未成年人购房政策解读_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
评价文档：
1页2下载券10页免费11页1下载券12页1下载券24页1下载券 2页免费1页免费2页免费2页免费3页免费
喜欢此文档的还喜欢6页免费4页免费5页1下载券3页免费24页1下载券
未成年人购房政策解读|
把文档贴到Blog、BBS或个人站等：
普通尺寸(450*500pix)
较大尺寸(630*500pix)
你可能喜欢法官称房产登记在未成年子女名下风险多-未成年子女 法官 房产登记 房产抵押 家长 房屋过户 法院 央广新闻 征收遗产税 孩子抚养权-社会新闻-东方网
滚动新闻：
>>>>>>正文
保护视力色：
法官称房产登记在未成年子女名下风险多
来源:中国广播网 作者:孙莹 选稿:王笑
　　东方网5月29日消息：据中国之声《央广新闻》报道，六一儿童节就要到了，有家长打算把新买的房产直接登记在未成年子女名下，作为节日礼物。法官提醒娃娃“被房主”法律风险多。
　　有的家长买下教育条件好的地段的房子登记在孩子名下，再迁孩子户口，以便于孩子以后得到更好的教育。有的家长是考虑到以后国家可能会征收遗产税，为孩子省下一笔税钱，而在北京等大城市由于房屋限购、贷款严格的条件，很多人是将所购买的房屋直接登记在子女名下，从而让自己有机会可以按少一套房标准去购买另外的房。也有从事商业经营的家长面对生意失败、资不抵帐的风险，为了恶意逃避债务或者其他目的选择将房产登记在未成年子女名下。
　　法官提醒，房屋登记在孩子名下，离婚的时候主张作为夫妻共有财产来分割法院是不予分割的，会判孩子在年满18岁以前，将房屋暂由获得孩子抚养权的一方代为管理。同时，未成年子女名下的房屋，父母不得随意处置，比如说父母想作为贷款的抵押担保物，银行是会拒绝贷款的，处置要征得全体监护人一致同意，还要经过严格的公证程序，证明你的处置行为确实是为了孩子求学或者治病这些重大事项的需要。但是相反，孩子成年后，在未经得父母或长辈同意情况下，私自将房产抵押出售，这些行为都可能会给老人的居住、养老造成严重影响。此外，为了逃避债务，将房屋过户给孩子，法院将认定转让行为是无效的。2014年十二月
78910111213
14151617181920
21222324252627
浅谈以未成年人名义购房所涉及的法律问题
&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp在当今房地产购房的热潮中，越来越多未成年人成为房产证上的主人。但却有很多人不知道未成年人可否购房办证，是否能够成为所有权人，以及以未成年人名义购房“按揭贷款”和变更登记等所涉及的法律问题。一、 自然人权利能力平等性决定未成年人的房屋权属主体资格，未成年人可以购房办证&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp自然人是因出生而取得民事主体资格的人，从年龄上包括成年人与未成年人，从国籍上包括本国公民、外国公民和无国籍人。《民法通则》第九条规定，“公民从出生时起到死亡时止，具有&nbsp民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”自然人的权利能力是法律赋予自然人享有民事权利、承担民事义务的资格。只有具备了权利能力，才能作为主体参加民事活动，承担义务并享受权利；自然人的权利能力是一种生存资格，没有权利能力就丧失了生存的人格，因此现代社会不允许剥夺任何人的权利能力，包括未成年人；自然人权利能力最根本的特征就是平等性，无论是成年人，还是未成年人，人人都享有权利能力，《民法通则》&nbsp第十条规定，“公民的民事权利能力一律平等。”法律平等地赋予自然人的权利能力，实际上是赋予所有人以同样获得权利，参与民事活动的机会。由于未成年人与成年人在权利能力上平等，我们不难解决未成年人能否成为房屋所有权主体的问题。因为房屋所有权是房屋所有人对自己合法取得房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利，在性质上属于民事权利的一种，未成年人能否成为房屋权属主体，实际上是未成年人能否享有民事权利能力，能否成为民事主体的问题。