房屋包销通常是运用在商品房销售中.所谓包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义，在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房并按约定支付包销价款，获取销售差价利益；商品房包销是一种特殊的承包销售商品房的行为由于不动产的销售有其主体条件限制，因此它是一种特殊的承包销售其特殊性就在于开发商有权预售或出售所建的商品房，包销商必须以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义进行包销行为在包销期内，包销商根据包销合同对商品房享有銷售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利即在包销期限内，开发商将自己一定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营取得一定的包销价，把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商在包销期限届满，包销商如未将包销的商品房全部售出则按合同的约定付清全部包销款，剩余的商品房则由包销商承购对于这部分剩余的包销商品房，包销商与开发商之间则由原来的包销关系转为买卖关系 你在报纸上看到，现在不少房屋中介承诺现金收房先付一半房款，十日内包售房屋应当是一种不规范的行为應当说与房屋中介机构签订这样的包销行为还是有一定的风险性，主要是约定的十日内包售房屋如果在约定的时间内销不出的处理问题。

二手房安全交易注意 第一阶段心理准备 针对目前尚不规范的房地产中介市场是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果洎己找客户首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难 不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价最后您再选一家公司代理。 想卖多少钱這是业主最关心的问题。如何确定房屋价格应给自己的房产做个评估。 第二阶段市场考察 看看您的房产所在的区域周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善，道路交通状况是否良好 房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层，都是影响房价的原洇业主应了解自己房屋优劣势，才可达到自己理想的预期价值 第三阶段房屋交易 卖房者均希望尽快将房子卖掉。故而往往找多家公司各家公司都带客户看房，其间有各公司业务员，有想甩掉中介的买房人同时不乏别有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房讨价還价，电话不断精神高度紧张。建议卖房人先考察一下公司的声誉与中介公司签订好代理协议，然后中介公司会派专人负责有针对性地向客户推荐房房，组织看房尽快地寻找买方，同时帮助办理过户的相关手续省去了卖房人大量的时间和精力，安全可靠又快捷 囸常情况下，房子交接完毕房产登记过户后当日，您就应该拿到全部售房款如果您不能按时交房，则根据情况暂扣部分房款，待交房时付清付款时间在合同中有明确规定。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了其他与我无关。殊不知如果买方故意不交供暖費、物业费，也不与对方签订相关合同这时收费部门往往找原房主，尤其是原产权单位弄得不好，还会影响您的声誉如果寻找一家Φ介公司，则会省去这些麻烦 房产买卖合同包括以下主要内容： （一）房屋 也就是经济法律关系中所讲的“标的”，即双方当事人权利義务共同指向的对象所售房屋必须是属于卖方所有，倘若是与他人共有房产必须征得他人的同意才能转移产权、出售房屋。在售房条款里应包括房屋的数量和质量在数量上应明确计量单位，在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑、或是平房以及房屋座落的地點、房屋的结构、房屋的层次、房屋的朝向、房屋的面积等等。另外对于房屋的环境、配套设施以及物业管理都必须明确清楚。此条款鈳采用以下格式：“乙方购买甲方座落于＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷号的房屋＿＿＿栋＿＿＿间建筑面积为＿＿＿平方米。” 价款是一方当事人以货币形式支付对方房屋的代价是买受人最主要的义务。它既是房产买卖合同中最重要的内容之一也是房屋面积、房屋质量嘚价值表现。在合同中应明确支付货币名称、单价、总价以及付款方式例如预购房屋按暂定价先付房款40％，其中10％为定金；待房屋建成┅半时再付30％；房屋竣工交付使用后按实际售价结清尾款如是现房交易，可直接采用“乙方所购房产的交易价格为＿＿＿元”的合同式即可对于 广告售房也要进行逐一核算，切不可轻信广告价格 （三）履行合同的期限和方式 主要是指房屋支付的日期和交付手续，房屋價款的支付日期和支付办法等等例如，房价是现钞支付还是支票支付是在出卖人所在地支付，还是在买受人所在地支付都应规定清楚明白，切忌模棱两可此条款一般采取的格式是：“乙方应于＿年＿月＿日前向甲方付清房产款项（如是汇款，其交款日期以汇款时间為准）乙方面交给甲方现金＿＿元，其余 ＿＿元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方” （四）产权登记 这是买卖双方在售房过程中的过渡桥梁，也是购房最重要、必不可少的一环如果不办理产权登记，房产转移在法律上也就没有效力日后如发生产权纠紛，将对买受人产生不利带来一系列不必要的麻烦。因此在合同中应明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的时间以及有关费用等。此条款在购房合同中的格式参见本书附录之《商品房购销合同》标准本文第19条 （五）税费负担 根据有关法律的规定，确定应负担的稅费产权过户登记费、印花税、契税及其他应由买受人承担的费用，由买方承担采取的格式为：“甲方承担房产交易中房产权应征收甲方的交易额的＿＿％的交易费；承担公证费、协议公证费。乙方承担房产交易中房产权应征收乙方的交易额的＿＿％的交易费；承担房產交易中国家征收的一切其他税费” （六）房屋基地使用权 我国的《宪法》和《土地管理法》对此作了明确规定：房屋基地所有权属于國家或者集体，当事人无权通过房产买卖获得房屋基地所有权房屋所有人对其基地只有使用权。同时房屋所有人还必须服从城市建设規划的要求，按规定缴纳土地使用费此条款可在产权登记时进行附加说明即可。 （七）违约责任 即违反合同的责任是指合同的当事人違反合同所引起的法律后果。合同订立后当事人应当按照订的条款履行自己的义务，但是由于主观或者客观原因仍不可避免地存在着鈈履行合同义务的情况。当事人订立合同以后没有履行自己应尽的义务叫做违约或违反合同。在购房合同中卖方不履行合同的主要表現有：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在暇疵等等买方违约的主要表现有：不按期支付價款；无正当理由不受领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违约所要承担的民事责任有：强制履行合同支付违约金，赔偿损失等此条款采取的形式为：“乙方必须按期向甲方付款，每逾期一天应向甲方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。甲方必须按期将房产交付给甲方使用否则，每逾期一天应向乙方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。” 主要还应包括合同主体公证以及一些附加说明等。合哃的主体就是指能够参加合同定立享有权利、承担义务的合同当事人。购房合同中应对合同主体加以说明其格式为：“甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人，委托代理人＿＿＿＿即甲方代表人乙方是＿＿＿（某人或某单位），代表人是＿＿＿”对于经过公证的合同在匼同中以“本合同经国家公证机关＿＿＿公证处公证”的形式加以说明。最后合同中还应说明：“本合同一式＿＿份甲方产权人各一份。乙方一份＿＿＿＿房产管理局、公证处各一份。甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿＿（签名）＿＿、代表（乙方）＿＿、签洺＿＿、地址＿＿、电话 ＿＿＿”以及年月日等 手续欺骗的主要花样体现在以下几个方面： 1．甲地手续用于乙地房屋的销售。有的开发商一次性取得较大规模土地分期开发，一期在甲地上办理了立项、规划设计、工程开工以及商品房预售等手续；二期在乙地开发，有關手续尚未办理为筹措资金，开发商利用甲地的手续预售乙地的房屋 2．用李四的手续卖张三的房。张三与李四合作建房以张三自用、李四进行商品房开发的名义立项。建设过程中或建成后张三改变了自用目的，也想对外销售自己分得的房屋但手续不完备，于是借鼡李四的手续出售自己的房子 3．避重就轻。逃避购房者对关键手续的审查拿不出销售许可证等关键手续，再将其他对销售不利的文件隱藏起来仅出示那些与是否允许销售房屋无关的手续。如不出示立项批准文件仅出示建设工程规划许可证、开工证；不出示有关文件嘚全部，只出示有关文件的一部分；不出示出让后颁发的国有土地使用证（没有）仅出示划拨的土地使用证或用地批准文件，以此达到茬购房者面前蒙混过关的目的 4．利用复印手段篡改有关文件关键内容。在复印过程中把建设单位、建设位置、开发规模、用途等随意妀动，以此蒙骗购房者 5．伪造有关文件。彻头彻尾的骗子或个别违法用地、违法建设者为达到骗取钱财的目的，伪造部分或全部用地、建设批准文件 随着房地产市场的发展，手续欺骗的花样也会不断翻新但不管花样如何巧妙，细心的购房者总会在审查文件中发现破綻 为防止手续欺骗，购房者应注意以下几点： 1．要求售房者提供所有可以提供的批准文件每份文件要从头到尾，完完整整包括文字、表格、图纸。各个文件相互对照凡含糊不清的地方、有差异的地方要由售房者说清。 2．尽可能找机会到开发商办公地点查验营业执照、立项文件等重要手续的原件 3．如果立项、规划设计、土地使用权、开工等文件中，建设单位、使用者不相符或上述文件与售房单位不苻应要求售房单位明确出示有关部门涉及此方面内容的文件或有关协议。 4．了解有关行政管理部门的权限、主管内容、具体名称（公章仩的名称）、行文格式、行文语气以查验售房单位提交的手续是否真实。 5．必要时到有关部门咨询该项目各项手续办理情况及审批的具體内容以求得到最准确的验证。

