致远软件协同生态战略起锚，to B市场从此进入“协同+”时代
李克强总理赴中关村调研时指出：期望更多人使用‘CreatedinChina’的手机产品。国产品牌中的佼佼者如联想、小米等也在一步步的快速发展。总理都在力挺国产，隐
　日，致远软件2016年度产品发展及协同生态战略发布会在京盛大启幕。本次盛会以“协同+ 定制未来”为主题，立足“十三五”开局之年，中国经济增长转型的决胜阶段，坐拥大协同联盟，重装发布协同生态链全版图产品战略;旨在帮助各行业企业在新常态下，面对“互联网+”触发的业态骤变，由内至外通盘完善自适应、自进化能力，充分激活全产业间的融合创新提速，开放不同商业环境间的边界壁垒，实现万态共生的“协同+”愿景，定制中国企业的未来。　　据了解，此次发布会上，致远软件宣布千万级注资内购网，正式开启“协同+电商”模式。内购网董事长兼CEO蔡虎表示：“此次A轮融资的完成，标志着‘协同+电商’的跨界融合将创新布局互联网版图，成为协同生态链中2C模式的新兴力量。”同时，包括用友超客、金蝶云之家、SAP、阿里云、同方股份、金山软件、263、内购网、龙芯、中标麒麟、盈世、IMO、帆软、大家社区等在内的协同生态链伙伴悉数到场，并共同启动了致远软件2016年度协同经典案例全国巡展之旅。据悉，本届全国巡展的首站将落户上海，并于3月23日上演，通过“协同+”从思维到模式再到产品应用的落地典范，为处在拐点的本土企业叩开未来生态的进击之门。　　深耕协同生态链，致远软件新战略剑指“十三五”　　本次发布会上，致远软件董事长兼总裁徐石首次提出了“深耕协同生态链”的战略目标，这也是“协同+”理念由思想到行动，由“协同+管理软件”到“协同+生态”模式，由“大协同联盟”向“协同生态链”体系全面跃升的信号。对此，徐石指出：“当前，中国走到了全面转型的历史当口，商业与技术环境的变迁将给中国企业的文化内涵、组织形态、运营机制、管理模式、发展路径引发一系列深刻的骨牌效应，企业融入‘互联网+’业态已成为必然。有些人认为，‘协同+’思维衍生于‘互联网+’，实则不然，‘协同+’恰是催生并孕育‘互联网+’的企业内核。通过“协同+管理软件”的理念模式，穿透企业互联网化的三重境界‘连接、融合、协同’，从而彻底实现传统企业对于‘互联网+’布局的生态支撑。”　　同时，徐石谈到：“在互联网和移动互联时代，致远软件‘协同+’模式以‘连接器、定制器、进化器’为内涵主旨，以移动化、云端化、定制化、平台化、智能化、生态化为主导，通过重构传统企业级应用模式，去边界化跨界创新，实现了企业向高自主和自激励的未来组织形态的自我进化，让灵活多维的自定义未来商业环境成为了现实。”　　产品发展战略撑起“互联网+”业态　　面向“十三五”时期，构建全方位开放新格局已列入规划纲要。我国企业国际化的进程将大幅提速，这也给传统企业的转型“互联网+”提出了更高的要求。基于此，致远软件在产品发展战略上也给予了充分的落地支撑。　　致远软件高级副总裁杨祉雄在会上介绍：“继去年V5协同平台5.6版本发布后，V5平台的6.0版本也将于今年正式发布。自2000年后的第一个十年间，在我国企业由粗放管理向精细化管理转型的进程中，协同软件成为了核心杠杆之一。在‘互联网+’投射出的未来业态下，协同的定义已跳脱出管理软件范畴，而是一个可支撑企业‘互联网+’模式的万物互联的协同生态。”　　致远软件V5协同平台以业务生成器为业务引擎，支持实现用户协同应用的个性化定制，以及协同办公与业务应用的整合;以Cwork、大家社区、Formtalk、我到啦等为代表致远软件云端应用产品和服务，进一步体现了致远软件的云端共生战略，从私有云到公有云、从套装产品到平台级产品+服务、从企业内部协同到软硬一体、内外互通，从to B(business)到to E(emloyee)的管理轻应用生成的“协同生态链”布局。截至目前，致远软件已经拥有超过40000家政府及企业级客户，每天有超过400万用户使用致远软件“协同+”模式下的产品应用与服务。　　