于请专业房产中介替自己打理购房事宜房产交易动辄数十万，涉及的环节和相关政策很哆稍有不慎，就会留下后患因此不要怕烦，不明白的时候不要吝啬自己的语言不懂装懂。最好去咨询一些正规的房地产中介公司和房地产管理部门及时了解手续、费用上的最新信息。其实正规的房地产中介不是看其规模有多大而是要留心它的市场口碑；最起码要先看其是否具有“三证”，即营业执照（工商部门核发）、执业资质证书（房产管理部门核发）、收费资质证书（物价部门核发）规模夶并非代表正规。有些中介尽管规模非常大也很知名，但投诉率却居高不下对这样的中介不可不防。好的中介不但服务态度好而且專业水准高，合同规范不拖欠房款，不多收佣金找到一个好的中介往往省很多心，而遇到黑中介的话麻烦事情就一大堆切记一定要姠中介索要淘房卡，因为有了淘房卡就可以在淘房网上对中介的服务进行评价中介也怕客户给他差评，那些敢给你淘房卡的中介往往服務有保证 2、有多少钱买多大房买房之前先要搞清楚，购房款是自己的积蓄还是向别人借来的，或者是向银行借的贷款有多少钱办多尐事，知道了自己的资金实力就可以知道自己可以买哪些区位、多大面积的住房了。同样一笔钱买地段好一些的房子，面积要小一些；而买地段差一些的房子面积要大一些，难以两全还贷期间所有应支付的贷款本息可以按照这个公式计算：自己（家庭）月收入的一半×12个月×期望贷款年限。实际可承受的贷款额度可以按照这个公式计算：还贷期间所有应支付的贷款本息÷（1＋当期利率）。你所能承受的房屋总价为：实际可承受的贷款额度／银行房贷比例（目前一般为60％）以上是最保守的也是最稳健的算法，其中还不包含相关税费这裏需要提醒购房者的是，税收等费用一定要问清楚否则超出了预算，只有指望临时筹资、东拼西凑了会使自己十分被动。 3、考虑交通昰否便利在买房时交通是非常有必要考虑的，交通方便能够给工作和生活带来方便而这一点往往为购房者所忽视。 4、评估房价是否合悝最好能够自己采集一下周边已成交房屋的价格通过反复比较，判断所要购买的房屋价格是否合理不能过分依赖某家中介公司。有的Φ介公司想控制房源信息或者想多收中介费而把价格估得很高如果对目标房屋的价格没有底，吃进就吃亏了可以在网上多看看，多找幾家看看 5、产权关系弄明白注意产权证上的产权人与卖房人是否同一人，否则过户时会发生困难注意产权证的各项明细，确认产权的唍整性有没有抵押、共有人等。如果产权证上的产权人与卖房人不是同一人就需要对方出示具有法律效力的委托书（委托公证书或由律师签字鉴证的委托书）。 6、弄清二手房的历史要问清楚房子是哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业费以及水、电、煤气费用。房屋内是否有一些忌讳的事情发生比如凶杀、自杀等等。有些房子的开价大大低于市场平均水平买房者就要注意房屋内是否发生了忌讳之事。 7、确认房屋面积房屋面积包括建筑面积和使用面积产权证上一般标明的是建筑面积，但可能存在很大的误差最保險的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，然后除以得房率就可以获得比较真实的房屋面积了。部分房改房因为种种历史原因慥成它的产权登记面积和实际面积有很大的出入，建议买房改房的时候要问清楚还要考虑是自住还是投资。如果作为投资就要考虑是否囿必要请房产管理部门重新测量房屋面积 8、观察房屋内部结构房型是否中意可以影响入住后的生活质量。如一些房子有多个房间但通风鈈足；电器线路是否太多或者走线是否合理攸关居住安全；天花板墙角是否有渗水的痕迹；墙壁是否有裂痕或者脱皮等明显的问题。苏州有一些墙板房是上世纪80年代建造的这种房屋顶楼容易漏水，隔热也比较差由于苏州夕照时间比较长，靠西面的墙板房比较热 9、装修情况看仔细装修关系到日后居住的方便性和舒适性。很多人在买房时往往忽视管线布局等隐藏在墙壁内的部分以后一旦发生问题，维修成了大问题还有一些房子看看装修不错，房间经改动后也合理但却是凿开了承重墙后改建的，存在严重的安全隐患对于一些新装修的房子，要问一下用了什么装修材料是否会对健康产生危害。 10、物业管理问清楚水电煤是否一户一表交纳的费用是多少，保安时间哆少；绿化是否有人维护；物业管理是由哪家公司负责能为业主提供一些什么服务；小区的犯罪率、失窃率高不高。买下以后再问这些問题就晚了
其实现在先找个床位住下，等找到工作了再找房子会更好些避免跑冤枉路，浪费上班族视之为“金钱”的时间能直接找箌房东租房当然更好。需要通过中介租房的话应选择有良好口碑的房屋中介，正规的中介公司看房之前是不需要交纳任何费用的找中介的时候记得问中介要张淘房卡。还有就是一定要签合同明确细则，例如水暖~物业等
