京城楼市涨价急先锋通州一年积压房产市值170亿元
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京城楼市涨价急先锋通州一年积压房产市值170亿元
北京频道 （
09:50:05）
稿件来源：新华网北京频道
&&&&新华网北京５月２５日专电（记者刘德炳）２０１０年京城楼市的涨价急先锋通州区域已经风光不再。据北京房地产交易管理网数据显示，截止到５月２４日，通州最近１年来预售的项目合计为３０个左右，提供的房源套数合计为１０６９５套，而签约套数仅为３０９０套，签约率仅为２８．９％，其中更是有１０个项目签约率依然不足一成。据北京中原地产监测，仅最近一年来库存积压的房源的总市值已超过１７０亿元。
&&&&北京中原地产市场总监张大伟分析认为，房价过高与投资性需求受到抑制是通州区域成交惨淡的主要原因，去年以来很多通州区商品房项目均价都上涨到每平方米２万多元，明显超过了购房者的承受范围。
&&&&北京房地产交易管理网数据显示，截止到２０１０年１０月，通州期房住宅库存为１４５０１套，占全市的比例为２１．５％。而经过最近半年的库存积压，通州商品房住宅库存已经超过２万套，占全市的比例也已经攀升到了近三成。
&&&&对此，张大伟表示，按照以往通州区域项目年均签约的３０００套计算，消耗超过２万套库存，要超过７年，目前来看，通州区域楼市已经开始酝酿调整，一些项目正在降价。（完）
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绿城通州综合体项目京杭广场即将亮相
提要：由绿城集团与葛洲坝地产联手在通州新城核心区打造的高端建筑综合体——京杭广场即将亮相。该项目是绿城继在北京成功打造御园、诚园、百合公寓等众多项目后，在北京运作的首个城市综合体项目，总建筑面积达到28万平方米，业态涵盖大型购物中心、五星级酒店及服务式公寓、5A级写字楼及精装住宅，预计项目建成后将成为通州新城核心区的地标建筑。
　　&&& 由集团与葛洲坝地产联手在通州新城核心区打造的高端建筑综合体——京杭广场即将亮相。　　该是绿城继在北京成功打造御园、诚园、百合公寓等众多项目后，在北京运作的首个城市综合体项目，总建筑面积达到28万平方米，业态涵盖大型购物中心、五星级酒店及服务式公寓、5A级写字楼及精装住宅，预计项目建成后将成为通州新城核心区的地标建筑。　　　京杭广场填补通州空白　　作为北京率先启动的新城，通州目前已经成为居住人口最多、住宅面积最大、与城区沟通最密切的新城。通州的迅速发展，吸引了龙湖、珠江、、远洋、华业等多家品牌相继进入，带动区域住宅产品升级，吸引高端客户群。目前，通州已经改变了以往中低端客户云集的旧面貌，而且，通州新城的愿景更为通州带来崭新的气象，但是，在商业商务配套方面始终是通州发展的短板。　　绿城、、绿地、珠江等房企都瞄准了通州的空白，纷纷拟在通州核心区建造大型商业综合体。日前，由绿城集团与葛洲坝地产联手打造的高端建筑综合体——京杭广场即将亮相。　　京杭广场位于通州区新华大街与新华北路交口东北侧。京杭广场涵盖大型购物广场、精装住宅、星级酒店及酒店式公寓、5A级写字楼于一体，预计建成后将成为通州新城核心区的地标建筑，极大地提升通州新城区域价值。据了解，珠江地产也计划在通州运河商务区打造157万平米绿色城市综合体——珠江·东都国际广场。预计历时5年建成，目前正在规划阶段。万达在通州的项目也在运作中，原计划将于2013年开业。&　　坚持产品主义　　业内认为，一向坚持产品主义的绿城进入通州，将进一步带动通州的产品品质升级。　　绿城进入北京已经近10年了，相比于业内其他的而言，绿城一直显得很“低调”，默默无闻但却精雕细琢地打造着御园、诚园、百合公寓几个为数不多的作品，但绿城的作品在上却得到了消费者的认可甚至追捧，在京的几个项目屡次创造开盘即告售罄的热销局面。据悉消费者对绿城产品最认可之处在于绿城对产品的营造能力及对品质的严格把控，而营造能力和品质把控的根源又在于绿城的企业文化和理念，为了让更多的人了解绿城、感受绿城，绿城集团盛邀北京各大主流媒体朋友，共同零距离体验绿城旗下的优秀楼盘，希望通过媒体人士走入绿城、感受绿城，将绿城的文化及理念传播出去。　　