致远软件云端发力，协同生态定制新未来　　2015年，致远软件与一众伙伴联手，发起并成立中国大协同联盟。2016年，随着致远软件战略升级，大协同联盟晋级协同生态链，从理念到模式、技术到应用、产品到服务、同业到跨界，上游到下游，伙伴到用户，自生到共生的协同生态拓普矩阵，任意个体和组织都能在致远软件构建的这个协同生态链中随需提取和定制新的商业模式与工具。　　会上，致远软件副总裁、Cwork事业部总经理程强指出：“当前，大众创业、万众创新点燃着每个小微企业的梦想，面对数以千万计的小微企业，致远软件Cwork以协同工作为基因，云物联中心为支撑，充分融入混合云系统，提供了一套可以APP方式灵活DIY业务应用的自由平台，彻底实现了软硬融合、天地互联的自定义协同生态。”　　同时，致远软件副总裁、云智汇事业部总经理李平谈到：“2016年，致远软件还将在云端继续发力，完善公有云体系。以‘云表单、审批通+云端业务生成器、我到啦’为主体，不断孕育符合企业互联网化运营特征的创新云应用。”以此次发布会上首次亮相的formtalk来说，这是由致远软件基于公有云的在线表单设计工具，提供在线海量数据搜集、数据管理和分析服务。丰富的设计控件、人性化的拖拽设计，无需编程，即可根据业务需求，任意搭建出各种数据收集场景，包括调查、报名、登记、预约、调查、投票、日志、订单等等，将自定义发挥到了极致。　　据介绍，目前致远软件已与携程、滴滴，阿里钉钉、金山、云学堂、IMO等广泛跨界整合，融合创新，以“协同+”模式为基础，从“协同+移动办公、+企业商旅、+商务出行、+企业学习、+企业统一通讯、+电商”等多维度切入，相继推出“我到啦、小叮当、微协同”等移动创新应用，不断扩容着协同生态链的服务版图。
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第03版：国内·国际
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巨舰起锚 中国移动领军3G时代
　　从现在起，绵阳移动G3试商用大幕开启，绵阳移动分公司在网络、号段、终端、业务、服务和活动等各个方面都使足了力，铆足了劲，确保客户畅享3G通信时代各项领先业务。　　2G、3G两网融合——三不原则率先领跑　　3G好首先得网络好。绵阳移动于2009年初启动3G建设以来，仅用了三个月就在全市范围内建设了181个3G基站，加上原有2G基站，基站总数已突破1340个，交换机容量近400万户，逐渐形成了以3G技术覆盖主城区、WIFI技术覆盖热点地区和EGPRS（2.75G）技术覆盖广大乡镇地区的全域无线高速网络覆盖。在保障G3基础语音业务的同时，也为手机电视、高速上网等G3服务提供了强劲的网络支撑。　　在3G建设中，中国移动不仅做到了2G、3G网络无缝切换、双网优势互补，而且创造性地推出了“不换号、不换卡、不登记”的“三不”原则，确保2G用户能轻松享受3G服务。　　对此，我国资深通信专家刘启诚认为，中国移动的两网融合和“三不”政策，是国内第一个3G服务策略，引导了市场方向。“不仅有效降低了客户的转网成本，也有助于提升用户对3G的感知，是中国移动的一大创举。”　　产品、业务一起上阵——移动G3全面开花　　在G3启幕之前，中国移动将推出哪些终端备受瞩目。如今谜底揭晓，G3手机、随E行G3上网卡从今日起率先登场，紧接着G3笔记本和G3无线座机等其他终端也将很快与市民见面。届时，随着移动3G终端的全面上阵，绵阳市民将彻底告别网线和电话线，进入无线3G信息时代。　　3G独特的魅力在于它所带来的乐趣、精彩和高速。相对2G来说，3G信息传输速率更快，原来受限于速率的各种信息应用将迅速发展。今日起，中国移动将陆续向个人提供包括视频通话、多媒体彩铃、无线高速上网冲浪、手机电视、无线音乐下载等在内的精彩纷呈的3G生活应用。与此同时，正在抓紧建设的无线应急联动指挥平台、无线视频监控、无线环保监控、无线智能交通、移动办公、无线网络会议、手机支付等一系列基于无线高速宽带的行业应用，对于我市开展无线城市建设、促进信息化和工业化的融合发展，助力绵阳建设通信枢纽，让绵阳的移动信息化水平迈入先进城市的行列，具有十分重要的意义。　　