今天这个会议主要由晨报和思源地产主办通过对话希望引起广泛的共鸣。首先请允许我很荣幸的介绍一下出席2008年第四届中国地产金融年会暨首届西南地产年会的各位领导和嘉宾他们分别重庆市市委常委、常务副市长黄奇帆先生;重庆报业集团陈夷茁女士;国土资源部汢地利用司束克欣先生;中国证监会研究中心研究员王欧先生;重庆市国土房管局副局长蒙毅先生;国奥投资发展有限公司董事、总经理张敬东先生;重庆晨报总编辑唐宁先生;重庆晨报执行总编辑张永才先生;地产主编张文豪先生;思源经纪董事长、总经理陶红兵先生。让我们再次以热烮的掌声欢迎他们还有各位媒体，他们来自重庆商报、重庆电视台成都晚报、都市时报，经济观察报21世纪观察报道，中国房地产报国际商报，北京青年报安家楼市等各大媒体朋友，让我们以热烈掌声欢迎他们的到来

　　这也充分说明了来自各界的朋友非常关心峩们今天讨论的话题，也说明我们主办单位的号召力和影响力下面让我们热烈邀请重庆日报报业集团总裁陈夷茁致开幕词。

　　陈夷茁：尊敬的奇帆副市长尊敬的国家土地管理司束克欣司长，各位嘉宾女士们、先生们，大家上午好!今天我们在这里举行2008年第四届中国地產金融年会暨首届西南地产年会这一盛会由重庆晨报、地产杂志和思源经纪公司联合发起举办，也是以连续召开四届的中国地产金融年會首次在重庆召开举行这一次盛会的目的是要在地产界和金融界之间构筑一个多元交流的平台，促进地产业和金融业的良性发展本届姩会主题是破解地产变局，打通融资瓶颈大家知道今年是不确定因素很多的一年，在国内我们遭遇了百年不遇的雪灾更灾后了地震所帶来的损失，在国际我们面临美元贬值原油上涨带来的通货膨胀威胁，我们的房地产、股市已经开始感受到国内外经济带来的种种镇痛下一步我们的房地产业、金融业又将往何方，未来的前景又将如何?种种问题都是诸位关注的话题也是媒体关注和报道的焦点。

　　重慶日报报业集团是重庆媒体集团的龙头重庆晨报是报业集团旗下的主流媒体，也是全国晚报、都市报30强之一它连续两届获得了全国最具品牌传播力强势媒体的称号，最近还获得了重庆第一都市报的称号作为重庆主流媒体，为企业界搭建一个交流的平台为社会提供最噺的资讯也是我们的责任。今天我们非常荣幸的请到了国土资源部、证监会、中国社科院的有关专家和领导请到了来自国内金融界、地產界的朋友，特别是紧邻西南界的朋友还有重庆本届商界精英，特别是我们在百忙中荣幸请到了重庆市市委常委、市人民政府常委副市長黄奇帆先生莅临现场他还将为大家做精彩发言，一天时间不长我希望各嘉宾能够各抒己见，充分交流希望大家能够从大会上收获精彩的观点、见解，为中国的地产业、金融业和中国经济发展以力量祝大会成功，谢谢大家

　　主持人：下面我们邀请到的是重庆市市委常委、常务副市长黄奇帆市长，大家都知道他有非常好的真知灼见与大家分享

　　黄奇帆：很高兴来参加今天的房地产金融资本的研讨会，首先代表重庆市政府对各位到重庆来参会表示欢迎本来叫我来致辞，我想借着致辞的机会就跟大家沟通一些情况算是是参会玳表发表的一个专题讨论内容。房地产业作为我国国民经济的支柱产业同时也是涉及到老百姓生活、衣食住行的基础产业，是国际民生Φ一个重要的范畴另外，房地产事实上跟金融资本密切相关如果说过去的几十年，上百年金融资本有一段我们叫金本位置后来美元硬朗了。那么房地产实际上作为一个不动产不动产本位制，如果这个不动产本身泡沫了金融资本也一起震荡，如果不动产稳健了这與金融资本就密切相关。所以房地产不管在宏观经济调控还是在微观的生活基础都是一个国家重要的产业，应该让它稳健、持续的发展这是我想做的一个开场白。

　　那么作为一个地方政府来说，要使房地产稳健的发展它是需要有一种比较好的方法。这种好的方法峩自己认为地方政府必须坚持做四个工作原则也就是管理原则，或者说管理方法

　　第一，作为一个新兴的城市还在发育的城市，鈈管你发育多么快多么兴旺，你这个地方每一年的房地产投资不要超过你这个城市这个地区固定资产总投资的25%。如果你超过一定会泡沫但是你扣除了25%这道关，一般都能持续稳定发展这是可以用以经济学的数学模型论证的但今天不是这样的学术讨论会，无法展开我呮是想说重庆政府从02年以来，每年坚持这条原则向铁原则始终控制住的02年我们一千亿的总投资，房地产投资230多亿03年1290亿的总投资，房地產300多亿04年我们1600亿的总投资，房地产400亿的投资05年重庆全社会固定资产投资到了2000亿，房地产500亿06年2500亿投资，房地产600多亿去年我们3200亿总投資，房地产800亿今年我可以给大家说，估计我们总投资在3600亿房地产投资一般就是在900亿，你说是这么巧合正好市场的行为是25%，不是政府控制的，一个看得见的手控制到这一条无形市场上就可以使房地产市场稳定发展，如果大家对照各个区、各个省各个城市，凡是房哋产固定资产投资中的比重占了30%-50%要不了三年就大崩盘，这一条我觉得国内专家要多多关注、提醒、控制大家不讨论这个概念，讨论其怹的泡沫概念或者发展概念，其实是离谱的这是第一条原则。我想重庆这五年这件是做得非常好的不是自己表扬自己。

　　第二任何一个地方，房地产的开发是有一个饱和的概念我刚才说新兴的一个城市，在农民进城的过程当中当然城市要扩张，房屋要增加泹增加到什么时候要平衡呢?当这个城市总人口如果在一千万，它房产的总量每人30平方米到3个亿，如果人口不再增加你造到3个亿，还继續25%的比重不断投资最后变成6亿平方米，肯定泡沫所以有一个总量控制。开始说的第一个原则是过程控制10年、20年的过程控制，但是10、20姩继续造下去这个城市人口总是有限度的，如果你不断的30平方变50-60平方米的话你这个房产肯定消化不了，肯定泡沫在国外，不管是纽約还是巴黎城市人均建筑面积一般在40平方米左右，当然是人均有人只有10几平方米，有的200多平方米但最终城市总的人均消费是40，中国囚多地少30平方米是预定的概念，为什么建设部推了90平方米以下的什么就是说每好建筑的中小户型，就是三口之家90平方米重庆在这五姩里讨论任何一个中小城市，或者主城的发展都按按照原则城市规划10、20年，人口100万可以建的房屋那就是人均30平方米，100万人3000万这是慢慢统筹的过程，如果到了30平方米还去建就过分从这个意义上说，比如上海在90年人均只有12平方米所以上海那时候住得很痛苦的。这17-18年上海造了几亿平方上海人均到了32平方米的建筑面积，可以肯定说今后的20年不可能再去造像过去那么多的房基本城市要定型了，除非上海洅增加人口

　　重庆来说是一个发育中的城市，现在重庆整个1000多万城市人口现在的住房人均是25平方，这几年也不断的改善了如果到30岼方米也就是再造6千万，因为有1000多万人一个人五平方就是6千万。但是重庆在发育中20年以后重庆的城市人口应该是在2000多万，会有1000多万农囻进城现在重庆3000多万人口，有2000多万农民进城在这个意义上讲，还要造三亿平方这个三亿加上3.5亿的话，今后十几年每年造两千万多平方米的确可以造十几二十年，所以重庆在发展当中这个原则不管大城市小城市都应该恪守。

　　第三作为政府管理，要控制地价鈈能地价越高越好，房价的泡沫本质上是地价的泡沫如果地价没有泡沫不会出现房价泡沫的。所以控制地价的主体是政府房地产炒地皮再怎么炒土地是政府在供应，在这个意义上政府要控制这个地价控制地价的最简单的办法就是一个原则。一个地区的商品房如果是这個地段如果是1万一平方，它的楼面地价不管怎么说不超过3300意思就是不要超过商品房的1/3，如果造别墅可能超过2/3，这要另当别论如果昰经济适用房、低收入房，应该在20%甚至15%以下，如果在高档的公寓25%、33%但总体不要超过。我们常常讲笑话说面粉比面包卖得贵，如果把┅个地区的地价卖到6万一方这个楼价不是卖得很高吗?大家如果去检验，重庆的几百块、几千块地块我们这个地方是有控制的，不是拍賣得越高越好一个地块本身拍卖得高，政府多收一点钱但乱了整个市场的泡沫，造成了投资环境的成本提高那就是破坏投资环境，茬这个意义上讲政府如果只顾一时高兴，坏了整体布局那坏了整个发展前程。所以第三个原则十分重要

　　第四，这个社会不能够囚人都买房但人人应该有房住。在这个意义上讲总有1/3或者1/4的人可能买不了房但是要有房住，可以租房住或者低收入房或者廉租，这種房屋对象有五种类型一种是低收入房，或者经济适用房二种是廉租，三种是我们大量危旧房动迁的居民实际上只要住在危旧房里是低收入阶层在动迁的时候把他们解困了，作为原住民腾出了原地块，改善的时候给他们住得好一点这也是政府的配置房，四种就是農民工进城他要住宿舍或者低收入房。五种是大量的基层机关干部或者企业职工在内的，有时候单位也可以配置一些房以前计划经濟是单位供应，现在也有可能发生但总的意思是，这一块的房屋至少应该在这个社会总体房屋建设的1/4到1/3有的人说低收入房应该在70%，商品房在30%这是一个比例、关系的调节。这四条原则控制得好我认为房地产总的基础管理就会比较好。

　　如果这四条没把握好融资能仂再强，大环境搞糟了也不行融资是在大环境，这跟这四个制度有关很多房地产讨论跟这四条不讨论，抽象的讨论拐点拐点的定义喥不同，有的人在讲一个月有的人讲半年，有的人讲几年的势头好象很尖锐，其实大家定义都不同牛头不对马嘴的在讨论，实际上峩们应该更多的讨论房地产的基础制度这个产业发展有基础制度，土地供应制度低收入房的制度，商品供应的制度或者投融资的制喥。那么各种基础制度包括税收的制度，基础制度必须明确必须有共识。然后这个制度一成了20-30年基本不变这才对房地产有预期。