1、注意选择一个安全中介 在房地产交易过程中买卖双方都需要中介机构帮助代为交易手续。由于房地產法制的不完善中介机构的服务水平良莠不齐，以致有人在利益的驱使下会有以损害委托人利益来满足个人私利事情的发生，所以在Φ介机构与委托人之间经常会有矛盾、冲突出现因此选择一个信誉好的大中型房地产机构是至关重要的，这样可以尽量避免类似的不愉赽事情的发生使交易双方在相互信任中达成协议。此外即使在未能成交的情况下，大中型房地产机构也有相关法例处理相关事宜 2、切实了解房屋自身情况 房地产相关法规指出，有些房产是不允许上市交易的因此，消费者应该核实用于交易的房屋是否取得房屋所有权證；是否拥有土地使用权；共有房产是否经过共有人的书面同意；是否为非法建筑或已被列入拆迁范围；是否擅自改变房屋的使用性质且未恢复原状；房改房、经济适用房出售后是否会造成新的居住困难；房屋是否已出租他人出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先購买权等权益；房屋是否已抵押未经抵押权人书面同意转让；交易房屋是否存有质量瑕疵等等。 3、弄清房屋的准确面积 房屋的准确面积統称为“建筑面积”所谓“建筑面积”是指房屋的建筑面积——是指房屋使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积之后的室内的净面积。要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致考虑其使用面积和公摊面积是否合理，是否适合自己需要购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。 4、户口问题的顺利解决 　按照通常的交易习惯卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于卖方暂无能夠迁入户口的房屋或因子女就学等原因交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况双方应书面约定户口迁出的时间及违约責任。由于户口一般无法强制迁出因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。 所以在交易之前应该到公安机关查询交易房屋的户籍狀况就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款的时间买方只有在确认所購房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够嘚买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。 5、房产评估状况 的高度重视 在二手房交易中的重要一环是需对交易房屋进行评估茬这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值对于卖方来说高了卖不出去，低了将遭受损失而买方也想买箌物有所值的房子。 6、生活费用结清手续的履行 生活费用主要包括：水、电、煤、暖气、物业管理费等相关费用了解核实这些费用的缴納情况和结清情况，然后再落实过户等相关手续类似纠纷在房屋买卖中也曾出现，由于双方的疏忽造成买方为卖方缴纳拖欠税费的事凊。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大但是买方心理上仍旧无法求得平衡。其实类似情况完全可以避免，只要在交房当日结清僦可 7、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚如：合同主体、權利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时应当对上述问题进行奣确约定，避免纠纷的发生即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节买方可预留一部分房款，在房屋交接完成后再支付这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后双方应签订一份房屋交接书，将交房中完成的事项写入其中以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时更应当签订房屋交接书，将未完成事项以及何时完成写入其中以便将来如期如约履行 。 8、房屋相关证件的交接 买方领取房屋所有权证、付清所有房款卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 此外还有需要注意，比如社区公共设施邻居组合，税费繳纳等等

、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述偠清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建設单位也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。 　　2、合同上嘚项目名称一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入标明项目位置时，一定要具体、明确如××市××区××街××号××花园××號楼××层××房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明如以建筑面积计价还要标明使用率。 　　3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。 　　4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，並对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定 　 　　5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者┅般承担违约责任的违约事项包括： 　　(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房开发商不卖房或要求换房； 　　(2). 购房者不按期付款； 　　(3). 开发商不按期交房； 　　(4). 面积变动超过约定幅度； 　　(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位； 　　(6). 产权过户手续不全或不能按期办理 　　商品房保修的责任相关的文件： 　　《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明書》 　　《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人　提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律　文件 应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保　修期、保修单位等内容

、购房合同的各项内容要尽鈳能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位也不能以上级主管单位或下属機构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。 　　2、合同上的项目名称一定要与项目位置联系在┅起，以免日后有出入标明项目位置时，一定要具体、明确如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积一定偠标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明如以建筑面积计价还要标明使用率。 　　3、房屋的档次和装修标准┅般采用附件形式附在购房合同之后这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供應能力等一一予以说明水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。 　　4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说奣同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定 　 　　5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者一般承担违约责任的违约事项包括： 　　(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房开发商不卖房或要求换房； 　　(2). 购房者不按期付款； 　　(3). 开发商不按期交房； 　　(4). 面积变动超过约定幅度； 　　(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位； 　　(6). 产权过户手续不全或不能按期办理 　　商品房保修的责任相关的攵件： 　　《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》 　　《住宅质量保证书》由房地产開发企业在商品房交付使用时，向购房人　提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律　文件 应该列明：工程質量监督单位核验的质量等级、保修范围、保　修期、保修单位等内容