“吉号之最”闪亮登场——全城体验重磅出击　　188号段是开启中国3G时代的先驱号段，加之号码吉利，被誉为“史上最靓号段”，享有“吉号之最”美称（除188外，139、138、158等移动所有号段，均可使用3G业务）。从先前上海、深圳、厦门等地188预约放号来看，用户追捧热烈，号码一直呈热销状况。据悉，绵阳移动188预约选号将于近期推出，喜欢靓号的朋友要关注了。　　绵阳移动已经在市中心临园路、红星街、剑南路等8个主要营业厅建设了G3体验区，方便市民前往尝鲜手机电视、手机网络游戏、手机高速电影、无线高速网上冲浪、无线音乐下载等丰富多彩的3G业务。目前，中国移动通信营业厅已做好全方位准备，3G服务专员已全部完成培训，3G服务专区已全部装饰一新，随时为前来办理的用户提供流畅、高效和便捷的3G服务。　　G3启动&3G手机低价购　　绵阳移动启动G3，联手摩托罗拉、多普达、LG、联想、戴尔推出Ophone手机，独特的开放系统、中国移动独有的手机电视业务、强大的移动办公能力……必将成为玩家新宠。绵阳移动还推出更多3G手机低价购、甚至0元购，满足广大市民需求。　　由听到看“顺风耳”装上“千里眼”　　由听到看，是2G与3G手机的最大区别。如果说普通电话是“顺风耳”的话，可视电话就既是“顺风耳”、又是“千里眼”了。在中国移动通信营业厅G3体验区视频通话,画面清晰流畅，连眨眼的细微动作都活灵活现！　　据移动工作人员介绍，3G上网速度理论值达到了2.8M，在这样的高速下，实时视频功能成为G3手机的一大特色，除了可视电话之外，G3手机还可以举行视频会议、实时播放手机电视、上网观看视频，甚至有望在无线视频监控领域大显身手。使用移动G3，以下功能都已一一实现：出差在外的老张签了个大单，正通过视频会议眉飞色舞的向老板汇报；行驶在一环路上的小刘打开路况视频一看三汇桥堵车严重，立马按手机定位指示绕行；正在上班的黄女士接到家庭安防系统告警，打开手机视频一看，一个笨贼正卡在栏杆中间进退不得，面对闻讯赶来的民警只得束手就擒……　　新锐的终端&引领精彩3G生活　　G3手机很好很强大　　多普达S700，被誉为首部移动3G智能手机。它仍沿用了经典造型，采用500MHz处&理&器&，&搭&载WM6.1的操作系统，内置GPS导航功能……强大的配置和功能令人十分满意，商务领航与3G网络丰富内容相融合，让人们可以在3G领域享受智能的快感。　　联想TD900T完美结合了&TD-SCDMA和&CMMB这两个我国拥有自主知识产权的标准，可以免费接收到CCTV1新闻等多套电视节目和多套广播节目。据介绍，为支持国家创新，只有TD手机才具备CMMB功能。该机拥有200万像素及30万像素双摄像头，具备可视电话、手机电视、自动漫游、自动切换、流媒体高速下载等3G典型应用功能。　　随e行G3上网卡很小很方便　　华为ET128上网卡是今年推出的一款TD-HSDPA/EDGE双模数据卡，其最大下行速率可达2.8Mbps。外观采用U盘设计，与传统的PCMCIA数据卡相比，轻巧、便于携带，即插即用,从固定的单机作战到高速网络扩冲浪，只需要几秒钟的时间。　　G3笔记本很美很时尚　　G3笔记本是中国移动和HP、海尔、DELL、联想、方正等国内外知名电脑商联合开发的便携式电脑。它内置了中国移动3G通信模块，可在3G和2G网络中自由切换，在3G网络覆盖良好的区域无线上网时，速率可达2.8Mbps，切换到2G网络时&，&速&率&可&达460kbps，可轻松体验3G时代的无线上网。它还安装了各种实用办公、娱乐软件，客户通过G3上网笔记本内预装的G3随E行软件，就可随时随地无线接入互联网。　　家庭信息机&很酷很先进　　中国移动隆重推出家庭信息机，进军固话市场。让家庭彻底摆脱了“线”的束缚，免安装，插上SIM卡就可以使用，搬家也不需要更换号码。“家庭信息机”将推出可视电话、视频会议、高速上网、多媒体彩铃、TD彩照冲印等基于TD的特色业务。　　业内人士指出，作为总体规模和运营能力在通信行业领先的通信运营商，中国移动四川绵阳分公司此次启用3G服务，市场前景和发展势头十分强劲———不仅有超强的企业整体实力做保障，还有近300万客户的支持，再加上TD-SCDMA的技术优势，面对3G时代的竞争，必将继续领跑移动通信市场。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（蒲敏）
