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周边配套水平较低 无法与之匹配
来源：新浪房产
作者：陈宏冬
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　　周边配套较完善 缺乏大型高端消费人群
图为项目周边低端配套
　　周边配套相对较完善，项目对面即是北京农商银行、龙福宫酒店、迪亚天天、巫山烤全鱼、老家肉饼、沙县小吃、平乐宾馆和各类烟酒小型超市等。然而，对于这样高档的别墅来说，周边配套设施的整体水平确实多少有些影响了项目高贵的别墅特质。不过除此之外，项目周边商业配套还是相对健全高端符合别墅内高端消费人群的整体水平。项目北边有新光天地、国贸商城、万达新世界百货、百盛等大型购物中心，同时也有美味珍御膳、mLAN&Lounge&Restaurant、中国大饭店、滩万日本料理等餐厅与其一一对应，更彰显了坐落在这一区域所带来的价值。
图为项目周边高端配套
　　对于项目周边的医疗和教育设施还是相对齐全完备的，由于现在人在购房时不单单只是一处容身之所而已，所以更多购房者会关注到小区周边的医疗设施和教育机构是否足够完善，为下一代的教育着想以及医疗养老等问题现在统统都装进了购房者的脑中。毕竟，绝大部分人一辈子只购置这一套房子，因此，在他们的心里肯定会做到最贴切自身利益的选择。但是，对于项目来说，这一切的因素都只归结为一点，这里的房子卖给的是高端消费人群，所以或许此类购房者在周边配套方面并不是太过讲究，因为他们更看重内部的舒适和居住感受。
　　项目紧邻北京工业大学，韵染学府的气质，可是却成为学生群体，仅仅停留几秒中的匆匆风景。缺少高端消费人群是对此地缺乏商业投资价值的一个重要因素，不过对于开发商来说，既然我能造出好房子，肯定就不会担心缺少买家。或许，开发商和老百姓玩的这些种种把戏大家都心知肚明了，但是面对任何人的刚性需求或是改善需求都是无法逃避的热点话题。毕竟在CBD辐射区内找到这样的一套别墅洋房是少有且不多见的，或许这就是它定义的价值所在。
　　以上信息仅供参考，最终以开发商公布为准。本稿件为新浪乐居独家原创稿件，版权所有，引用或转载请注明出处。
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恭喜您，提交成功！我知道有前期费用、建安费用、基础设施、配套设施、土地费用、期间费用这些成本，但还包不包括管理费用、销售费用，特别是相关税金，如营业税、所得税等这些开发费用呢？我看好多资料说的都不一样，有全算的和不算税金的，还分算营业税、土地增值税、使用税，但不算所得税的，有内行给我解答一下吗？（因为算投资利润率等指标需要）
全部答案（共1个回答）
显示，每太看明白。想看看具体的正弦波显示如何操作，非常感激！
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这个不是我熟悉的地区主题分类:市政府公报
发布机构:　中国昆明
发文日期: 15:16
名　　称:【2016年第7期】昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市新建扩建居住区配套教育设施建设管理规定的通知
昆政办〔2016〕90号各县(市)、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发（度假）园区管委会，各直属机构：《昆明市新建扩建居住区配套教育设施建设管理规定》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。昆明市人民政府办公厅日昆明市新建扩建居住区配套教育设施建设管理规定为规范我市居住区配套教育设施建设管理，根据《中华人民共和国义务教育法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《云南省实施中华人民共和国义务教育法办法》、《昆明市中小学幼儿园场地校舍保护条例》等法律法规和相关政策的有关规定，现对我市新建扩建居住区配套教育设施建设管理工作作如下规定。一、&实施范围第一条 &新建扩建居住区指新建改扩建的住宅区、住宅小区，包括商品住宅、保障性住房、城中村项目等。配套教育设施是指中小学、幼儿园。实施范围为全市各县（市）区，各国家级、省级开发（度假）园区。二、&项目管理第二条 &按照《昆明市中小学幼儿园场地校舍保护条例》规定：每0.5万人区域内，设9个班规模的幼儿园，每增加600人，增设一个班的建设规模；每1万人区域内，设立18个班规模的完全小学，每增加600人，增设一个班建设规模；每2万人区域内，设18个班规模的初级中学，每增加1100人，增设一个班的建设规模；每4万人区域内，设30个班规模的高中阶段学校，每增加1300人，增设一个班的建设规模。第三条 &新建幼儿园生均占地面积13平方米、小学生均占地面积20.2平方米、中学生均占地面积25.2平方米、九年一贯学校生均占地面积23.1平方米。第四条 &规划部门提供新建扩建居住区规划条件时，依据控制性详细规划，将教育设施的配建要求纳入规划条件；土地交易部门组织土地出让时，应将规划条件确定的教育设施配套情况、建设移交要求纳入出让条件。