权利能力的平等性表明未成年人与成年人都平等地享有申请房屋权属登记、处分房屋的资格，平等地享有申请房屋权属登记、处分房屋的机会和可能性，虽然这种机会、可能性要能成为结果和实现性，尚需一定实际行为，但任何人却不能剥夺未成年人享有这一资格。因此未成年人与成年人一样可以平等地享有申请权属登记、处分房屋所有权的资格。况且城市房地产管理法等其它法律、法规并未禁止房产权不得登记在未成年人名下，在法律上并未限定购房者的年龄，所以可以未成年人名义购买房产。根据《民法通则》规定：不满10周岁的未成年人是无民事行为能力的人，由他的法定代理人代理民事活动。10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力。18周岁以下的公民是未成年人。所以，以未成年人的名义所进行的民事活动，要么必须取得其监护人的同意，要么直接由其监护人代理。所以未成年人在签订买房合同和办理房屋权属登记时应当由未成年人的法定监护人代为办理。需要提供法定代理人的身份证明及未成年人的户口本及关系证明。二、登记在未成人名下的房产的所有权人是未成年人本人我国房屋产权管理法律规定登记人是产权人。根据物权法的有关理论及我国实行的房屋登记证制度，只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人才是房屋的所有权人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据”，《建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商行政管理总局关于印发〈房屋权属证书印制管理办法〉的通知》规定，“房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。”《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp从以上法律规定中，可以看出，以未成年人名义购房且房屋上的名字是未成年人时，产权人应当是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。父母办理登记手续应视为基于监护而产生的法定代理。&nbsp三、未成年人取得房屋的方式是赠与虽然说未成年人可以成为房屋所有权主体，即是说父母可以将购置的房产登记为未成年子女的姓名，但是这一行为实际上内含了父母对子女财产赠与的民事法律行为。赠与,是赠与人把自己享有处分权的财物无偿地给予受赠人的行为。赠与行为的法律特征主要有三点:1无偿性。赠与人将赠与标的物交付给受赠人,并不要求受赠人对等支付财物以获取经济利益。2单务性。受赠人只享受接受赠与的权利。赠与人承担将标的物无偿交付给受赠人的义务。3实践性。即只有赠与人将标的物实际履行交付给受赠人,赠与关系才能成立。不动产经过房屋登记即为已实际交付履行。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定，“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的人财产”。据此，当父母将房产登记为未成年子女的姓名时，其意思表示是明确的，该登记行为实际上就是将房屋赠与给自己的子女。&nbsp四、未成年人购房的原因――主要是避税客观分析，未成年人买房出现的原因很多，但据我了解：有许多爱子心切的父母亲是从长远考虑，为逃避将来有可能要开征的遗产税。因为以孩子的名义购置房产，当遗产税开征之时，就避开了纳税这一环节，有的虽然认为遗产税的问题将来是否征收还是未知数，但依中国的传统习俗，自己百年后房产等家产迟早还是孩子的，如果房产证上是自己的名字，那将来要牵涉到产权过户等一系列问题，不仅手续麻烦，而且还要交纳房产评估费、过户费等税费，如果现在就直接以孩子的名义买房，将来就免除了这一系列的问题。当然，有的父母这样做，并不是为了故意去逃避税款和各种所应付的费用，还有其它原因如：一、考虑小孩上学划片需要，为了小孩能进理想的学校。二、有的父母考虑到婚姻木稳而采取“小鬼当家”的做法。例如，有位张女士，与丈夫关系紧张，担心万一以后离婚时分割财产没保障。