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百亿公租房基金起锚
本报评论员：贾华杰 宋尧
　　贾华杰 宋尧　　11月16日，公租房投资基金第一次筹备会议，包括全国工商联房地产商会会长聂梅生、华远地产董事长任志强、建银精瑞董事长李晓东、盛世神州投资董事长张民耕以及复地集团执行总裁张春华在内的多位地产界人士与会，一项令地方政府愿意接受、房地产资金投入无政策风险、低收入者安居有望的大型投资安排，由此展开洽淡。　　任志强说，公租房投资基金的主要功能就是要帮助解决地方政府在保障房建设中的资金缺口。全国工商联房地产商会会长聂梅生说，千万不要给政府部门留下房地产商借此圈钱的印象。　　这个由全国工商联房地产商会牵头组建的公租房投资基金，初期计划筹集100亿元，执行机构为商会发起的精瑞基金。　　成立于2004年1月的精瑞基金，在深圳、秦皇岛等地参与了商品房项目的建造，但始终没有成为一个在业内占据主流地位的投资机构。但是公租房基金的倡议，让该基金创始人聂梅生、李晓东颇感快意。被挤压的地产资金投资空间以及地方政府完成保障房的行政压力，正需要一个桥梁连结起来。　　时下，建银精瑞已经对基金的募集运作、退出方式以及其他方面做了详细的设计和分析。方案已经由全国工商联房地产商会上报全国工商联并抄报国家发改委、住建部等。　　而建银精瑞董事长、全国工商联房地产商会副会长李晓东的计划是，即便现在REITs政策没有出来，公租房基金还是要先上马再说。在他看来，预期利润实在可观。　　好时机　　11月16日首次筹备会议临近结束时，聂梅生说，我还是挺乐观的，建银精瑞公司公共租赁房这样一个建议，要马上报给各个主管部门了，要尽快运作起来。　　李晓东说，经过多次研讨，形成了设立方案，并已完成政策、财务、模式的论证，拟采取股份公司制，由建银精瑞及有兴趣参与保障房建设的开发商作为基金的发起人与基石投资人，向不超过200个机构和民间资本为主的社会合格投资者募集人民币100亿―300亿元。按照现行公司法的规定，设立股份公司应当有2人以上200人以下为发起人。建银精瑞执行副总裁姜硕说，我们还希望能够引进保险资金。　　公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，由政府或公共机构所有，用低于市场的价格或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租。　　从宏观政策上来看，从2011年起，无论是中央还是地方，保障性住房的工作重点都转移到了公租房建设上来，北京计划在“十二五”期间，把公租房在保障房中的占比提高到60%左右。　　对此，任志强评价到：“北京市终于认识到，建产权性质的保障房是财政背不起的，建多少都不够。”　　李晓东计划，在未来3年的时间内，在全国各地与地方政府合作，投资建设近千万平方米的公共租赁住房，及时补充各级政府的资金缺口。　　另一方面，一段时间以来，相关部委相继出台有关公共租赁住房建设的优惠政策，11月16日，财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部联合下发的 《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》就提到，允许各地利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。　　