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黄夕明与毛春芳、许家英农村房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2013）安南民初字第0190号原告黄夕明。原告毛春芳。委托代理人冯香琪。被告许家英，委托代理人吉勇。原告黄夕明、毛春芳与被告许家英农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法先由代理审判员殷程鹏适用简易程序独任审判，于日第一次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，组成合议庭于日第二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告毛春芳及两原告的共同委托代理人冯香琪，被告许家英及其委托代理人吉勇到庭参加诉讼。第二次庭审，原告黄夕明、毛春芳及两原告的共同委托代理人冯香琪，被告许家英及其委托代理人吉勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄夕明、毛春芳诉称：日，原告毛春芳与被告许家英签订农村住宅用房买卖协议一份，原告毛春芳将其夫妻共同所有的座落于海安县南莫镇南莫村14组9号的三间二层楼房卖给被告许家英。对她们之间的买卖行为，原告黄夕明并不知情，且未征得南莫镇南莫村集体经济组织的同意，更未办理房屋所有权及宅基地使用权变更登记等有效手续。被告许家英作为南莫村集体经济组织之外的人，与两原告不属于同一个集体经济组织，依照我国现行法律法规规定，其不具有对本地农村房屋的买受权，且该买卖行为因原告黄夕明不知情，侵犯了房屋共有人的共有财产权。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，具文起诉，请求法院判令原告毛春芳与被告许家英签订的房屋买卖合同无效，被告许家英将房屋返还给两原告所有，本案的诉讼费用由被告许家英负担。被告许家英辩称：双方之间的房屋买卖合同有效。1、原告黄夕明参与了大部分卖房过程，被告与两原告约定了签约日，在签约当日，为了买卖谈成，黄夕明还热情款待了被告及在场的见证人，并亲自下厨准备午饭，直至赶去海安上班。2012年12月，原告黄夕明的父亲过一百周岁，两原告向被告借了房子做斋事，当天原告黄夕明还和邻居发生了纠纷。且买房子之前是跟原告黄夕明谈的，房价也是原告黄夕明讲的。故原告黄夕明不知情的说法不成立。2、签约后，两原告交付了该房屋，被告也实际入住一年半多，原告黄夕明现在说不知情，有违常理。3、两原告处分自己名下的财产，无需征得村集体组织的同意，对于未办理房屋所有权及宅基地使用权变更登记并不影响原、被告之间的买卖行为的成立及有效性。原、被告之间买卖农村房屋的行为，并未违反法律或者行政法规的禁止性规定。未办理产权及使用权变更登记，不影响合同成立并有效。4、本案被告虽为涉诉房屋所在地集体经济组织之外的人，但并不影响其购买所在地的私有农村房屋，其所购买的是房产，该行为国家并无禁止性规定，且被告也是农村村民。5、该起买卖行为，两原告均知情并促成交易的达成，二人有完全的处分权，二人对其名下的私有房屋作出了出卖的一致意思表示，被告与其之间的买卖行为，并不侵害其他人的共有权益，理应有效。故请求法庭查明事实，驳回原告黄夕明、毛春芳的诉讼请求。经审理查明：黄夕明与毛春芳系夫妻，二人在海安县南莫镇南莫村14组9号（原海安县南莫镇铁索村4组11号）自建两层8间住房一处，办理了村镇房屋所有权证与集体土地使用证【苏海集用（1999）字第号】。许家英长期在上海打工，有两个侄子分别落户在海安胡集和邓庄，其想在南莫买一套房屋居住，适逢黄夕明、毛春芳有卖房意愿。日经人介绍，许家英至黄夕明、毛春芳家看房，双方就涉案房屋买卖达成初步意向，许家英向毛春芳交付1000元押金。日，黄夕明、毛春芳与许家英相约至黄夕明、毛春芳家中商谈卖房事宜，双方均各自请了亲朋、好友、乡邻予以见证，黄夕明、毛春芳并备以酒菜款待。后因黄夕明中午赶往海安上班，由毛春芳作为甲方（卖方）、许家英作为乙方（买方），就上述房屋签订《卖房协议》，双方约定：“1、甲方现将3间上下二层楼房卖给乙方。2、甲方保留一张床、一点方桌、四张大橙所有，猪圈、橱房、厕所归乙方所有，蚕室归甲方所有，甲方不用时，归乙方所有。3、四址：楼房后墙北东边3m，西边2.7m，橱房东河边，楼西圩底，楼南河沟边。4、如遇国家、集体需要拆迁，由甲方帮助乙方办理相关手续，房产拆迁补助费用归乙方所有（按甲方人口规定安排）。5、乙方服从当地管理，但不享受任何待于。6、房款一次付清。此协议一式叁份，甲乙双各持1份，见证一人1份。签字生效。甲方：毛春芳，乙方：许家英，日。”同日，双方至海安县南莫镇法律服务所办理见证，由海安县南莫镇法律服务所于该协议上加盖见证专用章，法律工作者钱玉明加盖个人印章，对该份协议予以见证。后许家英给付了毛春芳买房款，毛春芳出具收条，载明“今收到许家英购房款柒万贰仟陆佰元整。收款人：毛春芳，二O一一年十二月二十八日。”同时出具承诺一份，载明“本人在路西的两块承包地自愿无偿给许家英耕种。承诺人：毛春芳，二O一一年十二月二十八日。”当日，毛春芳将上述房屋的钥匙交给许家英，许家英居住、使用该房屋至今。现黄夕明、毛春芳以出卖房屋未经黄夕明同意，侵犯了黄夕明的共有权权益，且许家英并非本集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为违反了国家禁止性规定为由引发诉讼，请求法院确认原告毛春芳与被告许家英签订的房屋买卖合同无效，被告许家英将房屋返还给两原告所有。另查，许家英户籍地为陕西省平利县三阳镇天池村9组，其已将户籍地房屋卖与他人。黄夕明、毛春芳将涉案房屋出卖后，一直居住在海安县海安镇海洲花园。