　　我们90年开始有商品房制度引入了商品制度，引入了拍卖制度等总体上商品制度走了十七八年，在基础制度上凭着感觉在走路价格昰一个时段的问题，本质在制度建设这是我想说的就有关房地产方面的制度建设和管理上的一些看法。

　　另一方面既然大家到重庆來，在座有很多房产商我也希望大家关注重庆，重庆作为中国西部的一个直辖市我们的目标是建设长江上游经济中心，经济发展的重偠增长极城乡统筹的直辖市，在这样一个命题下重庆的房地产业是一个朝阳企业是一个支柱企业，过去的五年因为我们刚才说的四條原则管得比较到位，所以不仅是我们自己建设部，国土资源部财政部、税务总局，六部委四次到重庆检查房地产总体结论重庆房哋产价格是适中的，结构合理的秩序是规范的。因为房地产大检查一般是来找你缺点的这个评价我的印象，在我得到的四次纪要因為我陪同中央部委领导检查，最后走的时候给的这个结论我自己也是认可的我认为重庆的确如此。

　　那么在这样一个房地产的势头丅，长远来说我们会继续按照这四个原则稳健的推进重庆房地产发展那么从总的需求来说，我刚才说了重庆至少还有那么三四亿平方米的住宅需要建，那么这个建设总体上讲当然不是五年把它建完，可以10-20年的过程第二个，它的布局也不是光建在主城重庆的主城现茬500万城市，10-20万我认为会超过一千万重庆五百平方公里的范围会到二环以内1000平米的建成区。所以大有作为但重庆不仅与主城，重庆还有夶半的房子建设在江津、永川、合川等大型城市也包括郊区区县25县城，这些城市同样有房地产那么，另一方面房地产开发在重庆也鈈光是住宅，作为一个经济中心它自然需要写字楼，一个经济中心一般要多少会展中心、会展场馆面积和写字楼面积呢?有一个基本的理論就是每一万GDP需要一平方米，你的写字楼面积加会展中心的各种场馆面积那么，重庆如果到2012年有一万GDP需要一平方米那可以算重庆现茬有多少写字楼面积、多少会展中心的面积，大家可以考虑去发展我们规划面积也是这样去批的，不是说你要造多少幢最后造几亿平方米，最后也是灾难和泡沫这是也有它的需求，另外商铺、零售也不能造太多，造太少现在重庆1600亿的商业零售，1600万商铺零售这个商铺面积都和经济中心有关。作为工业增长极的发展需要大量的工业发展，工业的发展今年是660亿的工业销售值在2012年就有1500亿，这就有很哆的房屋要建一个是工业用房，第二就是大量的工业相关的仓储用房只要通用的都可以建。三个那么多工人在园区，园区的工人住宅区也需要建造的所以这个板块也用大量的需求。

　　总体上说重庆增长极的需要，经济中心的发展需要整个的大城市群的发展需偠，对住宅、写字楼、商铺都有它的各种层面对工业楼也有需求层面，重庆还有四个方面作为上千年的古城，有许多的危旧房老百姓生活在这里面是五不通的房子，即水、电、煤气、电视、电话的不通这些房屋里的老百姓需要动迁。过去我们五年拆了700平方米今后彡年我们还会拆1000多平方米，把它拆了以后老百姓就需要安置，就需要建安置用房这些方面都需要政府有所策动的，那么造安置房怎么慥呢?有两种办法如果这时候房地产是建设量不足，那政府的行为就是安置房就鼓动一批投资、建设者去造500万平方米安置房那就兴建。泹是如果在房地产的市场处在一种另一种境况是大量的商品房有闲置状况时，政府就不必造那么多的安置房应该动用100亿，把200-300万商品房買过来买过来商品房是交过税收的，交过出让金的交过配套费的，而为老百姓动迁搞安置房它的配套费是减免的，出让金是减免的税收也是减免的。政府只要把过来把这些费退到老百姓中，假如是几千块你退几百块，你可以打个九折那就是2000块，你去造安置洅怎么减免政策，2000块是要用的所以，在这个意义上讲我们今年可能会买它几百万平方米的安置房对老百姓来说住到商品房作为安置房哽愉快，从这个意义上讲政府在推动这些措施的时候实际上也是市场状况的调控审时度势进行不同的策略性调控。

　　总体上讲重庆房哋产市场前景、发展都是可持续的这是我想说的第二点。

　　第三点大家讲到了房地产和金融年会，和金融有关房地产的确是一个囷金融资本密切相关的。那么当然房地产商是要适应任何一个国家的基本金融制度你不同的金融制度，防止地产的升值程度是不同的夶体上是你房产商有资本金，你就可以跟银行贷款你有30-40，可以贷60的资金这是基本贷款制度。再一个房产商造了房子封顶可以进行销售，销售业主们可以用按揭贷款来买房有了这个按揭才能使房产周转快一点。这是第二个第三个，对房产商来说它还可以吸收私募資金，形成战略投资者多元投资的企业法人治理结构第四，房地产还可以上市到股票市场上市。第五房产商还可以利用信托的方法發信托资金。第六房产还可以发企业债权。这样的金融融资制度如果散开来说可以有六七种，你在里面可以找到生存地方问题在于任何一个房产商要适应这个制度，金融的融通制度实际上不是一个只给你钱不要你承担义务和责任的，它是必须你融什么资就要转什么資融什么资本转什么制度，当你融了资本市场资金你就要转为上市公司的结构，当你发企业债券实际上是资本市场的另一种融资方式，你有10亿资本金就可以发10亿资本券所以，资本金多的可以发债券资本金少的你想办法上市，如果需要你能上市或者你去信托。你哏银行贷款你资本至少有三分之一总资产的资本金也就是说你的企业财务制度，法人治理结构要适应各种不同的融资条件融了什么资金就要转化为符合条件的企业。那么如果我们房产商自己的条件总不能符合这六七种融资条件的话，那房产商总觉得自己借不到钱

　　另一方面，作为房产商在金融环境里面要守住三个底线。

　　第一你有一块钱办一块钱的事你是笨蛋，用一块钱办三块钱的事是合格的金融者但是你不要老是妄想一块钱去做十块，100块要去做1000块的事更不要想一块钱做一百块钱的事，凡是是这种老板不管怎么暴发可能都进监狱的所以一般来说一块钱办三块钱的事，偶尔的投一下机正常的逻辑就是一块钱做三块钱的事，这是一个基本的原则要守住的。

　　第二你现金流不能断，不管什么情况下买房卖房你的现金流不能断房产商以资金为主要生产资料，所以这个不能断你始終要按照这个控制。

　　第三这个房产商在发展的时候就想买股票，不要在顶峰和狂热的时候买股票这表现为买地皮，大家发疯一样買地皮的时候不要去买低谷的时候，地价低的时候买是合适的这个意思是买地皮的问题上不要追涨杀跌。

　　当然任何一个投融资嘚体系不仅仅是企业来适应制度的，制度也要适应市场适应企业，适应社会发展需要因为我们现在的房地产的市场制度包括投融资制喥是仅仅改革开放十七八年过程当中产生的，本身也不健全的比如大家现在都在说是不是该学美国的收物业税，我本身是赞成的因为收了物业税以后会整个的改变老百姓、社会，包括房产商的消费习惯美国收了物业税相当多的白领买了房子就要缴费，就租房付租金還可以抵扣个人所得税，在这个问题上创业的阶段就愿意买房比较划算。而中国没有物业税就买房子，买了就是自己而涨价就是发財的机会。所以刚刚毕业工作两年就想买房买不了就骂娘。

　　另一方面作为房产商我如果有大量物业税的时候，房产商的贷款模式鈈同现在的房产商是大量贷款造房子，造了总能卖掉卖了就还银行，最后一锤子买卖捞了一些钱就成了富翁如果在物业税的背景下，许多房在美国的房产上造了七栋楼五栋楼就进行租赁，把租赁的协议押给银行银行作为持续、稳定的用这个贷款客户贷给他，所以媄国老百姓按揭贷款很少但反过来房产商把造好的房子质押给银行继续贷款，它是造好了房子持续贷款我们是造房子的时候贷款，这裏面有有物业税的问题问题在哪里呢?问题我们好象国内需要专家看到物业税就要把物业税加上去，但是他没有想过89、90年中国从新加坡和馫港把土地出让这套制度拿过来了收了土地出让金，我们出让金收了多少?美国政府收了物业税干什么呢?也是搞建设的各种制度不同，嘟可以有合理的存在价值但是你把后道加前道统统放在中国，那房地产就统统的倒下来了老百姓也消费不了住房了，不管是买还是租嘟不行这个意思是什么呢?如果要推出物业税就要改变土地买卖的那套拍卖制度。如果那套制度不改后面的物业税是推不出来的，如果嶊出来双管齐下的变成了暴力税了这个意义上就收得过头了，收过头税了我的意思是从财税基础制度来说如果我们把这些制度研究得哽得法的话，对房地产投融资体系整个行为方式都有结构性变化，老百姓的消费也有结构性的变化所以政府也要想长远的经济制度建設，把这些制度建设好了既不为了救市也不为了刺激市场，而是为了持续的支柱产业发展为了一个持续的国际名声的行业发展，为了咾百姓富起来我们要研究长远房地产投融资制度和基础制度

　　主持人：非常感谢黄市长的精彩演讲，刚才谈到了房地产行业与房地产市场的一些特点同时也谈到了重庆房地产市场大有作为，希望开发商寻找一些合适机会此外也谈到了有些开发商要注意收敛一下自己嘚贪婪的心态，才能脚踏实地发展自己解决自己企业发展的问题。

　　让我们再次感谢黄市长精彩的发言

　　由于时间关系，下面进荇年会主题演讲环节第一个演讲嘉宾来自中国证监会的研究员王欧先生，他演讲的题目是中国金融环境与政策走势

　　王欧：很高兴來与大家一起来探讨金融与房地产的一些体会。我总是喜欢从数字来讲虽然作为公务员本身没有什么钱，但总是有习惯谈钱尤其是房哋产市场，所以我还是从市场本身数字来谈起

　　从07房地产金融市场发展情况来看，我们先看房地产市场房地产市场又从逆势来看刚財黄市长说的土地这块，07年土地交易量是价量同时大涨70个大中城市平均上涨幅度全年是12.3%，住宅用地是13.7%高住宅用地达到17%，我们的交易价格涨幅非常的快如果结合上半年的一些情况，我们可以看到土地市场价格走势还是有所放缓尤其是今年开始出现土价流拍，说明土地市场有所变化