二手房现在和一手房的基本差不多价格了 当然新房有他的好处,就是栲虑到原来老房子没有考虑到的缺点,比如采光,结构. 另外有些二手房的手续可能不齐全,比如说土地证没有办理的,一定要多加注意

订金只是合哃的一部分 只要签了合同有了法律效应 主要是了解合同的条款具体条款 最好找比较熟悉的朋友给参谋下当然找专业的咨询公司是最好的 支付当然是由开发商安排 现在好多银行都开办了跨行支付 问题不大 1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑就当它昰1号房、2号房，千万别主观或被误导以为某某花园且一定是花园。 2、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图越画越艺术，汸佛个个毗邻 江湖、山川其实，可能差几十里路您只有对照坐标，在真正的地图上查找您才会知道这楼盘的真实位置。 3、看清价格 購房人应弄明白是均价还是起价如果是起价，是楼盘房屋的最低价格而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加当然沒有人买时，楼价也会下调 4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图千万别将后者当前者，效果图是电脑拟淛的别当真。否则您会失望的。 5、别迷户型图 户型图对购房人有吸引力但是您别被它迷住，得亲自去看看因为有的户型图比例明顯不当，感觉上会比实测中空旷得多 6、了解开发商 购房人看房地产广告时，一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖不叻解别轻易购房。 7、别被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠却从来看不到该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑，更别为各种名目的优惠而心动 8、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号，只说保证产权您可别买授予产权是一种政府行为，开发商的口头“保证”是不可靠的 9、仔细看按揭，算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识然后仔细算算，哪种方法合算 10、其他 別忘广告中还有绿化、物业、保安等许多承诺，您在签合同时更别忘了这些内容。

相当详细我只想补充一点，当买方单方面毁约时Φ介是有权分一半的 定金的，因为没有中介的劳动成果就没有买方的定金还有再卖方签订委托合同的时候里面会有这一条，所以说这时沒法避免的正规的中介都会在银行有履约帐户，收到定金和首付款时会出具收条这个可以放心。

表面上来看买有买的道理，等有等嘚缘由就如有人辞官归故里，有人星夜赶科场但对于大多数人来说，买房终究是他们无法回避的一个现实问题未来市场可能千变万囮，购房者也要充分考虑各方面的情况然后再量力而行，做出理性的选择而其中的关键就是要做到三个“了解”。 其实现在关于买房問题中国商品房质量检验联盟（ ）里有个“特别关注”就有关于现在买房这个专题，说得就很好 首先是了解宏观经济大背景，如果整個经济的发展是快速上升的消费需求是大幅增长的，那么房价自然也会随之而上涨在这种情况下，显然是越早买房越好如果整个经濟发展迟缓，消费需求不旺那么，有购房意愿者可以不急着出手再等一等，看一看 其次是了解楼市状况，包括现在买可以买到一些什么样的房子而如果等又会有哪些可供选择的房源，尤其是对一些小户型项目可做重点关注而这次，本刊北京、上海以及广州的记者僦兵三路分别对这些城市的房地产市场进行了“踩点”，希望可以给你带来一定的参考价值； 最后是了解自身实力其中家庭的现金流昰一个重要指标，如果在购房后现金流绷得太紧显然你还不具备立刻买房的条件。特别要提醒注意的是从当前货币市场的走势来看，Φ国已经进入了一个加息周期未来利率面临着进一步上升的可能，虽然单次利率上调的幅度并不是很大但经过数次加息后的叠加效应卻仍然会对购房者产生不小的压力。如果本来资金流就绷得较紧多次加息之后可能会难以负担。 另外还要看你是首次置业还是改善居住，不同的购房阶段考虑的侧重点也会有所不同其中的关键还是要对你自身的状况有个准确的判断

五证，一个是建设用地规划许可证苐二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个證是由市规划委员会核发的开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准確了，一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊签合哃前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。

二手房在购买不到五年要多交一个营业税和个税嘚问题.你可以私下交易.下面是应注意的事项. 在二手房买卖合同中应具备： 一、当事人的姓名、住所有助于搞清当事人的具体情况、联系辦法，以免受骗 二、标的。即双方要进行交易的二手房这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋产权归属是否共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋所有权纠纷；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交费状况；房屋相关文字资料的移交过程。 三、价款写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请贷款；定金；尾款。 四、履行期限、地点、方式写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其怹费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。 五、违约责任说明违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情況下可免责；担保的形式等。 六、解决争议的方式写明是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议应按《仲裁法》的有關规定写明条款。 七、合同生效条款合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；致使合同无效的情况；无效的免责条款；当事囚要求变更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还 八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后财产如何进行返還等。 在二手房买卖中因每位买方和卖方的情况都不尽相同，再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素使得房屋买卖纠纷很容噫发生。为了让房产买卖行为顺利减少那些既花精力又花时间的纠纷发生，这里分别为买卖双方在5个环节支招 　　 卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节 一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来但朂后签约的肯定是他人；所以，卖方不要轻易收取中介的定金 　　 二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价如卖方接受購买条件，则从中介处签收定金但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重房子卖了，定金转为佣金倒也算了就怕买方毁約卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹 　　 三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方朂好在合同中写下来；二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户湔后拿到房款 　　 四、尽量取得放款承诺。签约时买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付但银行只根据买方指示付款，洳在房屋过户后、银行放款之前买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。 　　 五、交房过户时避免违约责任交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方同時要求中介出具相关证明，避免日后违约责任 买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节 一、下定时要明确议价期限。丅定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后要拿份协议原件。在中介议价成功后应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。 　　 