上海·绿城玫瑰园为绿城第三代别墅的代表作品，在文化内涵、规划手法和建筑装饰上传承了三四十年代上海老洋房的艺术精髓，其产品品质与国际一流别墅社区对接，体现了营造国内顶级别墅社区的真正实力，再现当代美国豪宅生活方式，而位于杭州市余杭区凤凰山南麓的绿城桃花源别墅群更如世外桃源一般。　　致力高品质物业开发　　绿城致力于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列；以杭州绿园、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列；以杭州桃花源、青山湖玫瑰园、上海玫瑰园为代表的别墅系列；以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列；以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列；以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、学校等公建项目的开发。自2005年起，绿城参与城中村改造，承建安置房建设，至2010年9月，绿城承建安置房项目总建筑面积超过250万平方米。&延伸阅读
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1月通州房价加速下降16%
作者：邢飞
年通州新建商品住宅和土地成交情况 以上数据统计来源于链家地产市场研究部
　　1月通州房价加速下降16%
　　库存消化达到5年
　　2011年，严厉限购政策下，北京新建商品住宅市场逐渐形成由郊区向城区蔓延的降价趋势。其中，通州作为深度降价的风向标，房价泡沫在低成交下逐渐被挤出。业内专家表示，在庞大库存压力之下，作为调控政策执行力度最大的一二线城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看拐点已经明显出现，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调空间。
　　1月通州房价下降16%
　　成交量和成交价大幅上涨，土地市场竞争激烈，溢价率不断刷出新高，这是北京商品住宅市场在2008年后政策放松后的市场环境。其中，性购房占比高、土地市场交易火爆与高房价互为推手，短期内形成房价泡沫，通州是这一市场形态的典型。
　　2011年在严厉限购政策下，形成房价泡沫的因素被逐渐挤出，特别从8月份开始，楼市拐点出现，通州房价连续4个月环比回落，年底均价达到1.6万元/平方米，在2012年政策继续从严下，房价回落的趋势仍然加强。
　　根据链家地产市场研究统计，2012年1月通州新建商品住宅成交均价为18899元/平方米，同比2011年1月的22526元/平方米下降了16.1%。2008年之后，通州房价实现“三级跳”，从2008年的8000元/平方米左右上涨到2011年的20000万元/平方米左右，增长1.5倍；另外，除了房价增速回落，土地成交受商品住宅市场影响遇冷，楼面价和溢价率大幅降低。
　　链家地产市场研究部冯联联认为，2011年年底部分项目低价入市，短期内形成“以价换量”，业绩增长，为了快速销售，2012年新增项目还将低开。综合来看，年内通州价格或将达到1.5万元/平方米左右，与2011年均价相比，降幅达到25%。
　　库存量消化周期将达5年
　　根据链家地产市场研究部统计，2012年年初，通州新建商品住宅库存在2万套左右。另外，按2011年的成交量计算，销售周期达到5年，远远高出全市平均水平。
　　冯联联认为，前几年为拿地时间，2011年即使土地市场冷淡，成交的土地规划建筑面积也超过了10万平方米，预计2012年新建商品住宅供应量仍会增加。限购政策下，投资性购房和投机炒房被迫退出市场，刚需观望浓厚，这使得曾经的投资热点区域通州遇冷，早期的大量开发演变为当前的库存压力，加速周转，“以价换量”将是2012年的主要趋势。
　　北京楼市 进入下调周期
　　事实上，除了通州外，北京数据显示：截至去年年底住宅施工面积继续上涨，总面积达到了7168.1万平米，即使按照2011年销售量1035万平米计算，消耗在建施工面积需要6.9年时间。
　　库存消耗也成为目前处于调控周期下的房企特别是二三线城市及二三线房企的最大难题。截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2496万平方米，同2011年5月底相比，标杆房企的库存量增加约7成，年底库存压力大增。广州、、杭州、佛山、上海等地的库存量较为集中。