张女士向丈夫建议给孩子置份家产，丈夫同意后，张女士就以3岁独女的名义购房。这样，万一以后离婚，该房产是女儿的，不是婚姻共同财产，无需分割。她如果争取到孩子的抚养权后，理所当然居住就有保障了。三、有些父母亲担心自己辛辛苦苦购买的房产，百年后虽然留给了孩子，却在孩子离婚时可能会被孩子的配偶分割，索性不如早早将房子给孩子，这样房产就是孩子的个人财产了。其实，家长大可不必这么做。因为我国《婚姻法》规定，除非夫妻双方另有约定，否则遗嘱或赠与合同中指明归一方的财产为夫妻一方的财产。也就是说，父母亲可以在以后通过遗嘱或赠与合同的方式指定该房产归其子女个人所有，而不必在购房时就考虑这种安排。四、为逃避债务、转移财产，而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名。五、怕露富而将房产分散。六、为了培养子女的财富观念和独立意识，使用子女姓名为房屋所有权人。&nbsp五、未成年人购房时的问题一按揭抵押未成年人虽然可以单独购置物业，但因其没有债务偿还能力，所以不能分期付款，必须一次性付款。如果父母能一次性付款，就可以代理其子女购房，就合同的各项条款与开发商达成协议，同开发商签订《商品房买卖合同》，在买受人一栏签字的地方写上小孩的名字，在法定代理人签字的地方签上自己的名字。这样，房屋产权人将是孩子，而不是父母了。如果不是一次性付款，在目前各大银行是不办理房屋唯一产权人是未成年人的按揭申请。要向银行申请贷款，住房贷款申请人不仅要具备完全民事行为能力，而且还要有一个相对稳定职业和较高收入，才能降低银行不能按时收回贷款的风险。由于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，没有职业和收入，因此，申请住房贷款只能由未成年人的父亲或是母亲甚至父母共同来申请。要申请按揭，还应符合以下要求：1．《商品房买卖合同》必须由未成年人和其父母（或其中一方）共同在合同上签名；2由未成年人法定监护人作为贷款申请人向银行提出借款申请；3．办理父母和子女关系公证及父母与子女共有产权及代为还款的承诺公证。七、未成年人名下房产的变更登记所涉及的法律问题房产登记机关在办理将未成年人名下的产权转移变更登记时，是非常慎重的。如何解决转移变更未成年子女名下的房产权呢？处理被监护人的财产的必备要件是什么？虽然是父母出资购买的，产权登记为未成年人的姓名，按我国《民法通则》、《城市房地产管理法》等相关规定，一旦产权证办在未成年人名下，该未成年人即为该房产的当然所有者。如须转移变更登记未成年人名下的房产权，实际上就是处理未成年人的财产，作为父母（监护人）是可以处理属于未成年子女的财产，但绝对无权随意处理，前提必须是为了未成年人的利益，否则，按《民法通则》第18条“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产……侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失”&nbsp《未成年人保护法》第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。根据以上规定，擅自处分了未成年人的房产，那就应当由该法定监护人承担民事责任。关于“为未成年人的利益”的表现方式，《民法通则》第18条只粗略地规定了：“……除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”，我国相关法律法规对“为未成年人的利益”也未作具体的、明文解释，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用，未成年人的房屋被列入拆迁范围，父母代签协议等。除上述情况之外，父母不得以任何理由出卖、赠与、分割、设定抵押等处分未成年子女名下的房产。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。关于“为未成年人的利益”证明材料的真实性，前面讲了提供的这类证明材料很难让产权登记机关轻信，现实生活中确实存在这样一些现象，有许多父母在为子女购置房屋以后，在子女尚未成年时就要将房屋出卖。