20年前买的房子被判返还 买卖小产权房风险巨大――中新网
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20年前买的房子被判返还 买卖小产权房风险巨大
　　中新网宁波10月27日电(记者 何蒋勇 通讯员 张亦晟)家住浙江省宁波市镇海区的汪某最近就遇到了一件烦心事，20多年前卖房子给自己的卖主刘某居然要求返还当时所卖的房子,为了这事，双方闹上了法庭。近日，镇海区人民法院判决汪某和刘某的买卖合同无效。
　　1987年1月，镇海蛟川街道王家村村民刘某和温州市文成县人汪某签订了一纸协议，约定刘某将位于镇海区王家村的两间平房和半间柴屋以3000元的价格卖给汪某，当时该房屋尚未办理土地登记。1993年，镇海区统一办理农村房屋土地使用证，而刘某则为早已卖出的房屋领取了集体土地建设用地使用证。汪某在1987年取得该房屋的实际使用权后，一直居住在那里，1999年，汪某将该房屋以9000元的价格卖给了钱某，自己搬了出去，钱某则继续居住和使用该房屋。
　　针对刘某提出的要求判定刘某和汪某的买卖合同无效，返还房屋的诉讼请求，汪某认为，刘某在完全自愿的情况下将该房屋卖给自己，现在由于拆迁等经济原因要求返还房屋，应当协商解决。刘某在汪某不知情的情况下领取土地证，是欺诈行为。而第三人钱某也提出，自己买房子的合同是有效的，且自己现在住在里面，不同意返还房屋。
　　镇海法院审理认为，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让，由于拆基地的所有权属于农村集体经济组织，只有集体经济组织的成员才可申请使用，刘某和汪某签订的买卖房屋契约，因宅基地使用权与买受方不属于同一个集体经济组织，该买卖协议无效。汪某无权将诉讼房屋专卖给第三人钱某，因而汪某和钱某的转卖房屋契约也无效。
　　据此，法院判令刘某与汪某的买卖房屋契约无效，钱某在半年内将诉讼争议房屋返还刘某。(完)
【编辑:吴翔】
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思乡客的原贴：某地局长因“上班时间酣睡卧床接待访民”，举报后仅被给予通报批评处罚。让人不满，这是为何？
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买小产权房有风险吗？
　　【 】导读：&小产权房&不是法律概念，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，实际上没有真正的产权。购买这种类型的小产权房有风险吗?风险是肯定有的?购买小产权房的风险都有哪些呢?下面请看小编为您介绍：
　　购买小产权房可能存在的风险有：法律风险、政策风险、监管缺位风险、转让风险等，具体每一风险是如何产生的?
　　1、法律方面的风险。
　　乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
　　2、政策方面的风险。
　　在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
　　3、监管缺位风险。
　　乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
　　4、转让风险。
　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
　　小产权房的几种类型：
　　第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
　　第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
　　第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称&军产房&。
　　小编提醒：
　　各位计划购买或者正在协商购买小产权房的购房者要注意了，要了解清楚购买小产权房的一些可能存在的风险，谨慎考虑后再下手，以免后悔。
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消费警示：购买小产权房 低价背后是高风险
日 10:11:07
　来源：市场报
】　【】　【】&
(图片来源 市场报)&&&&小产权房以低房价吸引了众多的城里人。违法的小产权房能合法吗？违法的风险成本到底谁来扛？这个问题令很多人焦灼不安。 &&&&售楼小姐：许诺背后暗藏玄机 &&&&“第一次来吗？看看我们的沙盘。”笔者走进南京雨花台区油坊桥一家小产权房售楼处，售楼小姐热情迎上来。“想看什么套型？一期的房子基本卖完了，只有二期的，均价4500元。过些天还得调价，每平方米涨100元。” &&&&“你们是集体土地，能办两证吗？”笔者直奔主题。 &&&&小姐娴熟地把笔者引到告示台前：“我们已通过规划审查，手续办齐就是国有土地了，这里有批文。2009年底就能办两证。” &&&&“办证的时间你们会写进合同吗?”笔者问。 &&&&“都写在合同里了。”小姐翻开合同样本，指着其中一条，上面写明日前办理两证，如办不了，每平方米退款500元。 &&&&一位曾操盘此类项目的业内人士向笔者解释了这些售楼“蜜语”背后的玄机。合同约定就是个“招数”：每家签约时间不同，就不会出现集体追讨的麻烦局面！至于那500元，开发商就没打算要，4000元已经有赚了。而所谓“办银行贷款”，根本不是常规的住房按揭贷款，而是拿你合法房屋做抵押办贷款，利率特高，银行没风险……笔者听得冷汗直冒。 &&&&被套业主：无证房还是想脱手 &&&&壹城社区坐落于南京栖霞区经五路上。 &&&&以购买二手房为名，笔者向住户们打听情况。一楼住户老李忙把笔者拉进屋。他家110平方米，带个院子，种了菜，还打了井，冰着几个大西瓜，俨然一派田园生活。 &&&&“我们前年买的房，当时售价4000多块。最近卖的新房，要6000块了！但还是比周边的商品房便宜。”老李夫妻快言快语，“两证现在没有，开发商说两年内办妥，今年10月就能拿证。实在办不成，每平方米退700块。你自己住，没有两证也不要紧的！” &&&&从老李家出来，笔者遇到另一位正在泊车的住户。他好心提醒：这里是集体土地建房，办不到两证，开发商倒是答应办，本来觉得有希望，最近查得紧，估计办不到了。 &&&&在隔壁兴都花园2号门，笔者向门卫打听有没有二手房卖。“要多大？几楼？”门卫掏出一堆纸条翻检起来……不一会儿，一位陈姓老太太急匆匆跑来，领笔者去看房。老太太一路小跑，一路推介：“这小区可好了，真安静，坐公交又方便，四五十分钟能到新街口！你看看这草坪多大啊？”她家门前空地长满了草，足有小足球场大。可这么好的住处，她干吗要抛掉呢？ &&&&政府声音：两年办证没有依据 &&&&小产权房果真能“转正”吗？江苏省国土厅副厅长吴震强明确告诉笔者，集体土地建商品房不合法。去年，南京有一批集体土地建商品房项目通过了规划审批，有的开发商借此炒作，把相关文件贴在售楼处，承诺两三年内能办两证，让购房人以为其是合法的。规划许可只是从建筑上来讲的，有没有土地使用证，才是合法与否的前置条件。如果违反土地利用总体规划，小产权房就是通过规划审批，也不代表就合法。 &&&&吴震强提醒购房人，对购房者最大的保护是法律保护，而购买集体土地商品房不受法律保护。所谓买和卖，只是购房人和集体发生的关系，一旦被依法没收或拆除了，无法向政府要赔偿，只能找集体赔，即使这块地征收为国有，国家的补偿也只给集体土地成员。（廖卉）
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