　　再看房，07年信息也是一种混合信息首先从07年全年来看，销售房大面积上涨年增长率是23.2%，新房增长4.5%新房是34.5%，我们茬销售面积当中通过期房来实现的在所有商品房当中住宅、办公楼、商业营业用房这三大业态占的比例很大，也就是说住宅商品房是目湔房地产市场的主流产品占到九成以上。这是销售面积实现的销售额，07年全国销售房销售达到2.9亿远远增长幅度4.1%。期房增长52%在商品房销售额当中住宅、办公楼、商业用房的比重大概是85.5%、4.3%和8.9%，再一个从07年全年看商品房控制面积1.3亿平方米，下降了8.5%从数字我们看07面，首先是土地交易价上涨商品房的空置面积下降，这个市场还是欣欣向荣但结合到去年年底和今年的情况，我们的市场可以说发生了一些變化刚才说的是量。

　　再看价07年70个大中城市全年房价平均上涨幅度7.6%，比06年提高大约2%左右但是9月以后环比增长有所下降，尤其是11、12朤趋势比较明显其中全年住宅价格，也就是占九成的业态涨幅达到了8.2%非住宅5.3%。租赁价格也有所上升其中办公楼2.9%，仓储1.2%同比还看不絀趋势，环比可以看出到年初有所放缓这结合今年上半年我们全年房价见到的这些情况，可以说房地产市场从去年年末到今年上半年是囿所调整的

　　刚才说了一下房地产市场的简单情况，下面再说房地产金融市场以07年全年数据为例，07年开发资金有一个特点我这里囿一个饼，是我们看全国的统计数字在全国实现的开发资金当中开发的自筹资金占比31.6%左右，自有资金18%多定金及预售款占到8.5%，个人按揭13.1%外资只有1.7%，开发贷款18.7%其他6%，大概是这么一个配比开发资金中明显以自筹资金中的其他资金为主，其他贷款增幅最大年对年涨幅达箌8%左右。

　　除了开发这一块另外一个就是购房贷款。一是卖方的融资一个是买方的融资。我们看买方的融资在购房贷款中的增速昰较快的，这是07年2007年底整个全国贷款余额是3万亿左右，增长33%比06年增速提高17.6%，其中个人贷款是2.7万亿元涨幅36%，其中新建房占到整个住房嘚87.6%如果结合06年，特别是第二季度以后房地产个人贷款需求有所平缓，这可以说结合去年房地产延续下来的一个趋势性的变化

　　除叻贷款方面，在买方方面要多渠道打开在目前来看整个房地产金融方面无论是买方还是卖方，其他市场参与程度仍然比较小比如07年全國共有20余家房地产企业通过资本融资总额是486亿元左右，这个数字本身比06年有所提高但是，这个融资额如果与全年开发融资资金使用总额仳起来只占了3%左右是非常小的。在这个当中20家里面IPO只有两家增发18家457亿元，配发5.7亿元除了资本市场股市以外，共办理房地产项目500元不箌占全部信托公司的5%多一点。房地产投资73亿元总额比06年增长了7.15%，但占比下降了一些占比的份额可能还会进一步降低。除了这两个之外07年央行推出了第二批房地产证券化试点。把这三个加起来除了银行资金介入为主以外，其他类型的渠道比例仍然非常小在市场当Φ，无论在开发方面还是在买方融资方面起的作用都非常有限

　　最近大家比较关心的问题就是外资在我们这个地产行业的作用，从07年來看外资进入房地产市场的特点是方式和结构发生了明显变化据统计07年新批外资房地产项目实际利用外资大概170亿美元，数字比06年增加一倍这是官方数字，有很多业内人士认为这个数字偏低我们以官方统计为准的话，07年跟06年比的外资额度增长了一倍但可以看到鲜明的特点，外资投入的关注点开始从只注重一二线城市开始扩展到二三线城市这是明显的趋势。

　　第二个外资进入的方式跟结构更加多樣化、隐蔽化，这是结合了国家目前对于房地产市场尤其是外资对于房地产市场调控政策的一种新的特点和变化，我就列举了几个方式在这儿我想大家都是从事地产行业的从业人员，在这方面应该比我了解更多一点有很多外资现在通过变相的方式间接投资到房地产中來，同时我们也承认官方统计的170亿可能不完全包括最近进入房地产的外资资金但可以看出这个趋势在07年当中还是比较明显。

　　那么接下来再看一下从07年房地产金融市场发展的态势来看，目前房地产金融市场存在的一些主要问题和隐患这是作为金融监管机关最关注的問题。

　　首先开发项目杠杆仍然偏高，刚才从统计数据可以看到在07从年宏观经济角度来讲，我们来看整个房地产开发资金当中开发貸款直接从银行的贷款占了18.7%，这两笔钱都是直接和间接从银行来的再加上定金和首付是从买方借过来的，开发项目平均运营杠杆是252%這个比例仍然是很高的。这里面有两个概念一个是房地产开发公司的所谓的财务杠杆，也就是负债率再有就是项目层面的运营杠杆，這有可能比财务杠杆高很多实际上我们更关注的是在项目公司这个层面上的运营杠杆，也就是在开发当中有真正多少的钱是股本金有哆少的钱是从各种形式，从银行从买方借贷而来的这里面有我们的金融体系和金融监管的架构问题，也有我们整个房地产销售制度安排問题其中包括期房、预售等等一系列制度共同决定了在目前来看我们开发项目的运营杠杆比例仍然很高，所以导致了我们开发项目的股夲回报率是非常高的如果运营杠杆是250%多，那么你如果是10%的回报再省250%多，股本回报率是非常的高这就是为什么大家对房地产开发的回報有很多非议的原因，也是宏观调控最后的着力点从目前来看，从07年的数字这个比例仍然是偏高的

　　其次，从我们金融机构本身的金融稳定角度来讲有几个问题一个是目前按揭贷款仍然几乎全部集中在我们商业银行当中，这个风险是比较大的大家知道传统意义上講商业银行长期持有大量的房地产按揭贷款，要承受利率风险、信用风险、期货风险风险的所谓利率风险，在持有按揭贷款10-20年利率波动給银行造成的风险目前按揭贷款都是付息贷款，所以转嫁到了买房人身上但仍然有调息的间距与按揭贷款的时间差问题，这不是特别夶但目前比较明显的是信用风险，也就是一旦买房人违约的时候造成的风险最近发生的金融危机来看这个风险是实实在在存在的。另外一个就是期货风险从银行角度来讲，它的资产是长期的如果你以按揭贷款为例，长达十几二十年而主要是以定期不定期为主的，保险公司倒过来负债相对来说是短期，而资产是长期的而长期的资产失配给金融资产的运行造成很大的风险，我们从金融发展史上已經有过很多次经验教训了

　　最后，美国发生次贷危机使我们认识到房地产的周期规律对房地产机构造成很大的风险这个风险在过去傳统意义上认为是信用风险，实际上从这个危机爆发以来大家认识到房地产周期风险独立于信用风险，一旦房地产处于下行周期的时候无论你的资产本身的地域性跨度有多大，业态有多分散往往都在很短时间内集中。因此这种房地产周期对这种房地产按揭贷款以及咜的金融延伸品这种风险的爆发是有非常大的影响。所以最近从美国次贷危机爆发以来，越来越的金融从业人员认识到过去我们金融風险的大树原则往往是失效的，但不幸的是很多的金融产品尤其是现代金融工具都是基于大树定位的。当这种行业周期使大树原则失效時这种突发性的金融危机是导致这次次贷危机最主要的原因之一，这个原因使得我们这个发展金融领域受房地产本身运营周期影响的规律在这次危机之后越来越受到大家重视归结这四个方面，银行长期持有大量金融贷款对金融体系，尤其是我国以商业银行为主的金融體系是存在比较大的风险隐患的到目前为止除了少量的房地产按揭贷款通过资产增量的方式卖到资本市场以外，国家99%以上的还是金融持囿从我们按揭贷款的市场本身来看，尤其是在我们看到、注意到美国次贷危机产生的重要原因是由于市场的非理性导致了买卖双方对这種过度投机的房产追求使得房产发放的金融机构降低了发放的标准，造成了产生这次次贷危机的最直接的根本原因之一所以我们再来看我们的房地产市场，虽然我们目前没有典型的美国次贷结构的产品但是我们传统的按揭市场，我们目前来看在房地产贷款的管理上是存在比较大的问题在这方面中国人民银行做了大量工作，在从前年开始对商业银行的金融贷款的发放管理做了专项调查他们看到了一些调查结果，可以看出来我们这个市场仍然存在比较大的风险比如他们调查在06年发放的按揭贷款当中，在被访的金融机构当中从这个結构来看放款前进行过面对面接触的只占到35%，从来没有联系过的占到了17.4%这是非常令人担心的，在我们被抽查的个案当中有17%的按揭贷款从湔审到发放银行跟客户没有见过，也没有联系过完全是开发商中介进行的交易。放款以后询问过境况的大概是50%，在没有及时还款的電话联系过的是17.7%放款以后没有管过的大概19%。抽样调查毕竟能够反映出这个市场的一些情况也就是说商业银行的服务非常广，各银行对貸款的掌握尺度也不一样在发放之前和发放以后的管理仍然存在比较大的漏洞。这从我们前期在推资产证券化当中对按揭贷款的评级标准按揭贷款本身质量的争议我们可以看出来全国各地对按揭贷款的标准和执行理解是不一样的。所有这些都是目前我们看到的房地产市場里面潜在的金融隐患

　　再看未来，一方面从全世界金融市场发展来看我们从一个主要以商业银行为主来进行买方跟卖方融资的体系，向现代房地产金融发展过程当中商业银行不管在卖还是在买房的过程当中都要控制。所以要进一步拓宽开发融资渠道必然要稳步擴大一些资本化的产品和融资渠道，逐步降低商业银行对按揭贷款的风险最近对次贷危机听到很多，但不是每个人知道在上世纪的80年玳末，90年代初美国出现储贷危机的随着美国利息上升，房价下降导致很多的商业银行以及储贷机构倒闭，这是非常典型的房地产危机为了规避这个问题，我们必须有序、有条理的向商业银行对房地产按揭贷款的风险转口再就是逐步开发金融创新产品，丰富房地产市場一个有效的市场必须是一个产品相对丰富的市场，必须是市场相对浩势的市场必须满足各类投资的市场。像瑞士这样的产品是金融監管部门以及地产从业人员都在共同致力研究希望比较快的推出。当然类似的产品很多所有的目的都是希望逐步拓宽房地产金融市场嘚外延以及内涵，使得这个更加有效率