未成年人的父母处分房产大多不是为了未成年人的利益，如有的父母为了经营资本需要贷款，便动用未成年人的房屋进行抵押，有的父母因各种原因而负债累累需要偿债，有的父母因家境破落，为重整家业的需要出卖未成年人的房产等。怎样才能充分体现出“为未成年人的利益”证明材料的真实性并被有关机关采纳呢？公证书是其真实性最好的体现，证明是一种普遍的现象，《现代汉语词典》中对证明的解释是“用可靠的材料来表明或断定人或事物的真实性”，证明形式有民间证明、合同鉴证、律师见证等，但经过公证证明的法律文书具有最高的证据效力，其效力是法定的。因此，“为未成年人的利益”证明材料的真实性、合法性可凭借公证文书而体现。我有两种出证方式，其一是未成年人的父母就转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”发表声明，公证机构对该声明书进行公证；其二是未成年人的父母在房屋买卖合同中注明其转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”，公证机构对该房屋买卖合同进行公证。不管以哪种方式出证，必须做到父母及产权证登记的未成年人都应到场，并提供夫妻、子女关系证明，产权证明，声明书或房屋买卖合同，为未成年人利益的相关证明材料，如病历，入学通知、法院判决书等。制作谈话笔录，询问父母双方的意见，告知其权利和义务，如该未成年人已满10周岁，也应制作谈话笔录，就其父母提供的为未成年人利益的相关证明材料进一步核实。特别重要的是应在笔录中告知当事人，如作虚假陈述、提供虚假材料、骗取公证书的后果及应承担的责任。声明书或房屋买卖合同中应写明转移变更登记未成年人名下的房产权是“为未成年人的利益”及理由，并承诺承担一切法律责任。未成年人的父母应在公证员面前在声明书或房屋买卖合同上签字。出证的内容主要是对当事人签字的真实性进行公证。八、儿女不孝的后果房屋产权证的重要性是不可小视的，一旦房产证上是未成年人的名字，父母就很难保证子女长大成人、成家立业之后，可能倚仗产权在握而对父母不孝。而且，儿女成年后，即使儿女孝顺，想变卖、赠与、抵押房产，也只有儿女委托，父母才有权处理，碰到子女到外地上学、工作，父母对房屋的处置就非常麻烦了&&&&
作者:[] 分类:[] 时间:[22:35:24] | 评论() | 阅读(2026)
当前没有评论。
留下我的评论：
我的评论：
注意: 评论限制300字。当前的评论需要网站进行审核，所以在您提交评论和评论显示在网站上之间，有时间上的延迟。这个延迟并不会很长，所以没必要重新提交您的评论.监护人代未成年人申请房屋登记必须“公证”？
《房屋登记办法》第十四条有明确的规定。
　　申请房屋登记必须“公证”？　　【核心提示】&&&　　　　日实施的《房屋登记办法》第十四条有这样一条规定：未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记，登记时需提交“证明监护人身份的材料”。但在湛江，房管部门却要求监护人在办理登记手续时，必须先到公证部门出具“公证书”才给予办理（一次公证收费100~200元），此举引起当地民众的质疑。　　文、图/记者　　关家玉　　【市民】：　　买房登记儿子名字需公证父亲“监护人身份”？　　湛江市民张小明（化名）向本报记者投诉说，日前，他在市区某楼盘买了一套房子，想用自己12岁儿子的名字办理登记，但到该楼盘开具发票时，却被对方告知，湛江房管部门要求必须去公证处“公证”其父子关系，才能联名办理房产证，公证费是100~200元。户口簿等其他证件均没有效！　　张先生非常气愤地说：“户口簿为何不能证明我们的父子关系，我是孩子的监护人是明摆的事实，为何非要我们花冤枉钱去公证呢？”　　与张先生有同样“境遇”的其他市民，也纷纷向记者表达了同样的质疑。他们认为，户口簿或由当事人所在单位（街道办）等出具的相关证明，都是有效的，但湛江房管部门却要市民花钱去“公证”，着实令人费解。　　【工作人员】：　　要求“公证”是为了方便工作减少“麻烦”　　对此，湛江房地产交易估价所副所长王敏、所长助理郭宁这样解释，户口簿很难反映出谁是小孩的监护人。比如，父母若有精神病等疾病的话，就不一定具备监护能力。要求公证是为了方便工作，避免不必要的“麻烦”。据悉，湛江多年来一直都要求必须公证。　　