别墅的概念、标准与政策
别墅的概念、标准与政策
别墅概念：
别墅(villa)，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所，多建在城郊或风景区。一般独立成栋，但独立成栋的建筑并不一定属于别墅，也可能是普通住宅。国外把独立成栋的建筑划分为house（房子）和villa（别墅）,尽管二者建筑形态基本一样，但Villa一般建在城外的风景区，用作度假休闲使用，而house则多建在城镇内或近郊，包括单门独栋住宅、双户连排住宅、多户连排住宅等，从建筑面积看，house的户均建筑面积一般小于Villa。国内一般讲起来，往往把别墅、联排房子、高档公寓、一般单元楼房统称房子，国外则用villa表示别墅，用house表示独户、联排等房子，用apartment表示成套公寓或单元房。
追溯其起源，别墅并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，&3
世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。近代、现代最具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒·柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。
villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时叫城堡。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是我们现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。我们现在常说的"别墅"，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA。如果直译过来，HOUSE应该是"房子、住宅"；而VILLA才应当是"别墅"，因此国内目前房地产市场中所销售的大部分别墅，并不是VILLA，而是HOUSE。
&&&&&那么，如何区分VILLA和HOUSE呢？简单地说，VILLA是SECONDHOME，即第二居所；而HOUSE则是第一居所，是一个家。在中国的传统建筑中，别墅多数表现为私家园林。它最早在中国就叫"别业"，也就是第二处物业。从这一点来看，中国古代别墅与国外别墅在定义上是一样的。因此，与HOUSE对比，VILLA属于理想，而HOUSE则属于现实。设计HOUSE时，我们想得更多的是布局如何理，分区如何明确，家里要住几口人，东西往哪儿放，车往哪儿停，一切都与锅碗瓢盆有关系--这是居家过日子。而设计VILLA时，最重要的是要看它符不符合我们的理想：如果亲水是你的理想，那么就要看这个VILLA是否跨到了水面上；如果登山是你的理想，那么就可以干脆把VILLA的墙面设计为原来的岩石……偷得浮生半日闲，是VILLA生活的最好写照。所以，HOUSE建在城里或者靠近城区，用于满足常规居住生活，而VILLA则来到了山野之间，用于度假休闲和享受生活和实现理想。
以上是从词典解释或概念探讨的角度，把国内外、不同时期对别墅的定义和理解进行了简单的归纳整理。下面再从现实角度看看别墅的标准究竟该如何掌握，政策又有什么规定？
官方政策：
别墅户均用地量很大，不符合我国的土地和资源国情，也不符合国家的产业政策，因此，从上世纪八十年代后期，国家先后出台了一系列的政策措施，对此类项目进行限制或禁止。1997年《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发〔1997〕11号）明确：禁止征用耕地、林地和宜农荒地用于高尔夫球场、仿古城、游乐宫、高级别墅区等高档房地产开发建设以及兴建各种祠堂、寺庙、教堂。2004年11月，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），明确“继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批。”温家宝总理在2007年的《政府工作报告》中再次强调：特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场等项目用地。
根据上述规定，国土资源部也出台了对别墅、高尔夫球场限制和禁止供地的政策，在2003年前，对高尔夫球场实行限制供地政策，严格限定在符合规划、不占用耕地、不征收农民集体土地范围内。2003年初，国土资源部下发了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》（国土资发〔号），对高尔夫球场和别墅类房地产开发项目实行禁止供地政策。2006年国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录〉和〈禁止用地项目目录〉的通知》，进一步明确将别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目纳入禁止用地项目目录。
应当说国家对别墅和高尔夫球场项目的用地政策是清楚明确的。从目前情况看，基本没有直接以别墅用地供应的情况，但从实际的房地产开发和市场情况看，确实还有不少别墅项目在建设和销售。究其原因，主要有以下几个方面：一是，别墅标准不够明确，一些地方通过规划规避国家供地政策限制，规划意见书确定的用途往往是居住用地，但所确定具体规划指标，如容积率和建筑密度很低，绿地率又很高，给开发商建设低密度、大户型住宅和别墅留下空间。二是，一些地方规划建设指标如容积率等大多限高不限低，对户型面积等也缺乏约束，造成一些开发商自行调低容积率建别墅。三是存在一些开发商为追求广告效应，将高档公寓等高档房地产当作别墅宣传销售。四是一些地方在供地时，规划部门确定的容积率较低，但用途写的是居住用地，国土部门按此条件供应土地后，开发商又向规划部门申请调整规划条件，特别是规划部门通过发放建设用地规划许可证和建设工程规划许可证进一步明确了具体容积率、建筑密度、高度和户型结构，这些指标可能就是按照别墅确定的，因此为开发商建造别墅提供了依据。可以看出，居住用地供应和使用过程中，是否建成别墅的关键就在规划部门确定的规划条件，特别是其给用地者发放的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证所确定的具体规划条件和套型结构。