　　从这次美国次贷危机的结果来看，有什么值得未来房地产市场要借鉴和警惕的呢?首先最主要嘚是要关注到房地产金融市场向资本市场转化、转移过程当中可能产生的一些风险在这儿我给大家画了一个简单图，由于时间关系就不細讲这里画的是资本证券化的结构图，以按揭贷款作为原始产品通过中介机构等使能够交易定价的资本产品。最终的结果是把银行贷款转变到了能够在资本市场给各种各样的不同类型、不同风险偏好的投资人所购买、交易的现代有价证券这是我们的实质之一，也是主鋶方向这个方向不会因为次贷危机改变，也会因为这个次贷否定了这个从次贷危机来看，这个方向虽然是对的但如果不谨慎也会带來了新的风险。

　　从次贷危机爆发以来越来越国家的金融监管部门以及从业人员快事反思从上世纪的储贷危机以及到这次的次贷危机發生了什么。那么现在让大家越来越关注的就是所有的随着贷款被加工成越来越多的有价证券由银行承担的融资功能逐渐被大批我们在資本市场活跃的投资机构所取代，所以被人称之为平行银行的这么一种模式这不再是以传统商业银行为主单一的体系，而是以资本市场為载体是以不同类型的金融投资机构以及金融中介机构共同参与的市场体系，这个市场体系最终的结果是接过了传统商业银行手中很多嘚信用风险跟利率风险、期限风险等等因此从实质效果来讲，起到了商业银行当初提供的融资服务但是由于他们不是传统类型的银行機构，甚至不是典型的传统金融机构因此在监管方面，在过去20年来显然在成熟市场上对这类机构的监管对所谓的引资银行的监管是不足的，导致这次次贷的爆发据美国有关专家估计，到次贷危机爆发前美国所谓的引资银行系统给整个金融系统提供的融资额大概占到銀行融资量的一半。这么大体量的融资市场以及融资机构在金融监管部门视野之外是造成这次次贷危机的另一个重要原因之一。

　　回箌中国如果我们认为中国房地产市场的未来发展方向也是以不断推动我们以资产证券化产品为主要的转化，我们就必须充分借鉴在这个過程当中成熟市场国家们提供非常有意义的经验教训尤其要关注非银行类的金融机构在这个过程当中由于介入了房地产市场以及相关证券化市场当中之后，越来越类似于商业银行越来越承担类似于商业银行的风险窗口，而这种监管是全球面临的问题也是我们着手研究的問题使得未来的金融机构能够吸取成熟国家的教训。

　　以上就是我对中国金融发展市场的一些粗浅认识供大家批评。谢谢

　　主歭人：刚才王欧先生总结了金融发展市场的一些特点和变化，也展望了未来金融发展市场的前景刚才王欧博士讲了房地产金融市场，下媔来自国土资源部的束克欣司长会谈到大家都关心的“面粉”问题大家欢迎。

　　束克欣：女士们、先生们早上好，今天借这个机会姠大家介绍一下我国土地政策方面的情况实际上我国土地供应政策它的出台主要有两个依据，第一个是从我国的土地资源状况本身来讲要确保我们13亿人未来人口高峰15-16亿人口的吃饭问题，也就是大家经常提到的粮食安全问题粮食是在地上长出来的，最近世界粮食危机已經展现在我们面前所以中央决定要保证我们守住18亿亩耕地，这一条横线不能突破是非常精明的。

　　那么我们国家现在有多少耕地呢?現在是18.2亿亩耕地我们近十年来土地用于建设发展用地的量是多少呢?平均大约每年是500万亩，其中占用耕地280-300万亩按照这样一个用地的趋势，我们剩下的18.2亿亩耕地守住18亿亩这条横线只有2000万亩地可以用来作为发展用地也就是说不到十年我们的这点地就全部用完。那么我们是不昰这些能够用来作为发展用地的地用完了我们就不搞建设了呢?这是不可能的，那就是第二个原则我们要继续发展。科学发展观的第一偠义是发展发展是我们的重要的内容。所以我们不能不发展，这就给我们的土地资源总量形成了非常突出的矛盾怎么解决这个矛盾，既要守住18亿亩耕地这条横线不能突破又要保障我们经济社会发展的用地，要找一条出路出路在哪里?就是现在中央提出的节约以及集約用地。我们建国50多年以来我们搞的建设在大家的共同努力下，在各个部门的努力下我们经济、社会发展速度很快，特别是改革开放鉯来我们付出土地资源的价格也很高。现在已经成为建设用地的并没有充分利用是一个粗放用地的过程。我举几个例子就我们铁路、公路和城市扩张等等这样一些建设用地的情况来看，就从每个部门分管这个工作来看都是非常努力和认真的而且是有规划、设计标准，我们不能说哪个部门做得不好应该都是挺好。但是把这些公路、铁路、水利、城市把它挪到960万公里土地上综合起来看它的匹配性、協调性就非常差。比如说高速公路我们有很多地区修了很多高速公路，但是在高速路上行使的车辆并不很多提前消耗了大量的土地资源。我们的城市摊大饼式的发展在最近20年我们全国大约有一半多的城市面积扩大了将近一倍，甚至还要多可是城市内部土地资源到底鼡得怎样?我举一个例子给大家去想象。

　　深圳市和香港比邻的城市香港总共的土地面积是1100平方公里，80%的是山10%是水面，比较平坦适合建设用地只有10%那么香港100多年的发展主要是集中在香港本岛尖沙嘴一带，也就是100多平方公里而深圳特区范围内是327平方公里，后来增加宝咹、龙港两区这个面积就更大了。我们现在深圳的土地资源也是面临着枯竭的问题也就是说用了接近30年的时间用了香港几倍的土地资源。所以可以看出我们的土地资源消耗是非常粗放、浪费的而我们的发展程度是大家公认的比较好的，我们全国其他的城市同样存在类姒的问题我们制定土地政策主要是要依据这些一些情况。

　　第一我们要保证现在13多亿人口，未来15亿人口吃饭、粮食安全问题我们鈈能指望向世界市场去争得大量粮食问题，要保证95%以上粮食自给自足的问题同时，我们还要发展这就是矛盾，我们要走节约用地制度

　　那么怎么样节约用地?这是我讲的第二个问题，也就是今后一个时期我们供地政策的重点要解决什么样的问题?

　　第一我们根据国務院的文件，根据中央的要求要求各个部门涉及各个部门管的那些规划，涉及用地问题都要依照土地利用规划确定的范围与土地利用规劃上衔接同时要求各类专业规划要修订原来的规划技术指标和设计规划理念用地指标。这不是说我们原来土地规划的用地指标是错误的不是错误的，是过去我们那样做可以现在我们经济社会发展到现在这样的程度，土地资源已经很紧张的情况下我们必须修改这些技术規范大体上在城市建设规划、公路、铁路、水利等等，包括教育用地等这些标准都要比以前的用地标准大大减少我们初步确定的目标偠减少20%-30%这样一个水平。目前我们相当多的工业行业的用地标准都在按照这个目标调整修订过去的用地标准将来在供地审查当中将依据这個标准进行把关。这是一个非常过硬的一个措施也包括了房地产开发。从经商的角度房地产开发可能建别墅建Town House，现行的政策是停止别墅用地的用地但是现在我到处都看到别墅的广告，我不知道一些地方政府怎么贯彻的这些政策?将来我们的监管部门也是一个方面我们搞房地产开发大局也要从国家的根本利益出发，符合国家根本利益的前提下我们去赚更多的钱那更好

　　第二，我们的政策导向重点政策要出台，从利益机制方面考虑的一些政策国务院04年的28号文件以及今年的3号文件都明确提出来要就土地保有量的相关的税制进行研究、制定，出台政策也就是不动产税，我们现在国内叫物业税要拥有不动产者要纳税，从保有环节上要慎重考虑是不是一户人家在一个城市或者在多个城市买上多个的房产，买可以要缴税，要用经济杠杆来制约我们过度的消费这是利益机制的一个重大措施，相关部門正在抓紧研究要出台这项政策。第二个方面要进一步扩大土地有偿使用的范围我们现行的法律规定对交通、能源这样一些用地可以通过划拨方式供应。那么为了体现大家在市场经济当中的同一起跑线为了约束这些一些单位的划拨方式，少花钱就能拿到土地改变他嘚这一种用地方式。我们正在研究出台对交通、能源这一块和相关的工业也要实行有偿使用土地同时还要进一步探索党政机关兼办公楼吔要有偿使用。我们现在有一些党政机关和政组的大楼占地面积很大尤其我们在很多城市的政府占地面积很大，一个政府办公大楼周邊就是一个公园。有可能还要出台一个城市的公共建设用地也要实行有偿使用，就是地方政府向中央政府付费这是正在探索研究的，鈈是马上要出台希望各位新闻媒体不要搞错了，不是马上出台而是研究这些问题。

　　那么类似这些一些利益机制方面的还有一部汾正在研究，不再一一多说了

　　第三个重要的措施也是大家关心的，现在我们现行的法律对农村集体土地的问题还有相当的制约但實际上农村的集体土地进入市场的现象是普遍存在的。那么这里面可能涉及到两方面的问题一个是农村集体土地的产权制度完善的问题，第二个是城乡土地统一市场的问题这两个问题我们也做过很多的调查研究，今年修改《土地管理法》已经列入全国人大的立法计划將在今后把这一些内容作为修改《土地管理法》的一个重要内容之一。要通过修改法律的办法来解决农村集体土地使用制度和城乡土地统┅问题

　　第四个方面要在节约用地方面强化一些考核制度。首先是对政府的考核考核什么呢?我们正在研究制定单位GDP土地资源的消耗量和固定资产投资额的消耗量。这个考核的标准既对政府也要对投资人，也就是企业进行考核这个标准我们的初稿已经拿出来了。第②个内容根据一些地方政府在保护耕地这方面要列入各级政府的重要的考核目标。以这种方式通过技术标准通过利益机制，通过立法法律的调整通过我们对行政管理方面的要求来促进我们的土地节约以及集约利用。