　　北京中原市场研究部分析认为，当前房地产业面临的压力大于2008年。去库存已十分紧迫，2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。楼市从目前数据来看已经进入了明显的下调周期。作为调控政策执行力度最大的一二线城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看拐点已经明显出现，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调空间。
　　本报记者 邢飞
02/09 13:4202/07 16:5201/20 01:4501/16 13:5101/09 07:3101/09 00:0012/26 07:5711/25 02:30
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2011年通州楼市整体价格情况调查分析
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【搜索关键词】：房地产研究报告 投资策略 房地产市场分析 发展前景 竞争调研 趋势预测
中研网讯：
【出版日期】 2011年9月
【报告页码】 350页
【图表数量】 200个
【出版日期】 2011年8月
【报告页码】 350页
【图表数量】 200个
本报告主要依据了国家统计局、国家商务部、国务院发展研究中心、国家经济信息中心、中国房地产行业
【出版日期】 2011年8月
【报告页码】 405页
【图表数量】 200个
　　近日，润枫领尚(楼盘资料 业主论坛) 推出的百套特价房成为了楼市的一大热点。随着楼市调控政策不断深入，作为北京楼市“保险丝”的通州楼市不断有楼盘“跳水”成为了市场的一大看点。珠江拉维小镇(楼盘资料 业主论坛) 、华业东方玫瑰(楼盘资料 业主论坛) 先后“跳水”，通州楼市整体价格拉低至1.5万元/平方米。
　　8月24日，润丰地产在通州的项目——润枫领尚进行了价格调整，推出了100套特价房源，均价1.55万元/平方米，起价1.3万元/平方米。业内人士指出，目前通州楼市的泡沫已经淡化，不少楼盘的价格已经回归到2009年的水平，抄底的时机已经显现。
　　百套“高性价比”房源
　　“1.55万元/平方米，已经是该区域的底价了。”日前，润丰地产副总经理郑德强表示。
　　据郑德强介绍，该项目于5月份取得了预售许可证，推出了3号、4号、5号、17号、18号楼座共计550套房源，入市的价格在1.8万元/平方米左右。
　　“目前市场的整体形势已经显现出了下行的行情，通州楼市降价的压力尤为明显，价格调整是早晚的事。无论是政策压力还是市场压力，通州的房价下调已经不可避免。”郑德强表示。
　　正是在这样的形势下，又恰逢润丰地产十周年庆典之际，润丰地产在8月27日发布消息，将在9月份推出的新房源中选取100套特价房，均价1.55万元/平方米、1.3万元/平方米起。
　　这一消息的发布立刻引起了市场的广泛关注。据郑德强介绍，特价房消息发布后一周的时间内，已经有200多组客户办理了排号手续，现在每天到售楼处咨询的客户有五六十组，周末有100多组。
　　在售楼处，一位正在看房的王女士表示，自己在亦庄工作，一直想寻找一套高性价比的房子。不久前看见了润枫领尚推出了特价房的消息，对比了周边的项目后，觉得一方面，该项目的价格与周边项目的对比有着不小的优势;另一方面，润丰地产几年来在北京市推出的项目品质有目共睹，而且特价房又属于整个组团首期，未来的升值空间很大。
　　更多的购房者则看重了该区域美好的规划前景。项目傍东五环而居，高速主干路网环绕，而随着亦庄线、M12和L5号线的陆续开通，出行更为便捷。此外，北京市规划委员会已经通过沿亦庄线的“一街”与次渠站和换乘站形成的 “两站一街” 重要规划，而以地铁沿线商业街为轴的全新城市核心生活区也将形成，届时将成为北京东南部最具发展潜力的板块。
　　专家分析，领尚所在的城市核心生活区建成后，将与毗邻的亦庄板块、四方桥居住板块成为三大成熟生活区，而通州新城的建成将进一步提升该区域的板块价值。
　　通州楼市已见底?