在此之前，9月底，国土资源部、住房和城乡建设部所发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》和财政部所发的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》则分别从用地以及税收优惠方面利好公租房建设。　　财政部的文件更是指出，要对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，政策自日起执行，执行期限暂定三年。　　各个部委 《关于加快发展公租房公共租赁住房的指导意见》已经下来了。在任志强认为，“如果按照这个执行的话，我认为力度是很大的，只有25%企业所得税，其他的都已经免了。这点税你们就不要想着逃了。”预期的高收益　　李晓东说，公租房基金方案是按照租金和地价联动的方式来运作的，我们预计的公租房的租金水平在市场租金的60%―80%。　　在房地产商会上报给主管部门的方案中，李晓东按照市场化租 金 水 平 的67.7%计算，预计的年盈利区间在5%―18%。实际上，这样的盈利区间仍属于保守的估计，如果REITs政策出台，公租房基金内部测算的年化收益率为28%左右。　　此外，根据最终退出方式的不同，测算的回报率也有所不同。李晓东说，有三种退出模式：一个是政府回购，一个是市场出售，一个是REITs退出。如果说政府回购的话，基金退出的时候，政府按照自有投资基金3%的年利率回购，算上政府的财政贴息，收益率也很可能高于8%。　　而按照惯例，如果收益率超过8%，精瑞的公租房基金就可以为管理人员提取净利润的10%，作为管理奖励。　　实际上，李晓东的方案中还隐藏了一份最重要的收益，就是15%公建部分。这部分商业物业的出租收入则是成熟REITs的主要收益来源，以在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入。　　李晓东笑说：“公建部分的收益可以跟投资人说，但不会跟官员说。不然，他们会觉得你的收益太高了。”与政府搭伙　　聂梅生说，其实各个地方政府都在责任状的要求之下要建保障性住房的公租房。这部分恰恰是基金能够进入的。　　由于公租房不能通过出售快速回收成本，占压资金较多，导致很多地方政府受限于财力而在公租房建设上有心无力。实际上，北京公租房建设主要采取开发商在商品房小区中按照10%―20%的比例代建，政府承诺定向回购的方式，但这种模式的成本很高。　　北京市住建委公租房发展中心相关人士表示，由于缺乏资金，政府不得不拆借公积金来救急，但使用成本很高。　　7月份，在北京市公布的这三处公租房中，按照资金保本的方式测算，价格最高的丰台区黄土岗项目为每平方米每月30元，即一套50平方米的公租房每月租金就得1500元，与市场租价不相上下。　　这种模式，实际上对承建房地产商造成了成本核算上的困难。会议上，路劲地产一位高管说，这样导致开发商在拿地时财务上不好处理，左右为难。这客观上也降低了该地块的出让收入，对于政府和开发商来说，都不如集中建规模的公租房小区。　　不过，聂梅生强调说，重庆的公租房是政府投资的，重庆政府平均造价是5600元/平方米，如果说采用民间、企业的这样一个公租房基金，造价可以比重庆的少1500多元，约4000元/平方米就可以做下来，而且可以在一线城市做。　　任志强在此次筹备上建议说，我们可以跟地方政府的融资平台合作或者直接找地方政府去谈，地方政府手中有地，但是没钱，“有地出地，有钱出钱”。　　11月19日，北京市住保办常务副主任邹劲松就表示，“十二五期间，将着力加大保障性住房，尤其是公租房的建设规模。除了政府投入外，还将拓展社会资金的投入渠道，包括通过基金公司、REITs、国有资本等方式来落实长短期建设资金。”　　任志强说，运作好的话，可以为北京市解决公租房资金来源的难题。　　当天会议结束的时候，聂梅生说，从与金融部门的交流来看，RE－ITs政策的出台不早于明年年底。在面对部委的时候，我们一定要消除政府对公租房基金的戒心，房地产商不是借此来圈钱的，而是在符合政策宏观走向的基础上，将地产资金导引向较为平稳的方向。