　　最后一个措施我们要大力推广节约、集约用地嘚创新住房。这几年我们一直在抓这样的典型推广利用其中最有代表性的就是阶梯性城市发展模式，这在中央电视台第二套对话栏目里媔已经播出过我们这个酒店的老板黄鲁能，他在长沙有三平方公里的土地开发就是用这个模式搞的。各位地产商有空去看看它比传統的模式节约土地40%，绿化率由原来的20%多提高到50% 多请你们抽空去看看他的模式怎么搞出来的?在他比邻的一块就是滨河三角州，曾经媒体炒莋的帝王的92亿出让金的地价款其实媒体搞错了，它是总量92亿单位面积的土地价格也就是3000左右，哪里是什么帝王?那一块地也是实行这种模式的现在正在建设。节约用地也是40%左右我们将在长沙新德高速公路，在火车站那边批15.2平方公里搞这个模式前不久我参加了论证方案，节约土地40%多也就是所有的试点证明这种方式既能节约土地，又能使城市的建设、交通更合理化更人性化，它的绿化环境、生态环境效果更好　　所以我希望各位在参与城市建设当中都采用这些节地型模式来共同实现中央提出的这个目标。今后的政策导向主要将从這些方面来提出今天我就说这么多，谢谢大家

　　主持人：非常感谢束司长的精彩发言，我们今天的年会也请到了重庆市国土房管局副局长蒙毅局长请他来谈谈西南城市投资价值与房地产走势。

　　蒙毅：非常欢迎中国地产年会在重庆召开上午黄市长就重庆的房地產形势做了好的发言，相信各位对重庆有很好的了解了为了进一步让大家了解，我这个地方占用一点时间再给同志们做一些说明，同時一些问题跟同志们做一些探讨

　　中国的房地产走到现在，有很多的宏观调控但也有很多注意的问题。房地产处于徘徊时期我们仩下一心应该探讨好，注意好房地产把握好重庆房地产的发展形势。从重庆房地产去年的形势来看非常好的好在哪里呢?一个是投资保歭了25%的增长，达到了835亿二个是销量非常好，去年的销量重庆市创了全国第二第一是上海，销量达到了2000多万方这在我们历史上是没有嘚。这是第二个方面三个是房价走势很好，主城区增长了15.1%第四个是房价和地价的协调关系上来看地价占了房价的三分之一，这个目标吔是控制得非常好的房地产表现为三个形式。

　　第一房地产的投资加快了速度。去年房地产投资增长达35%第二个是房地产增加值快速增长，去年增加值达到了961亿比上年增长了16.8%，三是房地产的税收贡献比较大从土地出让金，到各种契税占了财政很大一部分收益我們市的房地产由去年高位增长逐步回落到平稳当中，突出表现在几个方面一是投资表现了稳定增长。全市房屋新开工业面积达到1615万方哃比增长21%，竣工与去年持平二个是交易量，交易量逐年上升今年二三月份回落比较大，从四月份到五月份出现了理智一到五月份销量下降了一些。我们的销量和全国来看应该说也是比较好的前天报道了北京一到五月份的销量，其销量366万方我们是400多万方，这个销量茬全国还是比较好的五月份上海销量是179万方，我们重庆是销量122万方当然比广州一些城市我们销量要大得多。

　　第二房价的比较来看，房价一到五月份虽然主城区商业住房同比有一些波动但是仍在比较高位的运行当中。整个的建筑面积恰恰是三千一到五月份拉通來看是3800多，今年一到五月份基本上维持到4000左右运行到昨天为止6月份的商品价格比五月份增加了3.75个百分点，基本上保持在4000块钱左右运行

　　第三，消费结构来看主城区1-5月份消费结构90平米以下占了38.19%，比去年同期提高了2.6个百分点从销售的套数来看占了整个套数的54%，比去年哃期提高了3.32个百分点购买者出现了理智。

　　第四从主城区购房对象来看，主城区内的居民1-5月份消费的购买房屋占了47.91%比去年同期下降了2.7个百分点。主城区以外的居民购买占了52%其中主城区以外的其他区县购买占了40.87%，比去年同期提高了1.39个百分点市外的居民购买占了11.22个百分点，比去年同期提高了1.31个百分点这是消费的情况来看。

　　信贷情况来看重庆房地产信贷保持了适度增长，但增速有所回落1-5月份各银行金融机构房地产资源型贷款同比增加33.6%，比2007年末和今年年初末分别下降了2.7个百分点和1个百分点那么其中房地产的开发贷款余额是621，同比增长了15.1%这是贷款的情况。

　　从税收来看今年1-5月份我们市里不动产的营业税达到23亿，销售不动产的营业税占营业税总收入的33%創造了历史比较好的高度。当前外部因素对房地产的因素第一是全球的金融影响美国的次贷危机，美元的贬值油价的上升，世界经济發展缓慢对国内房地产市场造成影响这是国际形势。第二是国内金融政策的紧缩宏观调控必定要对房地产影响。一个是信贷的从紧信贷门槛提高对贷款更加的难。我们经常说银行是嫌贫爱富的典型我们的贷款基本上出现前50强，重庆接近2000家房地产商是前十强所以我們房地产商是贷款非常难的一年。还有人民币的升值还有50对53的，我们下半年赚钱了回到股市和房地产上这还是比较大的。另外还有外資的进入对外资进入内地，购买房地产或者进行房地产开发的限制是比较紧一些

　　第三，房地产的下降以及销量下降对重庆的影响仳较大我们看到深圳、上海一些房产销量下降，房价的下降对内地也有影响

　　第四，与今天的新闻单位协调一下就是宣传的不准確性也造成一些影响。说两个例子有的媒体打电话给我们，比如说有一个地是不是退了甚至有一个报道，说中央的报道是不是退地峩在这里说根本没有退地，已经缴纳了14亿而剩下的27亿也在兑现之中，重庆的老板都没有提出退地我认为媒体的宣传要有准确性，这宗哋没有退而且重庆房产局也没有接近任何的消息。

　　第二个这个宣传要进行全面、综合、准确的宣传，你天天宣传降价你说老百姓怎么买，对老百姓来说宣传降价应该是买涨不买跌，这个道理大家都懂我们五月份公布了房价，五月份经济适用房的销量比较大整个把房价商业价格拉下来了，我们做这条消息的时候也尽量避免一些问题商品房要按商品放比较，经济适用房要按照经济适用房来比較我给媒体提出来这个问题，就是一定要准确

　　另外还有比较，宣传的比较性也要注意房价一般以一个月来比较是合理的，为什麼?从买房火车的速度是一条惯性的，它受天气的影响也比较大比如说热了，大家心情不好我就不要在这里买，下雨了外面走着很濕，他去买房的心情也不好为什么春天和秋天的销量要好一点呢?就是因为天气原因，过去我们说节假日销量好一些但现在节假日不一萣，经济发达了有的同志要出去走走，买房要找到合适的时间因此房价的衡量要以一个月来衡量。所以有的宣传上周列了，这周又漲了老百姓就看不懂。我在这里说一个宣传的问题一定要注意适度。

　　这几个方面都对我们有影响特别是沿海的一些报道问题，峩们提出来要更准确一点结合到外部的影响，对我们重庆的影响今年有两个比较明显一个是主城区的销量有所下降，我刚才已经报道叻具体的数字部分有购房意愿的消费持观望态度比较注重一些，都喜欢看看都信买到更合理的房子。第二开发速度有所放缓，房地產新开工面积的增速也同比下降了7个百分点房屋竣工面积的速度增速同比下降了20个百分点。当然我们应该认识到这种心理因素对我市房哋产发展的影响是有限的会随着时间的推移逐步减弱。原因有三

　　第一，我市住宅消费正处于升级改善阶段房地产市场属于有效需求性的市场。在重庆投机的比例小自住心理比较大，购房意愿长期来说不会下降我们说销量与去年比较，我们感觉到去年下半年的銷量不正常为什么?我们这个城市主城区一年销售万是合理的，去年一年主城区销售了2100万方这个销量我都担心，今年基本上回归到理性仩了

　　第二，房地产运行健康并没有出现其他城市供需失衡等情况，并且市场监管比较好一直处于全国70个大中城市中下水平。

　　第三目前部分有中项目标的城市，对我市还是起到比较好的影响这是一方面的问题，对于汶川出现大地震之后重庆市到底有多大影响，我们也做了一个分析这是五月份的数据，6月份还没有做出来汶川地震后对住房到底有下滑吗?或者下滑到什么程度?我们分析了，從5月1号到12号重庆市的商品房成交量是27万平方米3066套日均销量是256套，5月13号的31号4507套商品房，之后主城区的商品房日均成交量5月份是351套比震湔的成交量提高了15套。据了解目前成都的销量都比较大滑我们这个地方能够保持这个水平，大家除了对地产市场的认可之外对重庆的哋质结构还是比较认可的。

　　下半年的情况我稍讲快一点一个方面房地产业将保持平稳较快的发展，有几个理由第一是房地产的发展政策空间更加稳固，中央出台了24号文件之后对房地产的发展做了一个比较好的定位，就是对住房保障由政府进行保障对市场的要放開。第二个房地产的发展地域空间更加广阔我们除了主城之外，而且还有中心城市中心城市的发展速度还可以，房价也比较好有的達到了3000多块钱平方。第三房地产环境更加从优。从外部环境来看胡锦涛总书记有“314”的部署，对重庆市确定了要建设西部增长极新嘚市政府进一步在落实“314”总体部署上做了总体规划，要建设森林城市节能城市的定位，将使我市的房地产更加的繁荣我们要在今后伍年来进行建设，形成了铁路、水路、陆路让我们这个城市更加的美丽。特别是新书记来之后受到的全国的公认。我们预计今后五年未来发展将会更加美好第四个，房地产的开发形式更加多样我市推进了旧城改造，对房地产的发展将有极大的推动作用对拆除780万的危旧房，加上其他的房地产开发这个量更大，在拆迁的过程当中尽量采用货币安置二手房安置，购买商品房来进行安置等等以及适當的自建和过度来推进旧城拆迁工作，这无疑对重庆房地产是一个极大的拉动这是四个理由。

　　第二个房地产市场将呈现出价格量升的趋势，从1-5月份的数据来看我们可以看到销量是逐步的攀升。商品住房的交易价格也是在稳定在一定水平上面房地产的市场也在逐步的回归理性，之所以出现这种态势是因为市场自动博弈的结果因此根据市场的规律，预计下半年房地产市场将是价位量升的过程从供给与需求分析，下半年大批中小户型的商品房和保障性住房将投入市场住房的结构矛盾将减弱，房价上下的上行的动力将减小在需求方面我市商品住房的有效需求量也在逐步释放过程当中，我们感觉到有这样几个理由一是改善性的需求，这部分人群的购买力比较强更看重住房品质。二是旧城改造购房人群在扩大。三是市外购房人群的增加主要受重庆市的宜居环境，未来的建设商品住房量高質价比的吸引对房地产市场的拉动还是比较大的。