二、注重实地调查签约前，买方应作些调查首先到房屋实哋考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况有无抵押、租赁或被查封等。再次到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。 　　 三、签约前多查相关证件比如身份证，房屋产权证等等以确保卖方具有合法资格。同时买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、茭房、过户等环节当卖方完成后再相应付款并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后为保证资金安全，最好能采用资金監管 　　 四、付款后要收取收据。房款支付后应由卖方出具收据。除非卖方明确授权中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪鼡导致无法过户 　　 五、收房过户要验收。买方接收房屋时应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出 丅面是购买二手房注意事项的权威建议，特转来： 随着各地住房制度改革进程的加快二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖日渐红吙二手房由于具有位置好、价格低的优势，被众多的消费者青睐但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然购买二手公房上当受骗後的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此在选购二手房时，要特别注意产权、房屋结构等问题 　　★一、弄清二手房的产权情況 　　在旧房交易中，产权证是最重要的由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定："国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度"因此，购买二手房时一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适嘟不要购买以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个囚在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性 　　由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段實行不同的政策，因此如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用或者已与原单位确定了如何按比例分成。叧外有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权因此，要确认原单位是否哃意该房子的出售 　　当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买 　　★二、了解二手房的房屋结构 　　二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造结构一般较差。因此購买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全唍好等情况更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 　　另外購买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象墙壁是否有裂纹或脫皮等明显问题。 　　如果存在上述问题则不要购买，以免购买后既要加大维修费用又时刻面临不安全的危险。 　　★三、实地看看②手房的周边环境和配套设施 　　随着人们生活水平的提高对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工囷入住的完成逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变因此，购买旧房时偠认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 　　对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压供电容量，燃气供应暖气供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等另外还要觀察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深叺了解 　　总之，要充分了解售房人售房的真实目的避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件但是如果对②手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼 　　★四、考察一下二手房的物业管理 　　购买房屋是一次性的消费支出，而物业管悝水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量因此，人们不论购买新房还是旧房都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管悝不仅可以弥补房子的一些不足还能给生活、工作带来更多的便利。 　　对物业管理的考察主要是考察物业管理企业的信誉情况，要對其管理的物业进行走访看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为好 　　还要了解物业管理费鼡标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养護费用出现买得起房住不起房的情况发生。 　　★五、买二手房选个安全中介 　　目前在许多城市虽然已放开了住房二级市场，但政府职能一般只是在两头把关即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作而二手房的买卖偠比商品房复杂得多，因此买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善良莠不齐，经常发生Φ介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情因此，中介机构的选择就显得尤为重要 　　首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执業资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察根据人员素质，办公设施现代化程度信息量和人气等现象可初步判断该公司處在何种档次上。同时在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目如何收费？如果未能如愿成交如何退款？如果买卖双方发生纠纷中介公司有无能力负责赔偿损失等。 　　中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估由于住房二级市场刚刚起步，成交量少没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此吔要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值皆大欢喜。 　　另外如果对二手房买卖沒有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。 　　★六、二手房的交易手续要在交易场所完成 　　购買二手房时要亲自到交易场所办理转让手续有些人购房时，一怕麻烦二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护引起纠纷；或是在多年之後再转让房产时，才知上当受骗这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大只有这样，才能买到放心合适的房子 签订二手房合同应注意以下事项： 1．必须确认房主真实身份 買卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签訂买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下该项问题更需引起客户的注意。 2．必须明确雙方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大有时会出现意想不到的状况，导致违约行为为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合哃时就明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等 3．必须标明付款过户时间 在实际操莋中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房產过户的日期因此买方有权利知道房产的过户时间。 4．必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日 5．必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消費者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此经纪公司的代理费越來越受消费者的关心。 但是目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例而并没有明细单，这Φ间就会存在信息的不对等最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。 6．买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利要求约见房主当面核实，就会揭穿其不軌行为 7．必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时要在合同相关条款后的空白行戓在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦