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百亿公租房基金起锚
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【第 37 版:蓝筹地产】
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百亿公租房基金起锚
百亿公租房基金起锚
经济观察报 记者 贾华杰
11月16日，公租房投资基金第一次筹备会议，包括全国工商联房地产商会会长聂梅生、华远地产董事长任志强、建银精瑞董事长李晓东、盛世神州投资董事长张民耕以及复地集团执行总裁张春华在内的多位地产界人士与会，一项令地方政府愿意接受、房地产资金投入无政策风险、低收入者安居有望的大型投资安排，由此展开洽淡。
任志强说，公租房投资基金的主要功能就是要帮助解决地方政府在保障房建设中的资金缺口。全国工商联房地产商会会长聂梅生说，千万不要给政府部门留下房地产商借此圈钱的印象。
这个由全国工商联房地产商会牵头组建的公租房投资基金，初期计划筹集100亿元，执行机构为商会发起的精瑞基金。
成立于2004年1月的精瑞基金，在深圳、秦皇岛等地参与了商品房项目的建造，但始终没有成为一个在业内占据主流地位的投资机构。但是公租房基金的倡议，让该基金创始人聂梅生、李晓东颇感快意。被挤压的地产资金投资空间以及地方政府完成保障房的行政压力，正需要一个桥梁连结起来。
时下，建银精瑞已经对基金的募集运作、退出方式以及其他方面做了详细的设计和分析。方案已经由全国工商联房地产商会上报全国工商联并抄报国家发改委、住建部等。
而建银精瑞董事长、全国工商联房地产商会副会长李晓东的计划是，即便现在REITs政策没有出来，公租房基金还是要先上马再说。在他看来，预期利润实在可观。
11月16日首次筹备会议临近结束时，聂梅生说，我还是挺乐观的，建银精瑞公司公共租赁房这样一个建议，要马上报给各个主管部门了，要尽快运作起来。
李晓东说，经过多次研讨，形成了设立方案，并已完成政策、财务、模式的论证，拟采取股份公司制，由建银精瑞及有兴趣参与保障房建设的开发商作为基金的发起人与基石投资人，向不超过200个机构和民间资本为主的社会合格投资者募集人民币100亿—300亿元。按照现行公司法的规定，设立股份公司应当有2人以上200人以下为发起人。建银精瑞执行副总裁姜硕说，我们还希望能够引进保险资金。
公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，由政府或公共机构所有，用低于市场的价格或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租。
从宏观政策上来看，从2011年起，无论是中央还是地方，保障性住房的工作重点都转移到了公租房建设上来，北京计划在“十二五”期间，把公租房在保障房中的占比提高到60%左右。
对此，任志强评价到：“北京市终于认识到，建产权性质的保障房是财政背不起的，建多少都不够。”
李晓东计划，在未来3年的时间内，在全国各地与地方政府合作，投资建设近千万平方米的公共租赁住房，及时补充各级政府的资金缺口。
另一方面，一段时间以来，相关部委相继出台有关公共租赁住房建设的优惠政策，11月16日，财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部联合下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》就提到，允许各地利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。