第五条 &非营利性教育设施用地原则上采用划拨方式供地，划拨到县（市）区政府、管委会。对城中村改造项目规划明确配建的教育设施，其供地方式按城中村改造的相关政策供地，由开发建设单位代建完成后，移交县（市）区政府、管委会。第六条 &划拨土地成本和校舍建筑成本要纳入居住区开发公建成本，由开发单位负责建设，建成后移交县（市）区政府、管委会办学。第七条 &达不到配套建设教育设施标准的新建扩建居住区，确定规划设计条件前，县（市）区政府、管委会应当明确居住区学生入学及入园整合方案，提出参加招拍挂的企业或单位须服从政府（管委会）教育整合方案和履行教育代建须承担的资金等，经批准后，作为土地出让的条件之一，并写入土地出让合同。三、&建设及移交管理第八条 &配套教育设施应与居住区项目同步规划、同步建设、同步交付使用。分期开发的住宅项目，原则上应与第一期住宅项目同步建成交付使用，若未能同步，须取得县（市）区政府、管委会的书面意见。第九条 &校舍设计方案应符合国家相关规范，满足办学需要，规划部门初步审查时应听取县（市）区政府、管委会意见。开发建设单位在办理居住区项目工程竣工验收备案时，县（市）区政府、管委会应共同参与。第十条 &涉及有配套教育设施的项目，取得规划工程许可证后，规划部门应将审批教育配套设施信息抄送属地政府、管委会。配套教育设施建成后，应无条件移交县（市）区政府、管委会。竣工验收后90天内，开发建设单位和县（市）区政府、管委会按照土地出让合同及有关规定办理设施和档案资料移交手续，签订接收教育配套设施协议书。项目移交后，开发建设单位应当按照保修规定承担保修义务。第十一条 &开发单位应当履行的教育代建资金，由县（市）区政府、管委会根据本地划拨土地和建安成本测算，并负责收取，用于教育事业发展，收取的资金不得挪作他用或偿还债务。第十二条 &开发单位通过招拍挂方式取得经营性土地，服从政府教育整合方案和履行教育代建须承担的资金、责任后，未纳入居住区开发成本建设的教育设施可由开发单位办学，教育设施不得改变教育用途。第十三条 &县（市）区政府、管委会根据布局布点规划，在满足居民子女就近入学（入园）的前提下，对居住区配套教育设施可采取公办、民办、混合制等多种办学形式，满足居民子女多样性需求。四、&监督管理第十四条 &中小学（幼儿园）的选址、规划设计等应当符合国家规划标准和建筑设计规范。中小学（幼儿园）用地周边区域的规划建设应符合国家有关规定，不得影响师生健康，不得妨碍学校的正常教学秩序。第十五条 &开发单位应按照土地出让合同约定的条件，配合县（市）区政府、管委会办理土地、校舍房屋产权证和资产评估报告等相关手续。第十六条 &新建扩建居住区开发项目一期竣工后，未按照建设计划完成教育设施配套建设或缴纳教育代建资金，住建部门不予办理验收备案手续。拒不整改的，城市综合执法部门依据相关规定予以处罚。
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房地产抵押的相关法律规定对估价的影响
来源：233网校&&日&&&【233网校：中国教育考试第一门户】&&
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　　房地产抵押的出现，目的是实现担保的首要功能，就是使债权人在债权债务关系以外，获得一种有利的救济手段，即在债务人不履行债务时，对债权人的一种救济。房地产抵押担保属于经济合同行为受我国相关法律的规范，如《我国民法通则》第7条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序”。我国《合同法》第7条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。《担保法》规定，如果担保合同的内容违法（指违反法律的强制性规范），则合同无效，此时相关的房地产估价同样出现法律问题。& 　　担保法关于房地产抵押方面的违法行为做出相应的规定，以下列房地产抵押的，为违反法律，抵押合同无效：〈1〉土地所有权；〈2〉耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定允许抵押的除外；〈3〉学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，但是如果财产所有权属于学校、幼儿园、医院的非教育设施或者非医疗设施，例如幼儿园的小卖部，学校办的商店，医院办的农副产品基地，是可以抵押的；〈4〉所有权、使用权不明或者有争议的房地产。主要分两种情况：第一种是继承发生后，遗产尚未分割的房地产，此时财产到底归谁所有尚未清晰。第二种情况是有争议的财产，民事主体就财产的归属问题尚未达成一致，有关的司法机关或仲裁机关正在进行司法裁决或仲裁进行期间，而未有终局的处理决定，此时财产所有权人或使用人尚未清楚，故此类有争议的房地产不能用作抵押；〈5〉被依法查封、扣押的或者采取强制措施的房地产；〈6〉有关法律、法规禁止抵押的房地产。如已列入拆迁范围内的房地产。换句话说，以上的房地产不得抵押。另外，对抵押合同的生效也做出规定，即房地产抵押合同自办理登记之日起生效。