官方标准：
那么政府有关部门是如何认定别墅标准的呢？建设部是主管全国城乡规划和住房建设的职能部门,其对别墅的界定无疑应该是最权威的。2006年7月，原建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》（建办规函[号）给出了官方标准：
1、几个概念：建筑密度是在一定范围内，建筑物的基底面积与占用土地面积的比例关系；容积率是指建筑物总面积与占用土地总面积的比例关系；套型是指按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
2、住房类型划分：划分为普通住宅、经济适用住房和别墅、高档公寓。
普通住房是指在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面享受国家优惠政策的中小套型、中低价位的商品住房。这类住房必须同时满足三个条件：一是住宅小区建筑容积率在1以上；二是单套建筑面积在120平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。基本特点是土地划拨方式供应，建筑造价和销售价格低于一般商品住宅，适合中低收入家庭购买使用。
别墅、高档公寓是指建筑造价和销售价格明显高于普通住房和经济适用住房的商品住房。别墅一般为独立成栋的商品住宅，建筑密度一般较低，容积率则在1.0以下。高档公寓一般为地处城市较好地段的高层、多层或低层连排式商品住房。这类住房的销售价格均要高于当地同等地段商品住宅平均销售价格的一倍以上。
关于限制供地的低密度、大套型住房标准，该函明确：住宅小区建筑容积率低于1.0的，可视为低密度住宅；对于单套住房建筑面积超过144平方米的，可视为大套型住房。
附：建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》（建办规函[号）
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当代置业十大科技系统 领航北京绝版健康别墅
来源：新浪房产
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图为项目效果图
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)，则以低密、低调、低碳、独栋精装健康别墅的定义，重塑了高端别墅的价值观。用成熟的建筑科技为成功人士打造全家共享的健康生活空间。其独特的&MOMA十大科技系统&的完美应用，彰显了科技建筑的魅力，更是东君府MOMA业主们乐享健康生活的有力保障。
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图为24小时新风置换系统示意图
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4月18日晚，华润置地发布公告称：王石将于日公司股东周年大会结束时，退任公司独立非执行董事一职。
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什么是亚健康？国际亚健康定义：世界卫生组织将机体无器质性病变，但是有一些功能改变的状态称为“第三状态”，我国称为“亚健康状态”。由此，亚健康是指以下几种情况：（1）功能性改变，而不是器质性病变。（2）体征改变，但现有医学技术不能发现病理改变。（3）生命质量差，长期处于低健康水平。（4）慢性疾病伴随的病变部位之外的不健康体征。亚健康是否发展为严重器质性病变具有不确定性。但是，亚健康本身就是需要解决的问题。亚健康的的四点要害1、饮食不合理。当机体摄入热量过多或营养贫乏时，都可导致机体失调。过量吸烟、酗酒、睡眠不足、缺少运动、情绪低落、心理障碍以及大气污染、长期接触有毒物品，也可出现这种状态。2、休息不足，特别是睡眠不足。起居无规律、作息不正常已经成为常见现象。对于青少年，由于影视、网络、游戏、跳舞、打牌、麻将等娱乐，以及备考开夜车等，常打乱生活规律。成人有时候也会因为娱乐(如打牌、麻将)、看护病人而影响到休息。3、过度紧张，压力太大。特别是IT白领人士，身体运动不足，体力透支。4、长久的不良情绪影响。那么我们上海壹非设计就可以在设计中通过一些手段来适当帮助人们摆脱亚健康：1.绿植长期身处电脑辐射和办公室空气污染的环境，很多精英人士和白领的身体状况都处于“亚健康”状态。复印机释放臭氧、电脑的辐射等长期危害办公室职员的健康。俏皮的咖啡木、清雅的绿帝王、飘逸的袖珍椰子……一片春意中，能够很好的缓解“亚健康”的状态2.自然光源远离人造光源，因为它会加重你的心理压力。而自然的日光能够带给你舒畅的身心体验。3.浅色调避免视觉的压力，所以家居设计中尽量选择浅色调，这样能够的很好的养护心情。4.低结构不要用过高的限制来加重居室的负荷，最好都能够降低整体的结构，心理学家表明低矮的结构能够令身心更加放轻松。5.原木材质原木是最好的接触大自然的方式，还有一些棉麻的原生态材质，能够让你回归到最初的状态，放松心情。6.充足氧气源足够的氧气能够让你感觉到更加的轻松，所以敞开居室的墙体，多用开放式的解构会更自然。7.减压配饰香薰灯一类的家居配饰能够很好的搭配这种原生态的居住感觉。8.柔和触感避免使用不锈钢、金属一类的材质，多使用柔和的墙纸或者有触感的面料来装饰家居，会让你更加舒服。9.音乐目前国内外流行音乐疗法，在设计的时候可以适当添加一个有美丽小景的角落，结合一个既能照明又有小音箱的造型灯，旋律中的风景让人的心情安适平静.
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