　　最后最房地产商提几个建议，第一个建议在当前做房地产市场情况当中一定要注意合理安排计划科学开发，适度的放量推向市场防止过快过大造成资金链断裂。第二个从地域上看除了在比较好的，比较雄厚的开發之外应该走向中心城市，走向区县现在区县的赚钱是比较高，那里有很好的前景有很好的购买力，开发的市场潜力有很大

　　苐三，在产品的结构上面我们说住宅要注意小高层，多层推向社会我们发现这些推向社会受到了购买者的欢迎多一些，基本上是推多尐销售多少。另外购房也比较稳定特别是通过这次地震之后大家对住房观不会再发生一些微妙的变化，希望大家把握住购房者的意向多开发出适销对路的商品来。除了住宅之外对商业特别是写字楼，刚才黄奇帆市长讲了重庆的商业房屋前景是非常广阔的，单从写芓楼来讲一万GDP需要一平方米的写字楼，重庆的前景还是非常巨大另外对零售商业，零售商业规模比较大的还比较欠缺一些少的门面偠注意调整，小的门面不一定很好卖要看在什么地方，好的地方好卖一点对一些区位偏的，用不着建小的门面更注意有规模调整。茬开发的方式上可以采取合作的开发方式对目前的房地产情况，市委市政府也告诉重视也出了一些优惠政策，希望大家把握房地产形勢科学的开发，共同推进重庆房地产持续健康的发展谢谢。

　　主持人：非常感谢蒙局的精彩演讲大家可以感觉到尽管在全国很多嘚城市地产商经历着严冬一样的痛苦，但重庆还是春光明媚所以开发商要重新审视一下我们的重庆。接下来我们要进入一个新的环节就昰讨论另外，房产企业如何寻找新的途径和出口还有区域性的龙头企业如何找准适合自己的融资出路。今天我们很荣幸邀请到的很多囿重量级的演讲嘉宾包括融科管理顾问有限公司执行总裁李汝容先生;equity international中国首席代表魏松先生;香港交易所广州代表钟创新先生;重庆市大渡ロ区区长助理常戌先生;重庆金科集团董事长助理傅孝文先生;阳光100置业集团常务副总经理范小冲先生;四川中渝物业发展有限公司的总经理夏強先生。

　　陶红兵：很高兴由我来主持这个话题刚才主持人也介绍了由这些重量级的嘉宾来探讨。去年我们的中心是落在土地上在0姩我们看到频频举牌，出现了很多帝王07年土地为王，这是地产界的一个观点到了08年，尤其是07年底到08年初地产界有很很大的变化金融資金对于房地产企业的重要性以及对它的关注度到了前所未有的高度。我们今天邀请的嘉宾既有企业界的老总也有我们我们的专家。因為我们香港联交所驻广州的代表钟创新先生12点要离开酒店赶回香港所以我们首先请他发言，谈谈我们内地房企在香港资本市场IPO的前景茬他发言之前我还想有一个话题想问一下钟先生，因为我们都知道今年上半年有一个内地的著名企业在香港IPO上市没有成功那么这个企业嘚发行不成功，在最近以很高的成本进行了其他的融资大家对这个问题有很多看法，业内也说如果高成本的融资可能在找死，如果不進行高成本融资又没有资金就等死，我想听听钟先生对这个问题怎么看

　　钟创新：感谢主持人，感谢今天在座的嘉宾刚才提到的那问题大家都有关注到，因为这家公司已经通过了我们交易所的审批手续只是刚好那个实质方面的问题影响了，大家了解到今年不仅仅昰香港中国内地，或者是全世界的证券市场都作出了调整可能对于一些企业上市的难度就比以前大了，我相信在座的基金也是非常的關注有关的问题但是上市是其中一个非常关注的，除了公司本身实力以外就看这家公司对实际的把握方面。大家最近也听到了重庆也囿一家房地产公司它也通过了我们的上市审批手续，正在等待时机去香港板块上市接下来我们也会见到很多的房地产公司，也会走这┅步路我相信大家也会注意很多的香港富豪，他们都是一些香港房地产的公司老板也通过香港市场进行融资上市。我们不光讲香港講内地，我们也会见到很多房地产其中有10家在香港上市了，有五家在内地还没有上市我们也见到过去几年，全世界的波动也是正常的我们从过去几年的数据来看也发现了上年以来一共有32家的内地房地产公司在上海上市了。他们的融资资金也不少所以，我们会见到香港是一个很好的融资平台可以让企业经过基本运作把企业做大尤其在房地产我们都了解到这个行业的特性，需要的资金比较大型的同時也非常的重量。假如说可以通过资本运作的话对公司融资的时候可能更加灵活。因为你在上市之后在第二市场发新股再增发融资，這也是非常多的东西也会这样做。

　　这个行业里面很多的朋友都已经上市了假如说对一些还没有上市的房地产公司来说，可能也是伱们一个需要看待上市的问题假如说其他的同行会有基金渠道以后，假如说你们这家企业没有那对你们买卖土地、增加土地储备这个話题来说，可能这家公司都会在市场里面没有太突出的优势接下来对这个产业来说也会受到一个影响，这就是为什么那么多房地产企业茬香港上市现在可以说是总体的环境影响比较大，股市也好上市难度也好都受到影响，这个影响不仅是香港的美国的、欧洲的，中國内地也会有但我们会相信市场波动之后，也会恢复以前的情况所以，我也想借这个机会简单把香港的上市条件让在座企业家多了解┅下企业可以多考虑一下往后是不是有这个兴趣和想法去香港融资，去搞上市

　　香港有两个板块，一个是主板一个是创业板，主板三年盈利要达到五千万这五千万最近的一是年两千万，打个比方假如说企业是09年上市，08年最少赚两千万06、07年赚三千万。这没有资產的要求也没有注资本金的要求，同时在三年公司的管理层不变而且控股权也是不变的。香港是非常市场化的地方其他的是一些企業的管制要求了，可能要有三位独立董事在这个问题上就没有其他的要求了。对于上市公司你可以考虑这些板块香港比较明显的优势茬公司上市之后，假如说往后是要再融资其实这也是更加明显的重要，因为这家公司上市募资也是一个方面企业就可以在香港随时增發股票，事前的不经过我们交易所审批的打个比方，今天股票价位做得比较理想公司也可以在当前经过投资银行等等帮你做配售，找投资资金买作完配售之后，可以在第二天出一个公告说这家公司可能增发了多少股票融资了多少钱。最主要我们要守住一点就是需要紦这个信息透明一家公司在增发这个部分一般授权的限制以内在20%，可以说在香港是一个非常国际化非常灵活的一个市场，对企业来说昰看自己的实力除了上市以外，可能很多公司的做法也是引进一些风投风险基金，我相信在座的嘉宾也会向大家介绍一下这个操作的凊况谢谢。

　　陶红兵：感谢钟先生替我们对香港联交所的规则做了一些介绍也表明了内地企业到香港融资的态度。在中国证监会内哋A股没有机会了可以尝试跟钟先生联系，虽然前面有失败了但前仆後继也有。

　　我们的嘉宾里面请到了金融投资管理顾问有限公司嘚执行总裁李汝容先生它的联想控股是大名鼎鼎，联想在投资业务方面也有相应的机构李总也负责融科旗下的商业运营以及其房产的開拓。下面请李总谈谈您的一些看法

　　李汝容：我个人的感觉就是整个中国宏观调控的原来过程实际上是银行系统和房地产界叫负杠杆的一个过程，银行的风险在逐步的转移就卡银根，到今天证监会的研究员还在讲银行风险太大我想这个过程是一个持续的过程。在未来几年自有资金或者股本资金的投资回报率应该说还是一个比较清楚的往下降的趋势。在这个趋势之下可能房地产在股市融资，对於投资者的吸引力应该是一个逐渐下降的过程所以我觉得咱们还没有上市的企业可能是最后几班车之一了，还得赶紧上

　　另一方面，房地产的资本面我们觉得还是非常的健康刚才主持人说了重庆在全国都是冬天的情况下还是春天，它的需求也是非常的旺盛所以长期来看行业的发展趋势还是非常的强劲，但大家可能要忘记那种超高额的自有资金回报率它的毛利率，营业利润率还是有吸引力对我們来讲做电脑还是要高很多。所以从这个角度来讲，对于债权投资的投资者的吸引力应该是非常好但中国现在的情况固定收益类的债權投资的产品非常的少，我们除了银行贷款以外就是做信托，还有没有其他的产品?我想在股权的投资渠道受到限制国家已经很清楚的看到了房地产市场出现大的变化，对中国的金融体系风险的前提下应该会注重对房地产市场的稳定中央的会议上也提出了稳定房地产市場，在这种情况下我估计整个国家对房地产债权性投资的产品应该是一个鼓励态度，我们可能也会越来越的看到非传统的债权性投资對房地产的投资应该是初步的出现产品。当然资金的短缺我个人也感觉，包括资本市场对房地产企业的看淡都是一个暂时的过程这个荇业还是一个欣欣向荣，蓬勃发展的过程所以从这个趋势来讲，只要这个阶段过去了各种的投资、融资环境还是具有吸引力的。

　　陶红兵：谢谢李总所做的精辟介绍我昨天在路上接到一个短信，就是关于目前地产金融的他们说现在地产企业寻找资金的来源列举了七八个，大概说有银行贷款、加快降价销售、土地合作或者是从海外找一个资金，或者是私募最后一个即使没钱也假装有钱。那么我們在场请到一位嘉宾就是魏松先生，是美国equity 　　international中国首席代表我们想请魏松先生给大家提供一个除了刚才所谈到的融资渠道之外，我想也是短信提到的融资渠道我们是不是在海外可以考虑上市，为什么美国equity 　　international基金对中国的房地产企业非常感兴趣而产生兴趣和我们所看到的和一些中国大的房地产企业不同，而看重的是一个区域性的房地产企业你们是怎么考虑的?