& 　　《担保法》规定的可抵押的房地产的范围是：& 　　（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；& 　　（二）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；& 　　（三）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；& 　　根据抵押制度的要求，作为抵押物的房地产必须是能够转让的房地产，只有这样才能实现转让的目的，而且，通过对抵押物条件的规定体现了抵押物的法定主义。如果所抵押的房地产是法律规定不能转让的，即使设定抵押权的其他条件已经具备，这种抵押也是无效的民事行为，没有法律拘束力。根据以上原则，可抵押的房地产必须具备以下几个条件：& 　　第一，房地产抵押人对所抵押的房地产必须具有处分权。& 　　第二，抵押房地产必须是法律允许转让的。法律禁止转让的，如土地、国防设施等不得抵押，这类财产不能依民法方法转让所有权，所以不能作为抵押权的标的。& 　　第三，抵押房地产价值应与所担保的债权金额一致，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。& 　　第四，用作抵押物的财产原则上应便于管理和实施。我国《城市房地产管理法》规定，国有土地使用权可以抵押；集体所有土地使用权的抵押，从保护农村土地资源和集体经济的角度出发，农村和城市郊区的耕地、宅基地、自留地、自留山以及无定着物集体所有的土地使用权，不得抵押。另外，以集体所有的土地上的不动产抵押的，在实现抵押权时，不得改变土地的用途。从金融机构角度出发，抵押物是否符合法律规定有房地产行政管理机构、土地行政管理机构进行最后的防范，估价机构与金融机构应对房地产价值的估价过程、方法、估价原则、估价范围、估算价值的最后确定等关键问题严格审核，并对抵押物房地产的土地性质进行确认，以确定抵押权实现时的受偿风险。例如，对于集体所有的土地上的房地产进行估价的估价机构不得采用最高最佳使用原则进行估价，而只能按现在用途进行估价。& 　　对于房地产的一部分是否可以作为抵押物，应以其是否为物的本质上的不可分割部分进行判断。如果为物的构成部分，而法律又要求共同处分的，不得就物的一部分设定独立的抵押权。& 　　前面所涉及的抵押人所有的房屋是指〈1〉私有房产。例如，城市居民个人建造的房屋，自然人、法人购买的住宅、别墅和其他商品房，外国人在我国境内的个人所有、数人共有的住宅和非住宅用房等。〈2〉集体所有房产。例如，乡镇企业的厂房〈3〉企事业单位投资建购的房屋。例如，企业、事业单位自建和购买的工商业用房、职工住房等。根据《城市房地产管理法》的规定：依法取得的房屋所有权可以设定抵押权。& 　　《担保法》关于抵押担保不仅在性质上加以规定，同时在量上也有所要求，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。这样就存在复合抵押的情况，复合抵押在实践中有以下三种形式：& 　　〈1〉同一抵押物向同一债权人多次抵押；& 　　〈2〉同一抵押物向不同债权人分别抵押；& 　　〈3〉因偿还债权所带来的抵押物的余额部分进行的复合抵押。以同一抵押物向同一债权人多次抵押或向多个债权人抵押后，抵押人偿还了一部分债权，增大了抵押物的余额部分，这部分可以再进行复合抵押。& 　　对于同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权实现时拍卖、变卖抵押物所得的价款《担保法》做出如下规定：& 　　抵押合同已登记生效的，按照抵押物的登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。同一财产以登记抵押方式向两个以上的债权人担保抵押的，作为第一顺序抵押登记的被担保的债权，就拍卖、变卖抵押物的价款优先清偿，顺序排在第二的，只能就拍卖、变卖抵押物的剩余部分受偿，依此类推。如几个抵押人进行抵押物登记的时间相同，即抵押物的登记顺序无前后之分，那么就按照被抵押担保的各债权的比例来清偿。注意，在同一抵押物上设有多个抵押权的情况下，惟有第一顺序的债权人行使抵押权，其他抵押权人无权直接行使，只能就第一顺序债权的余额满足自己的债权。估价机构在接受委托方委托对一房地产其余未抵押部分进行抵押目的估价时，一定要考虑上述法律规定对该部分房地产抵押价值的影响。房地产估价人员应详细解读委估房地产权属证书中所记载的抵押情况。& 　　房地产的抵押，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。很明显，登记是房地产抵押合同的生效要件，没有办理房地产抵押合同登记则其不发生效力，抵押权人也无从取得有效的抵押权。因此，在房地产抵押合同已登记的情况下，即使抵押合同缺乏书面形式要件，该抵押合同仍然有效成立并生效，抵押权人有效取得抵押权。在房地产抵押合同未办理的情况下，即使当事人之间已就房地产抵押合同订立书面形式，根据《担保法》第41条的规定，抵押合同并不生效。所以，房地产设立抵押权时，抵押合同的书面形式要求并不是抵押合同的生效要件。
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