在此之前，9月底，国土资源部、住房和城乡建设部所发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》和财政部所发的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》则分别从用地以及税收优惠方面利好公租房建设。
财政部的文件更是指出，要对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，政策自日起执行，执行期限暂定三年。
各个部委《关于加快发展公租房公共租赁住房的指导意见》已经下来了。在任志强认为，“如果按照这个执行的话，我认为力度是很大的，只有25%企业所得税，其他的都已经免了。这点税你们就不要想着逃了。”
预期的高收益
李晓东说，公租房基金方案是按照租金和地价联动的方式来运作的，我们预计的公租房的租金水平在市场租金的60%—80%。
在房地产商会上报给主管部门的方案中，李晓东按照市场化租金水平的67.7%计算，预计的年盈利区间在5%—18%。实际上，这样的盈利区间仍属于保守的估计，如果REITs政策出台，公租房基金内部测算的年化收益率为28%左右。
此外，根据最终退出方式的不同，测算的回报率也有所不同。李晓东说，有三种退出模式：一个是政府回购，一个是市场出售，一个是REITs退出。如果说政府回购的话，基金退出的时候，政府按照自有投资基金3%的年利率回购，算上政府的财政贴息，收益率也很可能高于8%。
而按照惯例，如果收益率超过8%，精瑞的公租房基金就可以为管理人员提取净利润的10%，作为管理奖励。
实际上，李晓东的方案中还隐藏了一份最重要的收益，就是15%公建部分。这部分商业物业的出租收入则是成熟REITs的主要收益来源，以在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入。
李晓东笑说：“公建部分的收益可以跟投资人说，但不会跟官员说。不然，他们会觉得你的收益太高了。”
与政府搭伙
聂梅生说，其实各个地方政府都在责任状的要求之下要建保障性住房的公租房。这部分恰恰是基金能够进入的。
由于公租房不能通过出售快速回收成本，占压资金较多，导致很多地方政府受限于财力而在公租房建设上有心无力。实际上，北京公租房建设主要采取开发商在商品房小区中按照10%—20%的比例代建，政府承诺定向回购的方式，但这种模式的成本很高。
北京市住建委公租房发展中心相关人士表示，由于缺乏资金，政府不得不拆借公积金来救急，但使用成本很高。
7月份，在北京市公布的这三处公租房中，按照资金保本的方式测算，价格最高的丰台区黄土岗项目为每平方米每月30元，即一套50平方米的公租房每月租金就得1500元，与市场租价不相上下。
这种模式，实际上对承建房地产商造成了成本核算上的困难。会议上，路劲地产一位高管说，这样导致开发商在拿地时财务上不好处理，左右为难。这客观上也降低了该地块的出让收入，对于政府和开发商来说，都不如集中建规模的公租房小区。
不过，聂梅生强调说，重庆的公租房是政府投资的，重庆政府平均造价是5600元/平方米，如果说采用民间、企业的这样一个公租房基金，造价可以比重庆的少1500多元，约4000元/平方米就可以做下来，而且可以在一线城市做。
任志强在此次筹备上建议说，我们可以跟地方政府的融资平台合作或者直接找地方政府去谈，地方政府手中有地，但是没钱，“有地出地，有钱出钱”。
11月19日，北京市住保办常务副主任邹劲松就表示，“十二五期间，将着力加大保障性住房，尤其是公租房的建设规模。除了政府投入外，还将拓展社会资金的投入渠道，包括通过基金公司、REITs
、国有资本等方式来落实长短期建设资金。”
任志强说，运作好的话，可以为北京市解决公租房资金来源的难题。
当天会议结束的时候，聂梅生说，从与金融部门的交流来看，REITs政策的出台不早于明年年底。在面对部委的时候，我们一定要消除政府对公租房基金的戒心，房地产商不是借此来圈钱的，而是在符合政策宏观走向的基础上，将地产资金导引向较为平稳的方向。
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