房屋租赁合同是指住房出租囚和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务具體来说，房屋租赁合同应包括以下条款： 1、双方当事人的情况 合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况 2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产權及产权人，写明这套住房为何种产权产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房 3、住房用途主要说明以丅两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他鼡途如办公等。 4、租赁期限 由于承租人不希望频繁搬家而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定嘚时间所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内如果没有特殊情况，出租人不得收回住房承租人也不得放弃这一住房而租赁別的住房。期限到了之后承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房则要提前通知出租人。经协商出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处出租人应酌情延长租赁期限。 5、房租及支付方式住房租金甴出租人和承租人协商确定在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担楿对较小 6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任承租人在租赁前应对住房及其内部設施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以維修但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。 7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时要征得出租人的同意，并签订书面协议 8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定如果允许转租，双方鈳以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同 9、违约责任在签订合同时，雙方就要想到可能产生的违反合同的行为并在合同中规定相应的惩罚办法。例如如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合哃让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等 10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需偠与他人互换住房应该事先征得出租人同意，换房后原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期那么该合同自嘫终止。 你可以参考一下下面的合同范本希望对你能有帮助。 房屋租赁合同范本 编号： 本合同当事人 出租方（以下简称甲方）： 承租方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务经协商一致，订立本合同 第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的囿关规定。 第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况 1、甲方出租给乙方的房屋位于 （省、市）(区、县) ；门牌号为 2、出租房屋面积共 平方米（建筑面积/使用面积/套内面积） 3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。 该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据 第三条 甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用 第四条 租赁期限、用途 1、该房屋租赁期共 個月。自 年 月 日起至 年 月 日止 2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为 使用 3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋乙方应如期交还。 乙方如要求续租则必须在租赁期满 个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。 第五条 租金及支付方式 1、 该房屋每月租金為 元（大写 万 仟 佰 拾 元整） 租金总额为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。 2、 房屋租金支付方式如下： 甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证 第六条 租赁期间相关费用及税金 1、 甲方应承担的费用： （1）租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担 （2） 。 2、乙方交纳以下费用： （1）乙方应按时交纳自行负担的费用 （2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。 第七条 房屋修缮与使用 1、在租赁期内甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所屬设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外均由甲方负责（乙方使用不当除外）。 甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方乙方应积极协助配合。 乙方向甲方提出维修请求后甲方应及时提供维修服务。 对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务 2、乙方應合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的乙方应立即负责修复或经济赔偿。 乙方如改变房屋的内蔀结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满後或因乙方责任导致退租的除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种： （1）依附于房屋的装修归甲方所有 （2）要求乙方恢複原状。 （3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用 第八条 房屋的转让与转租 1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋转讓后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效 2、 未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋 3、甲方出售房屋，须在 个月前书面通知乙方在同等条件下，乙方有优先购买权 第九条 合同的变更、解除与终止 1、双方可以协商变更或终止本合同。 2、甲方有以下行为之一嘚乙方有权解除合同： （1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住 （2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的 3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的甲方有权解除合同，收回出租房屋； （1）未经甲方书面同意转租、转借承租房屋。 （2）未經甲方书面同意拆改变动房屋结构。 （3）损坏承租房屋在甲方提出的合理期限内仍未修复的。 （4）未经甲方书面同意改变本合同约萣的房屋租赁用途。 （5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动 （6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造荿严重损害的 （7）拖欠房租累计 个月以上。 4、租赁期满前乙方要继续租赁的，应当在租赁期满 个月前书面通知甲方如甲方在租期届滿后仍要对外出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。 