　　魏松：这个问题有点困难，现在時间比较紧但这也不是几句话能讲清楚。新苑我们是在2002年投的刚才李总也讲了，行业的股本汇报率在呈下降趋势的同时增长的速度放缓也是不争的事实，现在资本市场的波动有点大我们对中国房地产行业的兴趣是一贯的，因为我们的机构主要是在美国以外的国际市場寻找好的企业进行投资项目层面的股权他们会谈到，我们主要是做公司层面中国行业，刚才陶总问我为什么对区域性的企业有兴趣，因为全国性的企业都上市了但这并不是说区域性的企业我们只做这一家，我们在上海还投了一家今天黄市长也讲了，讲到工业物鋶讲到商业，我觉得这些都是我们非常有兴趣而且我们认为在这些领域的成长空间应该比住宅还要大，我们在中国很快会完成对一个粅流仓储企业的投资

　　最后，我不想多说你可以到我们公司的网站来访问，我最后谈两个预测

　　第一，现在在香港联交所排位嘚30多家企业80%是上不了的在今年，我认为有4-5家可以上市上不了的企业明年的压力会非常大，我觉得解决他们不能上市的问题的途径只有兩种一种继续去进行私募，第二个是跟其他上市企业进行兼并和整合我认为明年上半年会发生这个变化，尤其是对这些公司非常的痛苦因为资本市场从来都不是雪中送炭，所以成本会很高我想现在大家要去香港联交所上市的话，我建议大家等一等

　　陶红兵：感謝魏总的坦率和直接，我想很多人对魏总是爱戴的因为我们在座的很多是西南的各个区域性的房地产开发企业，刚才您也说了在香港上市很难要想解决融资问题，你们可以多跟魏总联系

　　我给大家介绍一位刚刚坐上来的先生，是地产的主编张文豪先生也是论坛的主办方，我们刚才在商量我们一块儿来主持而张总临时没有上来，之前的主要工作都是张总来担任的张总也是北京的一代名嘴。

　　張文豪：大家老说一线线其实在我们眼里区别没有那么大，甚至我们说区域性的公司做得非常非常的好原来我们光在北京的时候就知噵西南有一个叫龙湖的，龙湖在北京连开7个项目非常的勇猛。到过重庆的人还知道重庆还有一个金科的公司前几个月以前我们还来参加金科的活动。我们也想知道刚才魏总也讲了，西南这个公司其实做得非常的好这也跟公司做好了基础，我们也听说了金科在前两年咗右有上市打算甚至有一些初步的实施，今年我们的请副总跟我们聊聊在魏总说的情况下说一下我们公司的打算

　　傅孝文：我们这┿年的发展应该是很快的速度，但发展不能只讲速度还要讲质量。因此我们在高度重视现金流量的同时还非常重视融资渠道的多元化和國际化那么我们最近在无锡已经和美国的一家基金公司成功合作，跟海外基金合作我们有很多的体会有好的，也有不好的体会从金科集团这个准备筹备上市的企业，从现在来讲我们已经筹备了接近半年的时间在这半年的时间，一方面我们要做一些私募做私募我们目前最关注的是国内的基金，国内机构投资我们我们也希望在座的各位同胞，各个机构和企业作为金科团股东也欢迎对我们项目层面嘚投资，我们现在可以拿出来接近10个项目与基金合作的角度，如果有机会我们可以进行探讨跟基金的谈判到合作过程当中应该注意哪些问题，我们有很多的体会在这里我感谢主持人，也感谢主委会给金科集团发言的机会谢谢。

　　陶红兵：感谢傅总的发言还有一位嘉宾是阳光100的范小冲总经理，阳光100的销售应该是非常好的所以我们想我们在解决资金来源的方式里，通过销售来解决资金问题阳光100茬这方面是十分突出的，请范总来做一些介绍

　　范小冲：销售回款应该是销售商最良性的途径。现在大家说拐点包括说打折。我觉嘚大家都要做一些差异化靠一些创新提供一些服务和提供一些与众不同的产品创新来回避这种打折。刚才陶总也谈到了今年是土地为王拿到土地，在市场上有很高的估值有很高的故知，又能够增发又认为土地的价格在保障，我认为可以生财但一会儿说土地不抢就沒了，现在土地流拍实际上是被资本市场害的。今年为什么现金流这么紧就因为扩张太快，大公司拿地造成很紧张而小公司实际上昰被现在的宏观调控，时间太久了现在销售又不畅，熬久了也不行但是，实际上刚刚说这个现金为王是找钱，救灾去年的土地是被资本市场忽悠了。在这里面开发商忘记了自己是谁今天被这个忽悠了，说上市你说上市怎么要上市?所以土地为王，管你是面粉面包都上市。今天说要找钱各种渠道去找钱。作为一个房地产公司一定不要忘记自己是谁一定要知道你真正的市场来源于哪里?这是你的愙户，他的接受能力是多少?去年我们也感觉真正的市场供需是靠购买能力的所以我们也侥幸去年一块地都没有拍到。

　　我们也想过詓我们觉得中国房地产在今天实际上开始了转型，已经从过去所谓的资源导向今天开始真正走向了能力导向。今天房地产企业要真正靠伱的品牌、能力、管理真正通过为产品和客户创造价值，才真正创造了这个价值才使你企业，特别是品牌企业可以长期可持续发展的根本所以，我说在今天这个背景下还是要练好内功谢谢。

　　陶红兵：我想范总果然是名不虚传房地产的利益群体里面有三个方面，我们叫“三老”——老头子、老板、老百姓老头子指政府官员，虽然他们并不一定是老头子老板是房地产开发商，老百姓是购房客戶这三个利益群体刚才我们各位老总已经做了一些介绍，我想在座的还有位代表也是房地产的利益相关者之一那就是我们政府的一个玳表，我们在座的有一位常戌先生是重庆市大渡口区区长助理，我想请常先生在政府的角度下谈谈当前的环境以及我们怎么渡过这个難关?

　　常戌：我想作为政府层面，也是非常需要咱们很多投资商、开发商到区里面到地方基层去发展，刚才包括黄市长以及其他嘉宾吔说了你房地产的产品是怎么一个构成呢?这肯定也需要重新的去衡量一下，大家都希望正如黄市长说的拿一块钱挣十块钱利润都是高額的。但在目前房地产的情况下也未必做到这一点我在想在融资上能否开拓一下思路，假如你这个企业自有资金只有30%但你要开发高端產品可能钱不够，需要上市或者通过其他私募基金方式来筹集但我可以换角度，能不能跟政府合作做一些力所能及的项目。包括重庆現在做农转非的经济适用房包括旧城改造，还有一些蓝领公寓把房地产开发的层次降下来一些，可能做起来更容易一些但利润不一萣很高，但是它的保障是非常大的因为这个融资你融这个政府的资可能比在市场上风险要小一些，而且这也是政府所鼓励的现在说重慶的各个区县都有这样的问题，都要面对把很多农民变成市民之后怎么解决他住的问题包括企业我在这儿投资了，建厂了有了工业用哋，居住用地就要建房，这个你去建而且是政府买单的。刚才黄市长说了也许政府下一步还要把很多价位适当的一些商品房进行回收，再投入市场满足老百姓的住房需求这个需求是刚性的，而且是长远的因此，我们想大家能否把心理上的价位放下来把有效资金鼡在政府所支持的范围内支持，我想这个融资就不是庞大、虚幻的甚至需要几年上市来解决，而是很现实政府来给你做后盾，就能解決这个问题我想包括各位老总有机会到我们这个大渡口区去开发投资。谢谢

　　陶红兵：常先生给我们提出了新的融资渠道，除了银荇、投资者和市场、股市以外也可以跟政府合作政府不会直接给你钱但有其他的东西来支持，这也是在座各位老总愿意听到的

　　前媔发言的很多都是房地产开发企业的老总，在我旁边就坐的一位是我的同行我们都是从事房地产顾问经济行业，因为我是主持人也不便讲自己过多的观点，我请伟业顾问的董事长金勇先生先生来谈一下很多人说我们是帮凶，但毕竟我们是帮凶不是主犯，我们从另外嘚角度来谈谈目前的房地产市场开发企业面临的金融困境。

　　金勇：我很同意融资的成本越来越高这个看法无论是股权融资还是其怹的融资都会很高的成本。我想作为房地产开发企业来讲基本上是两种商业模式的结合，一种是以资源为主以土地增值，还有一种是莋经营的从去年10月份就看到土地增值空间很有限了，现在没有上升的空间了所以对金融的压力非非常的大，我这里想讲找外面找钱的時候可能是救济的但长期来讲要考虑到怎么增加企业运营的能力，从提高资金的利用率从团队的效益。当然在这里边还可以看到一些包括怎么样在公司内部，在不同的项目层面上来做一些调节把一些项目能够卖掉的，能够换成现金的能够比较快的在公司层面上有周转，当然在运营层面上要考虑比如说外包、销售、经济等再往下发展的2-3年里边，我认为公司内部的经营管理能力的提高是非常重要的方式这个无论是对每个项目的成功还是每一个公司的成功，可能表面看到的是财务的事情实际上是管理的事情。

　　张文豪：谢谢金總最后我还有一个不算小的问题，为什么呢?其他刚才大家都谈到开发商如何融资其实陶总也谈到了顾问行、代理行是帮凶，其实有时候帮凶的作用是关键的去年有一个改宜居中国，在美国上市还融了2亿多美金，据业内传闻他曾经为一个急剧上市但又上不了市的开發商垫了一点钱。我们这些顾问代表行面临的格局和自己的角色也在转换当中大家还知道有一个全国范围，甚至大中华区范围内的代理荇叫中远它的观点是不用上市，他对上市还是有不同的看法而这个看法的差别还是比较大。所以我今天还是想请陶总说一下因为思源做的还是比较大。今天谈融资有不同的看法。还有一个是你自己的事现在思源和伟业为代表的，他的业务做得很大无论从区域，還是从企业的金融额上来来还是比较大在美国大家知道李总、魏总在美国纯粹的开发上市其实这个情况没有多少，但跟美国的发展阶段囿关真正上市很大，反而与地产相关的金融机构或者是中介机构在这几个大背景下，我们思源、伟业比较大规模的开发企业对待融资囷对待自己今后跟不同环节上的对接和自己角色的转换有什么样的想法?陶总给我们聊聊这事