“你们所指的这种情况是极个别的，中国那么多人口，有精神病或失去监护能力的父母是极少数。就算有这种情况，只要当事人（买房者）到公安部门或所在单位出具了相关证明，也应当有效，而无须花钱去‘公证’”，对于记者的反驳，王、郭二人转移话题，避而不答。　　一同采访的另一家媒体记者则单刀直入：“有市民认为，你们这样做涉嫌联合搞‘创收’。”郭听后，怔了一下，用极其低沉的声音答道：“我们并没有指定到哪一家公证处去‘公证’呀（经记者事后了解，湛江市区只有4家公证处）。那是市民不了解我们，彼此之间需要沟通。”此外，郭还辩称，要求公证是很多楼盘的有关人员前来他们房管部门办理手续时提出的。但记者就此询问了多个楼盘的有关负责人，没有证实郭的这种说法。　　　　【房管局局长】：　　执行过程中难免有不完善之处　　　　记者昨天发稿时，湛江房管局局长马澄波致电本报记者称，户口簿是证明身份和家庭成员关系的最有效证件之一，可以作为登记的有效证明证件。　　马澄波还坦言，《物权法》等法规出台后，在执行过程中，难免有不完善之处。“在国家允许的法律法规框架内，便民利民是我们的职责，我们会进一步去探讨和完善。”　　【法学专家】：&　　“公证”缺乏法律依据　　昨天，记者就该问题电话连线采访了中山大学法学院于海涌副教授。于海涌指出：“湛江房管部门的这种做法是不合适的，是缺乏相关法律依据的。”&&　　于海涌表示，根据新实施的《房屋登记办法》第十四条规定，监护人只要提交能“证明监护人身份的材料”，比如能证明监护人与被监护人之间关系的户口簿和双方的身份证，以及由当事人所在居委会（街道办）或公安机关等出具的相关证明，均是有效的，而不一定必须去“公证”。此外，《物权法》第十三条里有这样的规定：登记机构不得要求对不动产进行评估,不能以年检等名义进行重复登记，也不能有超出登记职责范围的其他行为。《物权法》的这个规定就是为了防止登记机关给当事人的登记设置障碍,由此增加申请登记人的经济负担。湛江房管部门要求必须“公证”的做法，与《物权法》的立法精神不符。
对此文章发表评论热门搜索：
热门专题：
未成年人 卖房子需要什么手续
提问者：| 浏览次数：3745次 |问题来自：全国
输入内容已经达到长度限制
您还可以输入<span class="f20" id="maxtip_answerask_00字
验证码错误
回答 共1条
15:12|来自：全国
&例如李先生想为其子小明购买某套房屋，并在房地产权证上写他10岁儿子小明的名字。由于小明未满18岁，是未成年人，那么李先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要提交购房人小明的户口簿或出生证、独生子女证以及小明监护人的身份证明。同时，户口簿、出生证、独生子女证上要能明确记载监护人与小明的父子或母子直接关系。备齐以上资料后，李先生就可前来房管局办理房屋交易登记手续，将该房产登记在小明的名下了。 　　二是未成年人卖房。例如李先生夫妇想出售儿子小明名下的一套房产，则必须遵循出售未成年人名下房产的特别规定，一是监护人为了未成年人的利益才能出售其房屋，并须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书且保证书须经公证处公证。满足了以上条件，李先生夫妇除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交售房人小明的户口簿或出生证、独生子女证、监护人的身份证件，证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。李先生夫妇如备齐以上资料，便可到房管部门办理房屋出售的相关手续，李先生夫妇就可以顺利出售小明名下的房屋。
登录并提交回答
登录回答可获积分奖励
还没有账号？
如果您发现不正当的内容或行为，请及时联系我们！
举报内容：
举报原因：
（可多选）
含有反动的内容
含有人身攻击的内容
含有广告性质的内容
涉及违法犯罪的内容
含有违背伦理道德的内容
含色情、暴力、恐怖的内容
含有恶意无聊灌水的内容
Copyright &
Fang Holdings Limited, All Rights Reserved
搜房公司 版权所有
举报电话：010- 举报邮箱：}