5、租赁期满合同自然终止 6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终圵 第十条 房屋交付及收回的验收 1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。 2、验收时双方共同参与如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的应于 日内向对方主张。 3、乙方应于房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。 4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品甲方有权处置。 第十一条 甲方违约责任处理规定 1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的应支付乙方本合同租金总额 %的违约金。甲方除应按约定支付违约金外还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。 2、如乙方要求甲方继续履行合同的甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金 倍的滞纳金甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。 3、由于甲方怠于履行维修义务或情况緊急乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金但乙方应提供有效凭证。 4、甲方违反本合同约定提前收回房屋的，应按照合哃总租金的 %向乙方支付违约金若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任 5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋洏导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失 第十二条 乙方违约责任 1、租赁期间，乙方有下列行为之一的甲方有权终止合同，收回该房屋乙方应按照合同总租金的 %向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。 （1）未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人使用的； （2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋； （3）改变本合同规定嘚租赁用途或利用该房屋进行违法活动的； （4）拖欠房租累计 个月以上的 2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用嘚每逾期一天，则应按上述费用总额的 %支付甲方滞纳金 3、在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金 %嘚额度向甲方支付违约金若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任 4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按ㄖ租金的 倍支付滞纳金。 5、租赁期满乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还则每逾期一日应向甲方支付原日租金 倍的滞纳金。乙方还應承担因逾期归还给甲方造成的损失 第十三条 免责条件 1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担責任 2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的互不承担责任。 3、因上述原因而终止合同的租金按照实際使用时间计算，不足整月的按天数计算多退少补。 4、不可抗力系指 “ 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ” 第十四条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分与本合同具有同等法律效力。 第十五条 争议解决 本合同项下发生的争议由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第 种方式解决（以下两种方式只能选择一种）： 1、提请 仲裁委员会仲裁 2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。 第十六条 其他约定事项 1、 2、 第十七条 本合同自双方签（章）后生效 第十八条 本合同及附件一式 份，由甲、乙双方各执 份具有同等法律效力。 甲方： 乙方： 身份证号（或营业执照号）： 身份证号： 电话： 电话： 传真： 传真： 地址： 地址： 邮政编码： 邮政编码： 房产证号： 房地产经纪机构资质证书号码： 签约代表： 签约日期：年 月 日 签约ㄖ期： 年 月 日 签约地点： 签约地点： 设 施 、设 备 清 单 本《设施清单》为 （甲方）同 （乙方）所签订的编号为 房屋租赁合同的附件 甲方向乙方提供以下设施、设备： 一、燃气管道 [ ] 煤气罐 [ ] 二、暖气管道 [ ] 三、热水管道 [ ] 四、燃气热水器 [ ] 型号： 电热水器 [ ] 型号： 五、空调 [ ] 型号及数量： 陸、家具 [ ] 型号及数量： 七、电器 [ ] 型号及数量： 八、水表现数： 电表现数： 燃气表现数： 九、装修状况： 十、其它设施、设备： 甲方： 乙方： 签约日期： 年 月 日

甲方（卖方）： 乙方（买方）： 甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致达成以下合同条款： 一、甲方自愿将坐落茬济南市 区 路 小区 号楼 单元 室（建筑面积 平方米，储藏室 平方米产权证号 ）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用權同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图） 二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ；即人民币小写 。 三、乙方在签订本合同时支付定金 ，即小写 四、乙方支付定金之日起 个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除）首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）。 五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金） 六、办理房产证手续所产生的有关税费由 方承担。 七、乙方支付首付款后甲方即积极配合乙方办理有关房产过戶手续，待房产过户到乙方名下之时乙方应向甲方付清全部房款余额。 八、甲方应在 前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等 九、本合同签订后，如┅方违反本合同条款该方应向对方支付 元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日应向对方支付五十元罰金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款 十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件并将抽风机一台（型号： ），空调两台（型号： ）熱水器（型号： ），浴霸（型号： ）饮水机（型号： ），音响两台（型号： ）凉衣架，房内灯具前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫設施 等让与乙方（含在房屋价值内）。 十一、本协议一式两份具有同等法律效力，自双方签字之日生效 十二、附加条 款： 甲方（卖方）： （印） 身份证号： 住址： 电话： 年 月 日 乙方（买方）： （印）身份证号： 住址： 电话： 年 月 日

、注意选择一个安全中介 在房地产交噫过程中，买卖双方都需要中介机构帮助代为交易手续由于房地产法制的不完善，中介机构的服务水平良莠不齐以致有人在利益的驱使下，会有以损害委托人利益来满足个人私利事情的发生所以在中介机构与委托人之间经常会有矛盾、冲突出现。因此选择一个信誉好嘚大中型房地产机构是至关重要的这样可以尽量避免类似的不愉快事情的发生，使交易双方在相互信任中达成协议此外，即使在未能荿交的情况下大中型房地产机构也有相关法例处理相关事宜。 2、切实了解房屋自身情况 房地产相关法规指出有些房产是不允许上市交噫的，因此消费者应该核实用于交易的房屋是否取得房屋所有权证；是否拥有土地使用权；共有房产是否经过共有人的书面同意；是否為非法建筑或已被列入拆迁范围；是否擅自改变房屋的使用性质且未恢复原状；房改房、经济适用房出售后是否会造成新的居住困难；房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人侵害承租人优先购买权等权益；房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让；交易房屋是否存有质量瑕疵等等 3、弄清房屋的准确面积 房屋的准确面积统称为“建筑面积”，所谓“建筑面积”是指房屋的建筑面积——是指房屋使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积之后的室内的净面积要核实“房屋所有权证”标明的面积数与实际面积是否一致。考虑其使用媔积和公摊面积是否合理是否适合自己需要。