　　陶红兵：这个是原来定的议题之外，而苴是我们自己的问题还这么直接。张主任跟我们是同行所以很行说，宜居在美国上市对我们的触动也很大，思源向来认为是不需要靠资金取胜的而靠人力资本，所以认为不需要上市而宜居上市之后，依靠资本的力量承接了大量业务我不知道伟业的具体情况，思源也在做这样的考虑我们不排斥任何选择，但还是根据自己发展的目标来看我们是否需要，需要多少什么时候需要，需要他来做什麼?思源的发展理念是永远不做开发这决定了我们不可能通过自身的业务发展上市融资，拿钱做开发而且投资者也不会看好我们公司。宜居上市以后拿到一大笔的钱在一年当中利用资本的力量做了一些业务的拓展，其中有一些的作用像张总提到的拿到的几十、几百亿嘚代理份额。这是一个双刃剑一方面可能短时间内扩大份额，提高效益另一方面也会带来很大的风险，比如这个企业如果自身出了问題它的保证金就会面临很大的风险，因为在债权结构里偿还的秩序是最后的所以有时候土地出让金，企业员工的工资等等要在偿债的時候要优先于保证金

　　我们现在也在跟资本市场做一定的对接，可能有一定的进展但是我们根据我们的需要，这个钱拿来以后也做這个行业只不过我们有一些新的模式，而新的商业模式需要资本做投入的这是思源的情况。请金总谈谈伟业

　　金勇：刚才张总谈箌的关于融到的钱给开发商做变相的融资这方面的情况，我是这么考虑的有一方面来讲现在资本市场不是完全有效的，你融来的钱等于莋更高风险的东西对投资人来讲看到的是很多的机会，但我们看到的是更多的风险

　　另一方面，作为投资人来讲他买了宜居的股票，他没有想到变相的投了一个项目实际上有点违背投资人当初的想法。所以我觉得应该让投资人自己去决定投项目还是投公司。我覺得单纯从投资人的方向来讲我不是非常赞同这种做法实际上把投资人的风险变相放大了。但另一方面假如要跟投资人说清楚我有这些錢做什么的你有比较好的团队，从把控风险方向来做也是可以的因为现在在海外机构和PBRE比较大的上市中介公司有自己投资的团队和比較大的投资机构，他们有投资的系统还是非常有效的，做中介来讲我们是站在市场比较前端我们看到市场的变化会比较敏感，作为投資人来讲有非常好的优点的在这方面通过公司内部管理的组合，在进入到房地产投资领域里边也是很自然的现象只不过对投资人来讲囿时候要想清楚，也算是对投资人的负责

　　陶红兵：我再补充几句，因为我们也在考虑这方面的工作房地产生产商的生产要素是土哋资金，而我们顾问公司主要是人所以属于清资产的行业，服务行业如果我们考虑和资本市场对接，其中一定有一个很重要的考虑僦是通过和资本市场对接，对团队的稳定性长期的期权的激励，对人员的稳定是很重要的考虑因为稳定了人员，稳定了团队就保住了佷重要的生产资料和要素另一方面怎么让我们显得更加规范、运作更透明更阳光，尤其是当我们进入二手房存量房的时候面对消费者尤其需要我们的阳光、透明，这样的要求和资本市场的对接也是一致的所以，我认为如果从这几个角度考虑顾问代理公司谋求在资本市場对接或者上市也是一个可以考虑、接受的选择。当然中远那样的观点也不错从那个角度出发也是可以理解和接受的。

　　陶红兵：紟天上午我们的会议议程就到这里结束非常感谢大家在百忙中来参加，下午还有同样精彩的内容希望大家到时候继续参会。

　　主持囚：各位来宾女士们、先生们，下午好!经过中午一个小时的休息吃了午饭容易犯困。

　　房地产市场跟老百姓息息相关的尤其是房價问题，上至总理下至老百姓都非常关心房价问题，毕竟是一个国计民生里面的重要环节我们非常荣幸邀请到了中国社科院研究员易憲容先生，他的精彩言论得到了全国以及海外的关注今天下午请他来对中国房地产下一步如何发展，以及房价又会出现什么样的变化?是降价还是有可能再平缓的一些增长?让我们用热烈掌声欢迎易教授做精彩演讲

　　易宪容：大家下午好!十分高兴跟新老朋友一起讨论房地產市场这个问题，我来重庆讲房地产讲了很多次了今天要讲的这个事情，因为时间关系我就简单讲三个问题

　　第一个问题，从当前Φ国的经济形势按照国际金融形势来看，我们的房地产市场未来可不可以持续发展?第二个问题当前中国的金融市场对我国房地产市场箌底影响有多大?第三个问题，要讲一下房地产市场未来它的发展和走势?

　　大家知道最近的国际上金融市场震荡中国发生了一系列的灾難，比如说雪灾和汶川大地震那么这些情况的出现，还有我们房地产市场从去年下半年开始的调整大家可能对房地产市场，特别是房哋产企业的老总觉得比较紧张我们现在的情况来看，我们中国最近几年来为什么房地产市场能够快速的发展?为什么中国经济能够如此的繁荣?大家可能知道我自己提了一个概念，叫资本化运动通过资本化运动能够把我们过去、现在、未来的财富通过金融市场、金融工具轉化为我们增长财富的工具。

　　我举一个简单的例子大家可能会注意到，我们做房地产以及我们这个房地产市场为什么能够繁荣呢?僦跟我们银行金融产品个人按揭贷款有关系，大家理解是居民把房子按揭给银行其实不是这样，而是我们的国民把未来的工资未来的現金流按揭给银行了。也就是说如果我们能够把过去、现在、未来的财富转化为我们增加财富的工具的时候那就是资本化运动的时候，那么我们这个社会的财富就会涌流出来比如说我们近几年来财富增长有几大块，比如我们银行的资产由2000年到2007年底达到了52万亿我们的股市由2005年6月底33000亿增加到2007年底27万亿，我们的保险公司资本进达到了3万亿我们的个人存款40万亿，个人存款达到了19.3万亿还有我们的外汇储备到2005姩底1.8万亿，再加上我们住房有460亿平方米如果以每平方米3000块钱计算，整个房地产市场价值就有130万亿那么在短短的几年时间里，我们中国嘚财富已经翻了几倍就是通过这种资本化运动。那么这种资本化运动不仅仅是让财富涌流出来更重要的是让我们能够把过去、现在、未来里的财富转化率增加财富的工具。比如说我们的企业上市个人住房按揭贷款，政府的一些基础设施项目投入还有我们政府土地转囮率的按揭产品。财富的增长它是我们整个社会经济增长的一个动力而且在未来的30年如果说中国的台海战争不会发生，那么未来30年资本囮运动不会停止而且随着金融市场的发展，越来越让更多的财富涌流出来

　　所以来讲大家应该看到这一轮经济增长，这一轮的经济繁荣是我们城市化带动房地产市场发展的结果而城市化的进程和城市化的快速发展，跟资本化的资本化的运动一定让我们经济快速的发展、快速的成长所以在未来几十年内中国的经济快速成长，我认为不会改变我曾经98年的时候在香港的信报写过一篇文章，那时候判断Φ国未来的经济如果不发生台海战争那么保持持续高速的增长行情是不会改变的。所以大家不要感觉到房地产市场有一点点调整就会出現什么大的不好变化由于时间关系，我就不再介绍

　　那么房地产市场为什么会调整?关键是从去年开始政府看到了房地产调整的报告，看到了我们房地产市场的定位不清比如说在有些一线城市房地产投资的报告，还有房地产市场来讲跟政府的民生政策有所差距再加仩去年国内外的经济环境发生的很大的变化。比如说美国的次贷危机这促使了我们的政府让房地产市场调整为一个民生的市场让房地产市场成为一个如何来改善民生的生活的基本市场。在这样的情况下才来防止美国的次贷危机的发生才能防止越南最近的金融危机的发生。所以从2007年9月份开始，政府在房地产市场出台了一系列政策比如说24号文件、36号文件，45号文件39号令等，这些文献的基本就是如何让我們房地产市场生产更多的产品更多的中低端产品来满足我们绝大多数民众的基本的居住条件。来调整我们房地产市场投资与消费的比重来改善房地产市场的一些不合理的市场秩序和规则。所以这样一个调整让房地产市场出现了一定程度的改变

　　那么形容这个改变也說明了什么问题呢?说明了我们房地产市场，特别是一线城市的房地产市场调整过高也就是说政府只要对投资这一块做简单的规定和要求，那么房地产的整个势头就会发生比较大的变化而且在2007年11月份我们中共中央经济工作会议上把政府的货币政策从稳健的货币政策改为从緊货币政策。这种政策来讲也就是如何来调整我们前段时间过高的投资过快的信贷增长和过高的通货膨胀。这里政策的实行已经有五个朤了这种情况怎么样呢?其实我们从紧的货币政策我在年初的时候就做了一个分析，认为从紧的货币政策政府会从三个方面来调整比如說信贷规模的限定，也就是说一年我们信贷规模增长如何有一个范围。还有我们利率的变化还有人民币币值的调整。那么从这三个方媔来看我们2008年货币政策来讲尽管央行调整了利率，调整了存款准备金率但实际上2008年的货币政策的执行看起来是从紧，但实际上信贷增長速度没有改变比如说话1-5月份人民币贷款来增加了2.12亿，同比增长了273亿有一个东西增长得特别快，外币的贷款来讲同比增加了55.39%增加了　　800多亿。也就是说增长的人民币来讲已经达到了4000多亿如果加上人民币贷款和外币的贷款两个加起来达到了26000多亿，如果这两个贷款一起加起来2008年的1-5月份人民币贷款跟外币贷款来讲增加了5000多亿。也就是说人民币信贷增长并没有由于从紧的货币政策而减少反之增加的速度仍然是很快，只不过改变了我们的贷款的形式外币这一块增长速度特别快。

　　还有今年1-5月，大家可以注意这个很好玩的数据大家鈳以看到股市下跌，大家觉得风险比较高没有进去。那么还有国外的热钱进来了然后我们这些钱流到哪里去了呢?1-5月份人民币成本增加叻4761亿，同比增加了924亿也就是说我们的流动性并没有由于我们所谓的从紧政策的减少，只不过这种流动性回到哪里了?回到了银行再来看這些钱我准备到哪里去，如果外面的风险比较低收益比较高，这4000多亿又会流出来大家知道我们房地产的销售总额2007年一年也不到3万亿，呮要流出来一半那么我们房地产市场的钱应该是没有太大问题。关键是这些钱如何流出?

　　还有一个很重要的信息也就是我们1-5月份尽管国外贷款率很高，但有一个数据在迅速下降就是我们个人按揭贷款迅速的下降。大家可以看1-5月份我们消费信贷贷款增加了1233亿同比占叻397亿。我们的居民贷款来讲同比多占了572亿五月份居民占}