　　“通州的房价已经降到底了。我就是没有购买资格，要不早买一套了。”不久前，北京市房地产协会副会长陈志表示。
　　据了解，从今年2月份开始，通州楼市的成交量一直在低位徘徊。2月全区还有327套签约，但到3月只有190套签约，4月只有179套签约，两个月跌了45%，可谓“腰斩”。5-6月，通州楼市因为华业东方玫瑰等楼盘入市，成交量才开始出现回升。7月份，整个通州在售的56个项目成交量只有231套。
　　在低量成交的压力下，通州楼市价格不断下调，远洋东方3月底推盘，最低价为1.47万元/平方米;新华联运河湾精装房为2万元/平方米左右;华业东方玫瑰4月底开盘报价为1.8万元/平方米，小户型实际成交价只有1.6万元/平方米。进入7月份后，珠江拉维小镇推出了1.45万元/平方米的特价房、华业东方玫瑰下调至1.5万元/平方米左右。
　　“目前，通州楼市的价格已经回到了2009年的水平，与大兴楼市的价格优势已经逐步显示出来，已跟房山的价格比肩。但是，通州作为最早发展的新城，目前轨道交通、居住品质、商业环境、教学医疗等配套设施在众多新城中都有着明显优势。”亚豪机构的一位负责人表示。
　　伴随着二三线城市限购的扩大，廊坊、燕郊等地极可能成为限购区域。业内分析认为，燕郊是分流通州购房需求的大户，限购范围扩大后，这部分市场需求有望回流通州。
　　另据了解，目前通州新城规划正在如火如荼地进行，多家知名国内外开发商已经进驻通州。但也有不少开发商认为，今年下半年通州楼市确实将小幅下调价格，均价可能降至1.5万元/平方米-2万元/平方米区间。
　　润丰特价房品质不降
　　润枫领尚作为润丰地产在北京开发的第六个项目，于日公开拍卖取得，当时的楼面价格为6746元/平方米。
　　郑德强表示，这次推出的100套特价房，依然延续润丰地产的精品作风，一律采取干挂石材处理，使建筑棱角分明、线条流畅。在北京地区，只有少数几个豪宅项目采用了类似工艺，如位于陶然亭公园边的一瓶以及绿城地产开发的北京诚园项目。
　　据了解，润枫领尚总占地面积约15万平方米，总建筑面积近28万平方米， 由19栋9-18层的板楼组成，容积率仅为2.1，户型涵盖了50平方米-170平方米的主流户型，整体采用了托斯卡纳风格的建筑形式。
　　此外，领尚项目在园林方面别具一格。依照以人居为本的理念，整个小区形成一南一北两条景观主线。在核心景观区规划水系，有效改善社区内部小气候环境，并种植多种乔木、灌木，地形构筑合理。
　　据了解，目前润丰地产已经在北京开发了润枫德尚、润枫水尚、润枫欣尚、润枫锦尚、润枫嘉尚、润枫领尚等6个项目。干挂石材外立面成为了润丰地产在北京楼市的一张名片，在许多购房者心中成为了品质的象征，体现了润丰精耕细织、打造百年建筑的决心。
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