上述事实，有建设用地规划审批表（NO.0011299）复印件、江苏省村镇建设许可证（苏NO.9415405）复印件、海安县村镇私有房产所有权登记申请书（复印件）、集体土地使用证【苏海集用（1999）字第号】、村镇房屋所有权证存根（字第号，复印件）、卖房协议、收条、承诺书、平利县三阳镇天池村村民委员会出具的证明、原、被告当庭陈述、证人到庭作证的证言等在卷佐证。本院认为：公民的合法权利应予保护。两原告将其所有的位于海安县南莫镇南莫村14组9号（原海安县南莫镇铁索村4组11号）的住房卖与被告，并由原告毛春芳与被告签订了卖房协议，后两原告与被告分别按协议约定履行了各自的义务，但该房屋为两原告在其宅基地上自建的农村房屋，被告户籍地为陕西省平利县三阳镇天池村9组，与两原告非同一集体经济组织内部成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且即使本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效，本集体经济组织以外的农民房屋买卖应当认定无效。故两原告请求判令原告毛春芳与被告签订的房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。两原告有出卖自有房屋的意愿，被告亦有买房居住的意愿，双方经人从中介绍，达成房屋买卖合意，系当时双方的真实意思表示，双方也按卖房协议中约定的内容履行了各自义务，后该房屋一直由被告实际居住、使用至今。现两原告主张当初签订卖房协议时，原告黄夕明不知情，均为原告毛春芳一人自作主张，且该卖房协议违反了法律法规的强制性规定属无效合同，要求撤销签订的卖房协议，被告向其返还房屋，两原告的行为明显违反了诚实信用原则。卖房协议虽由原告毛春芳一人与被告签订，但从庭审中原、被告的陈述以及证人出庭作证的证言，本院确认原告黄夕明对卖房一事应知晓，并且同意出卖房屋，理由如下：（1）双方买卖房屋经历了中间人介绍、被告看房、给付订金、双方商谈并请人见证房屋买卖、至南莫法律服务所见证等过程，时间跨度也较大，且卖房这么大的事情，原告毛春芳不会也不可能不跟原告黄夕明商量或告诉他听一声，自己一人就将居住的房屋卖与被告，此不合正常思维逻辑，更不合情理；原告黄夕明在从中间人介绍至办理卖房协议见证这么长时间里，听不到一点房屋买卖的风声，犹如生活在真空里，更不现实；（2）被告系外乡人，到本地来人生地不熟，房屋买卖当日，除了亲戚、朋友外，其难以请到当地村干部、乡邻前来见证。而房屋买卖当日，除退休村干部严茂圣到场外，妇女主任毛金芳亦到场，另据严茂圣庭审中证言，当日其是受原告黄夕明邀请对卖房进行见证，村支书和村委会主任亦由原告黄夕明相请到场拟予见证卖房事宜，由此可以确认原告黄夕明对卖房系知情，并且是同意出卖其房屋的；（3）两原告声称卖房协议上只有原告毛春芳一人签名，原告黄夕明未签名，系不知情，其卖房当日未签名就离家，正是因为不同意卖房。庭审中，经过对三名证人询问，三名证人证言均陈述原告黄夕明未签名就离家，是因为中午要赶去海安上班，因卖房协议未能定稿，等不及签名。若果真如两原告所说，原告黄夕明系不同意卖房而故意离家，事后其不可能不过问此事，而在知道原告毛春芳已将房屋卖与被告后，其不可能主动搬出去居住至今，方向法院起诉，要求确认卖房协议无效。根据其自称不同意卖房的主张，按照正常的思维逻辑，在毛春芳卖房后即应寻求法律救济途径，然未在法律规定的时间内行使撤销权，却一直等到现在方起诉要求宣告合同无效，正是因为当初其是同意卖房的。综上，应可确认两原告当初是一致同意将房屋出卖给被告的。被告购买两原告房屋目的是用于生活居住，其向两原告购买了房屋后，已将户籍地陕西省平利县三阳镇天池村9组的房屋卖与他人，其在原户籍地也已无房屋居住。为证明上述事实，被告向本庭提供了陕西省平利县三阳镇天池村村民委员会出具的证明。对该份证据，两原告仅口头对其真实性简单抗辩，未能提供任何书面证据予以反驳，对两原告的抗辩，本院难以采纳。农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无须他人（包括宅基地所有权人）的意思表示。随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为一经发生法律效力，能否撤销，将取决于买受人的态度。根据“房地一致”原则，出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求。故两原告要求被告返还出卖房屋的诉求，本院不予支持。但买受人并不因买受房屋必然享有原宅基地使用人的权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告毛春芳与被告许家英于日签订的《卖房协议》无效。二、驳回原告黄夕明、毛春芳要求被告许家英返还位于海安县南莫镇南莫村14组9号（原海安县南莫镇铁索村4组11号）房屋的诉讼请求。案件受理费1696元，由原告黄夕明、毛春芳与被告许家英各半负担848元（被告许家英应负担部分已由两原告代垫，被告许家英于本判决生效后十日内将此款给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1696元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：）。审　判　长　　袁慧剑代理审判员　　殷程鹏人民陪审员　　李永富二〇一三年十二月十二日书　记　员　　吴　霞附：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款民事诉讼应当遵循诚实信用原则。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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