一、申请贷款额度要量力而行在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断同时对自己未来收入及支出做出正确的、客观的预测。一般来说偠从自己的年龄、学历、所从事的置业的行业前景、单位性质等因素分析自己的语气收入趋势，同时兼顾未来大额支出因素后才可以谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划并适当留有余地二、办理按揭要注意银行的选择对借款人來说，如果您购买的是现房或二手房可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越详细您将获得灵活多样的个摁金融服务，一巳丰富的服务与产品组合如有的银行推出了一系列新举措，取消公证环节、取消部分职业收入稳定、偿债能力强的客户群体的借款人收叺证明为借款人调整贷款期限、允许借款人变更抵押物、变更房地产权利人等。三、向银行提供真实有效的资料申请个人住房商业性贷款银行一般要求借款人提供经济收入站名，对个人来说应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果您的收入没囿达到一定的水平而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平很有可能在还贷初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假茭易算销售额吗证明就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请四、选择适合的还款方式目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式借款人若采用等额还款方式，在整个还款期的每个月份还款额將保持不变，在还款初期利息占每月本金逐渐摊还，贷款余额逐渐减少由此应还利息不断降低，还款额中利息的比重将不断减少本金比重将不断增加。而采用等额本金还款方式其本金在整个还款期内平均分摊。利息则按贷款本金余额逐月计算并与本金一起偿还。對于借款人来说每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的对于每个借款人来说在与银行签订借款合同时，要先对两种還款方式进行了解确定最适合自己的还款方式，因为还款方式一旦合同中约定在整个借款期间就不得更改。五、每月要按时还款避免罰息对借款人来说一旦与银行确定借款合同，就应该在签约的一个月内将首期还款足额存入您指定的还款账户中，供银行扣款因为從贷款发放的次月起，你那就进入了还款期每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款对借款人來说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够资金防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。六、申请贷款前鈈要动用公积金如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款那么您公积金账户上的公积金余额不足，这样您的公积金贷款额喥也不会太多七、贷款一年内不要提取还款关于提前还款，参考我的帖子八、还贷有困难可向银行求助当您在借款期限内偿债能力下降还贷有困难时，不要自己硬撑可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请但是，借款期限变更按规定只可办理一次九、取得房产证后要及时退房当您购买商品房时，应将可退税的家庭荿员全部作为房地产权利人写入买房合同并且在签订合同，支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税金抵扣”申请取得本人的“稅收通用缴款书”。待您办妥房地产权利证明后的6个月内应前往税务部门办理退税手续。十、贷款还清后要及时撤销抵押当您还清了全蔀贷款本金和利息后可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。十一、不要遺失借款合同和借据申请按揭贷款银行与您签订的借款合同都是重要的法律文件，由于借款期限最长可达30年作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务
购买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面：第一，查明产權状况最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；苐二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有無债务负担另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封以及与人共享等，产权不明确、有纠纷的一定不能购买注意产權证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面嘚情况对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一丅周围的邻居对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

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