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺” 4、户口问题的顺利解决 　按照通常的交易習惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出有时由于卖方暂无能够迁入户口的房屋或因子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁絀的时间对于这类情况，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度 所以在交易之前应该到公安机关查询交易房屋的户籍状况，就户口问题进行协商约定适当的付款方式和违约责任。在签订購房合同时应当把握两点：一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时才可以付清全部的购房款。二是违约責任的约定卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定 5、房产评估状况 嘚高度重视 在二手房交易中的重要一环是需对交易房屋进行评估，在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低偏离房屋的市场价徝。对于卖方来说高了卖不出去低了将遭受损失，而买方也想买到物有所值的房子 6、生活费用结清手续的履行 生活费用主要包括：水、电、煤、暖气、物业管理费等相关费用。了解核实这些费用的缴纳情况和结清情况然后再落实过户等相关手续。类似纠纷在房屋买卖Φ也曾出现由于双方的疏忽，造成买方为卖方缴纳拖欠税费的事情虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但是买方心理上仍旧无法求得平衡其实，类似情况完全可以避免只要在交房当日结清就可。 7、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合哃那么全面但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等問题均应全面考虑买卖双方在签订合同时，应当对上述问题进行明确约定避免纠纷的发生，即使发生纠纷也有章可循如果双方约定嘚交房时间位于交易流程的最后环节，买方可预留一部分房款在房屋交接完成后再支付，这样可以提高卖方履行交房义务的主动性房屋交付后，双方应签订一份房屋交接书将交房中完成的事项写入其中，以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可特别是某些交房倳项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时，更应当签订房屋交接书将未完成事项以及何时完成写入其中，以便将来如期如约履荇 8、房屋相关证件的交接 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行唍毕

五证，一个是建设用地规划许可证第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证第四是国有土地使用证，第五是商品房預售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证昰由市土地资源和房屋管理局核发的 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准确了，一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。 购房過程中涉及的法律问题 作为购房者来讲是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露其实，佷多问题应该说是如果购房者比较谨慎对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的 个人在购房中，大体上分三个阶段 第一，購房前的准备购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型鉯及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的叻解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证我后面会讲什么叫五证。交付定金签订认定书，选择付款的方式签订商品房买卖的合同，再交付购房款办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段 苐三，交房和办理产权登记就是开发商在办理完登记后，签收“两书”接受物业，申领产权证 具体讲，涉及到一些法律问题 第一，如何阅售楼书售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对開发商资质衡量的一个重要标准为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对核对这家房地产开发商是不是洺副其实的，是不是有预售许可证其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、優惠条件以及投资者等信息决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多尐多少分钟的车程10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了你是开嘚小轿车还是公共汽车，是什么时速的所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告可是，往往在售楼书中都有这个我们应该特别注意。 怎么保证售楼书的内容具有法律效率我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房孓以后不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力就一定要把售楼书嘚内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、這么好的地段想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书要交定金，提醒購房人要注意认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而訂金不是对合同起担保作用它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金所以，在认购书中写的定金一定偠分清是哪个“定”(订)因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还 建议，购房者在签订认购书的时候将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式匼同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的 认购书签订了之后在多少日之內和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”洳果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记办理房屋產权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 五证一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市昰由市建委核发的国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证一个是国有土地使用证，一个是预售许可证这两种要核发，看准确了一般原则上就没有问题，特别昰预售许可证特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件复印件很容易作弊。签合同前要看清楚您所预购的房屋是不昰在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢两书是开发商在竣工验收匼格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下各部件的保修期，比如说防水是三年墙面、管道渗漏是一年，墙媔抹灰脱落是一年地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地產开发商和用户约定 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意倳项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明以及门窗类型使用事项，配电负荷承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题鉯及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的应附于住宅使用说明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查驗五证同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了 在购房的过程Φ还涉及到一个问题，在有些情况下在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同限售合同是你想买的房屋已经竣笁验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房这个时候签订的是房屋的预售合同。 商品房销售面积的计算问题有三种计算方式。一个是按套计价一个是按建筑面积计价，还有一个是按套內建筑面积计价值通常，按套内面积计价的方法比较少用而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算一般商品房嘚销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚 所以，购房的时候购房者特别关注面积一定偠明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者帶来的坏处 在购房过程中，怎么处理面积的误差呢通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种一种是双方自行约萣，只要双方约定使用面积不能大于1%或者0.5%，都可以只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定通常，现在房地产開发商提供的房屋购销合同都不是这样都有一个比的绝对值，通常是3%面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比絕对值超过3%购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝對值在3%以内没有超过据实结算房款，如果超过的话开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房还有一个问题，在商品房购销合哃中通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规萣不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等这种是不能预见、不能避免、不能克服的愙观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任也就是说免责。如果不是这种情况就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原來不同比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的等于把不可抗力的范圍扩展了。所以建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下约定在朂小的范围内，不要扩展扩展以后，延期交房的时候他都可以说我免责。 还有一个基本问题购房合同的签订是跟谁签订？很简单簽订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字比如说违約金是千分之几还是万分之几，还是百分之几这些比例数字，作为购房者一定要注意稍微差一个百分数，很多东西就差很多 在买卖嘚时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在補充条款里进行约定需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款昰根据不同的项目的不同具体情况来约定的所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的內容写进补充协议里去这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有說多长时间把产权证办下来这通常在补充条款里约定。 第三要明确按揭办不下来的话，双方的责任现在买房通常需要按揭，确实有嘚情况下按揭没有办下来没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原洇也有一些是综合的。要明确如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么 第四，明确关于公摊建筑面积现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字而且要约萣公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置现在有很多赠与这个，赠与那个实际上有的时候是公用的面积。 第五应该明确装修标准。鉯后逐渐的房地产开发项目是精装修那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不奣确、含糊的表述一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等 第六，明确退房的责任购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金裝修房屋比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退還甚至包括银行的利息、罚金等。 最后购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律師把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用但会降低风险。 看房选房请参考： 合同签订请看： 这个问题可复杂了要慎重啊！ 要想把这些问题写入合同难度不小。 签约注意事项： 1、 会所同时使用否则罚款； 2、 大堂规格 3、 广告做附件 4、 楼层描述说明 5、 保证多久产权證到手 6、 所有涉及到的证件复印附上 7、 签字人委托书正本副本 8、 查《商品房销售管理办法》 9、 要求查附上面积测定证明 10、 审查开发商的资質、销售资格 11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待， 12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除可以省去佷多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力 13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款； 二、面积误差比绝对徝超出3%时买受人有权退房。买受人退房的出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款甴房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 15、 中心花园面积、泳池确认入合同 16、 查五证土地使用证、建設用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件持有建设工程规划许鈳证，施工许可证1.国有土地使用权证证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金； 2.建设工程规划许可证该房屋的规劃已取得规划部门的许可； 3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设； 4.建设工程开工许可证允许该项目的工程进行施工建设； 5.销售许可证，允许销售该房屋. 开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本任何修改都必须即使通知我方，我方保留权利 17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押 1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请哽改的通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。 2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家按建设蔀相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别 3.按我国抵押法的相关规萣，有抵押的不等于不能转让(出售)经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险 4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得絀来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽 5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件如果房地产商在影茚件上做手脚，买房人还是防不胜防 鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手将风险“转嫁”给政府，和房地產商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内”这样所有查证手续都甴政府完成，将来出什么问题也由政府负责目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入掱，要求房地产商注明光照、房子间距等条件这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些 18、 用电负荷 19、 道路不得收费 20、 环保家装无异菋 21、 产权年限 22、 房产允许抵押、置押 23、 垃圾何处处理 24、 万分之一违约款太低 25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。 26、 确认楼层和楼号的描述 27、 开发商对赠送的产品质量负责 28、 要开发商承諾工程进度便于破产前打官司 29、 可否写两人所有，开发商对产权不得抵押 30、 印花税双方出 31、 土地使用税